住宅市场

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12月2日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“止跌回稳”目标下，2024楼市将如何收官？为主题，中指研究院对2024年1-11月份房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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一、近期房地产市场总结与趋势展望

（一）近期房地产市场情况

1.房价：11月，百城二手房价格环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄0.03个百分点。一线城市环比跌幅进一步收窄至-0.07%。深圳、成都、乌鲁木齐、东营等4个城市二手房价格止跌转涨，打破百城连续7个月全面下跌局面。百城新房价格受改善项目入市带动，环比上涨0.36%，涨幅有所扩大。

2.销售：新房方面，1-11月重点100城新房销售面积同比下降约24%，11月同比增长约15%，增幅较10月有所扩大，新房市场延续改善态势。

二手房方面，“以价换量”带动二手房成交持续活跃，1-10月重点30城二手房成交套数同比微增1.1%。11月，重点20城二手住宅成交套数环比增长11.7%，同比增长26.3%。

3.供应：1-11月重点城市商品住宅批准上市面积同比下降超30%，整体供应处在低位，11月供应量环比增长50%，出现边际改善，同比仍下降24%。

4.土地：1-11月全国300城住宅用地成交面积和出让金同比均下降约三成，降幅较前10月有所收窄。11月，全国300城住宅用地土地出让金同比增长23.4%，土地市场出现边际改善，北京、上海、杭州等核心城市多宗地块竞拍热度较高。

（二）房地产政策&市场趋势展望

中央层面，11月7日，自然资源部发布通知，允许运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，并明确了收购主体、收购范围、价格标准及程序等内容。13日，财政部、税务总局、住建部联合发文，优化房地产税收政策，包括：契税方面，将享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，即调整后在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，140平方米以下的，统一按1%的税率缴纳契税；明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，即对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，对建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅免征土地增值税；降低土地增值税预征率下限0.5个百分点。14日，住建部称已联合财政部印发通知，将城中村改造政策支持范围扩大到近300个地级及以上城市。

地方层面，今年1-11月全国超300地出台超700条政策，涉及放松限购、优化限贷等多个方面。目前，需求端政策已较为宽松，居民购房首付比例及贷款利率已达历史最低，限购政策也处于自实施以来最宽松阶段。未来推动市场实现持续性“止跌回稳”的关键是加快已出台政策的落实，如加快推进货币化安置100万套城中村改造，加快落实收购存量闲置土地及收储存量房等。

整体来看，2024年房地产市场仍呈调整态势，5.17、9.26两轮政策托底市场。9.26新政支持力度大，效果持续性强于以往，10月以来市场量价出现“阶段性恢复”，11月核心城市销售保持一定规模。随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度，预计12月房地产市场将保持一定活跃度，但短期内“以价换量”仍是市场主流。

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二、2024年1-11月房企经营业绩及拿地解读

房企销售方面，根据中指研究院数据显示，2024年1-11月，TOP100房企销售总额为38516.0亿元，同比下降32.9%，降幅较上月缩窄1.8个百分点。11月单月，TOP100房企销售额同比减少9.46%，环比减少18.62%。其中，典型企业如华发股份、保利置业、中建东孚等11月当月销售增长强劲。

分阵营来看，2024年1-11月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1876.1亿元，较上年下降25.7%；TOP11-30房企销售额均值为480.1亿元，较上年下降38.4%；TOP31-50房企销售均值为232.1亿元，较上年下降38.8%；TOP51-100房企销售额均值为110.2亿元，同比下降38.6%。1-11月销售总额超千亿房企9家，较去年同期减少7家，百亿房企76家，较去年同期减少32家。

房企拿地方面，2024年1-11月，TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，相较1-10月降幅收窄7.1个百分点。9月底以来一线城市接连一系列政策优化，市场活跃度保持较高水平，有望带动短期市场活跃度延续。11月，北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块均由头部央国企摘得，带动TOP100企业拿地总额同比降幅显著收窄，但拿地企业仍集中在央国企和地方国资，民营房企拿地仍较为审慎。

从各城市群拿地金额来看，长三角继续居四大城市群之首。2024年1-11月，长三角TOP10企业拿地金额1609.6亿元，继续居四大城市群之首，京津冀TOP10企业拿地金额1072亿元，位列第二，长三角和京津冀城市群增幅均较高，主要是11月北京、上海拍出多宗高总价地块；粤港澳TOP10企业拿地金额588亿元。

房企融资方面，根据中指研究院数据显示，截至11月28日，本月房企信用债共发行38笔，发行金额351.7亿元，同比增长12.9%，美的、新城、新希望、滨江等4家民企发行信用债，发行总额28.3亿元；ABS发行总额约216.2亿元，同比增长81.2%。2024年1-11月，信用债发行金额3129.8亿元，同比下降21.0%；海外债发行金额67.0亿元，同比下降64.9%；ABS发行金额1791.1亿元，同比下降19.8%。

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