住宅市场

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11月1日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“新政后多地楼市复苏，“止跌回稳”能否到来？”为主题，中指研究院对2024年1-10月份房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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一、近期房地产市场总结与趋势展望

（一）近期房地产市场情况

1.房价：10月百城二手房价格环比跌幅收窄，其中一线城市环比大幅收窄至-0.17%，止跌回稳态势初现。

2.销售：住建部罕见发布数据，10月，全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%，同比增长0.9%。根据中指数据初步统计，10月重点100城新房销售面积环比增长31%，同比由降转增，自去年6月以来同比首次转增。二手房方面，“以价换量”带动二手房成交持续活跃，10月环比由降转增，同比增幅超两成。10月（9.30-10.27），20个重点城市二手住宅周均成交套数较9月周均增加16.6%，同比增长20.2%，增幅较9月有所扩大。

3.供应：1-10月重点城市批准上市面积同比下降31%，10月同比仍下降15%，供应缩量或将制约销售恢复。库存方面，重点50城可售面积出清周期延长至22.8个月，其中三四线代表城市出清周期超30个月，新房库存去化压力仍突出。

4.土地：土拍方面，9月底出台的增量政策效果尚未传导至土地市场，10月以来重点22城土拍溢价成交占比回落，房企投资仍聚焦核心城市优质地块。10月，22城住宅用地溢价成交占比为9.9%，较三季度回落14.4个百分点。9月底以来，房企投资仍聚焦核心城市，深圳、广州、杭州、成都部分优质地块溢价率较高。拿地方面，央国企及地方国资仍是主力，房企投资信心改善依赖销售企稳。供求方面，1-10月300城住宅用地供求面积同比降幅超三成，土地出让金降幅约四成，已较2020年高点下降超70%。

（二）房地产政策&市场趋势展望

中央层面，多部门接连召开发布会，10月8日，发改委举行发布会提出“针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。”12日，财政部发布会提出“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。”17日，住建部等五部委介绍推动房地产止跌回稳的政策“组合拳”，提出“四个取消、四个降低、两个增加”。21日，央行降息落地，1年期、5年期以上LPR均下调25BP，分别降至3.1%、3.6%。地方层面，各地加快落实“四个取消”（包括取消限购、限售、限价、普通住宅标准），今年以来已有超300省市出台约700条政策，政策环境超上一轮周期最宽松阶段。

在一揽子政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，10月份楼市活跃度明显回升，预计短期核心城市销售回稳态势有望延续，11月销售较关键。接下来，若货币化安置100万套城中村和危旧房改造，以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”目标。

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二、2024年1-10月房企经营业绩及拿地解读

房企销售方面，根据中指研究院数据显示，2024年1-10月，TOP100房企销售总额为34599.95亿元，同比下降34.7%，降幅较上月缩窄4.08个百分点。10月单月，TOP100房企销售额同比增长10.53%，环比增长67.45%。其中，典型企业如中海地产、保利置业、中建壹品等10月当月销售增长强劲。

分阵营来看，2024年1-10月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1684.0亿元，较上年下降27.1%；TOP11-30房企销售额均值为432.1亿元，较上年下降39.8%；TOP31-50房企销售均值为206.2亿元，较上年下降41.4%；TOP51-100房企销售额均值为99.9亿元，同比下降41.1%。1-10月销售总额超千亿房企7家，较去年同期减少7家，百亿房企73家，较去年同期减少27家。

房企拿地方面，2024年1-10月，TOP100企业拿地总额6198.7亿元，同比下降38.7%，相较1-9月降幅扩大0.6个百分点。9月底一线城市接连优化政策后，居民购房首付比例及贷款利率已达到历史最低，限购政策也处于自实施以来最宽松阶段。但全国土地市场延续低温运行态势，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求两端持续缩量，TOP100企业拿地总额同比降幅有所扩大，拿地企业仍集中在央国企和地方国资。

从各城市群拿地金额来看，长三角继续居四大城市群之首。2024年1-10月，长三角TOP10企业拿地金额1269.7亿元，继续居四大城市群之首，京津冀TOP10企业拿地金额881亿元，位列第二；粤港澳TOP10企业拿地金额587亿元，增幅最高，主要由于10月广州、深圳等城市进行土拍，成交金额较高。

房企融资方面，根据中指研究院数据显示，截至10月30日，本月房企信用债共发行28笔，发行金额217亿元，同比增长44.9%，无民企和混合所有制企业发行信用债；ABS发行总额约83.8亿元，同比下降13.5%。2024年1-10月，信用债发行金额2778.1亿元，同比下降23.8%；海外债发行金额67.0亿元，同比下降62.5%；ABS发行金额1557.7亿元，同比下降26.3%。

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