[摘要] 2024年上半年南京房地产市场整体呈现下行趋势，政策环境持续宽松但市场回暖动力不足。政策层面，中央及地方频繁出台优化措施，包括降首付、取消房贷利率下限、公积金贷款新政、落户条件放宽等，同时推进“以旧换新”试点（首批2000套效果显著，第二批扩大至12家房企）、高品质住宅建设及保障性住房供应。住建部强调构建房地产发展新模式，聚焦稳市场、防风险、促转型，提出“人、房、地、钱”联动机制和全生命周期管理。 土地市场方面，涉宅用地供应与成交面积同比缩减，一批次宅地多底价成交，二季度河西南等优质地块出现溢价，但上半年土地出让金同比下降68%，楼面均价7426元/㎡。房企拿地谨慎，城投及地方民企为主力。 住宅市场供需双降，新房成交面积同比显著下滑，均价下跌，库存高位（766.85万㎡），出清周期达22.29个月。区域分化明显，建邺区均价最高（55366元/㎡），江宁区成交量居首。产品以刚需刚改为主，改善需求略有释放。二手房市场韧性较强，成交量优于新房，但价格连续15个月下跌，以价换量特征显著。 展望下半年，政策预计延续宽松，精准微调，但市场信心不足或致规模持续收缩，去库存压力大，三季度若无强力刺激，行情可能进一步下行。土地供应或继续缩减，房企销售承压，行业转型加速。