住宅市场

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1月4日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“着力稳定房地产市场”，2026年市场如何走？”为主题，中指研究院对近期房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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近期房地产市场形势&趋势展望

一、近期房地产政策回顾

中央层面：2026年1月1日，《求是》杂志发表了特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》。文章开篇就直面问题，坦承房地产出现“局部供过于求”，销售和价格出现“较大幅度回落”，并对实体经济和金融体系产生了“较大影响”。文章特别指出，“房地产带有显著的金融资产属性”，并强调其关联性强、涉及面广、社会关注度高，因此“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”。文章重申“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重”，对当前“房地产重要性下降”的论调加以回应和澄清。预计2026年房地产政策将进入以稳定预期、缩短调整时间为目标的新阶段。文章强调要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，并且“政策要一次性给足，不能采取添油战术”，体现出稳地产的紧迫性与政策决心。

地方层面：经历多轮放松后，地方政策基本已“应出尽出”,今年以来各地出台约630条楼市政策。截至2025年12月末，26个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额6812亿元，专项债实际发行超3000亿元，占比约45%，10月以来重庆、河北、湖北等多个非“自审自发”试点地区相关专项债落地。

二、近期房地产市场回顾

1.房价：深圳、北京、上海、南京等城市高端改善项目入市，带动百城新房价格环比结构性上涨，百城二手房价格已调整四年，年末跌幅持续扩大，当前一线城市进行“补跌”。

2.销售：2025年年末，房企冲刺业绩及政策带动下，重点城市新房、二手房成交相对稳定，但高基数下同比多表现下降，具体来看：

京沪：2025年，京沪新房市场小幅下行，同比均下降；二手房市场维持一定热度，北京同比基本持平，上海同比小幅增长。

广深：2025年，深圳、广州新房销售面积同比均下降；深圳二手房成交量同比增长超10%。

杭蓉：2025年，杭州新房销售面积同比下降，二手房市场活跃度尚可，杭州小幅下降6%，成都二手房成交量同比持平。

元旦假期期间，重点城市房企营销动作多延续节前力度，多是“特价房”、“赠送物业费”、“送车位”等传统手段，且房企推盘力度一般，项目多以消化现有库存为主，市场整体表现较平淡。

3.土地：2025年300城住宅用地成交规划建面同比下降约14%，出让金同比下降11%。土拍方面，年末重点城市宅地密集出让，城市及区域间土拍分化现象仍在。

三、市场展望

由于2026年春节假期相对靠后，传统销售淡季窗口相应后移，因此1月的市场成交表现对于一季度整体“成色”较为关键。市场能否实现“开门红”，核心在于“稳定预期”能否迅速转化为政策落地，并与市场现实有效衔接。整体来看，2026年楼市已在强烈的“稳预期”信号中开启，1月是政策与市场走向关键观察期。《求是》文章定调“政策要一次性给足”，力促稳楼市，而市场的持续修复，仍依赖于居民就业收入预期、房价预期以及优质供给改善等多重因素共同支撑。

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2025年11月房企经营业绩解读

2025年，多个阵营企业数量均有变化。具体来看，1000亿以上阵营10家，较去年同期减少1家，销售额均值为1765.5亿元。第二阵营（500-1000亿）阵营6家，较去年同期减少1家，销售额均值646.4亿元。第三阵营（300-500亿）企业7家，较去年同期减少11家，销售额均值381.3亿元。第四阵营（100-300亿）企业50家，与去年同期持平，销售额均值180.6亿元。

我们结合2021-2025年的销售额百亿企业名单和2024-2025年拿地金额TOP100企业名单，深入透视企业销售业绩和发展潜力。其中，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团等企业销售规模仍超千亿，多数千亿企业坚持顺势而为的发展策略，具有较强的经营开发能力，具有融资优势，公司治理较为完善，展现出了良好的经营韧性。部分区域深耕型地方国企和民企聚焦本土市场，灵活把握市场需求与政策导向，打造贴合本土的产品，也有一定发展潜力。

2025年，TOP100企业拿地总额9640亿元，同比增长3.9%。房企全年拿地均保持积极态度，一方面，为稳定土地市场，多地推出利好政策，推地质量也不断提升，增加了房企拿地积极性；另一方面，近年来房企拿地力度较弱，存量土地已基本开发殆尽，当前均抓住利好时机积极补仓，以图可持续发展。拿地热度来看，呈“前高后低”态势，前三季度拿地同比增幅超三成，四季度随着土拍活动减少，拿地增幅持续缩窄。

从拿地企业来看，央国企仍然是主力，但民营房企积极性持续增加。拿地金额前十企业中8家为央国企，滨江、邦泰、大华等民营房企均跻身拿地金额TOP30。当前，民企拿地主要集中在热点一二线核心城市，且聚焦优势区域深耕，如滨江集团在杭州拿地、大华集团在上海拿地、懋源地产在北京拿地。头部企业拿地力度不断加强，占比明显提升。2025年，拿地金额TOP10企业占拿地金额TOP100企业比例高达50.5%，TOP20企业占拿地金额TOP100企业比62.7%，相比去年底分别提高了9.1个百分点、7.8个百分点，头部房企拿地金额占比明显上升。

2025年，销售额TOP100与拿地额TOP100重合企业共计三十余家，这些企业销售及拿地规模均位于前列，当前及未来拥有较强发展能力，主要为头部央国企和稳健民企。

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2025年4月丨2025年5月丨2025年6月

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2025年11月丨2025年12月

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