住宅市场

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10月8日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“央行新政落地，将对楼市有何影响?”为主题，中指研究院对2024年1-9月份房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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一、近期房地产政策解读及趋势展望

1、中央政策

9月26日，中央政治局召开会议，此次非常规时间召开经济主题政治局会议，体现出当前经济工作的紧迫性和中央的重视程度，本次会议针对房地产的内容和提法更为积极，强调要“促进房地产市场止跌回稳”，明确调整住房限购政策，降低存量房贷利率等多项房地产举措，各个监管部门增量政策或加速推出。

9月底金融部门一揽子支持政策发布，9月24日，央行、国家金融监管总监、证监会联合召开发布会，会中央行宣布降准、降息、调降存量房贷利率、降低二套首付比例，将保障性住房再贷款中央行出资比例由60%提高至100%，将经营性物业贷款和“金融16条”延期到2026年底，研究出台盘活存量土地的增量政策等多项重磅举措；9月27日，央行降准0.5个百分点，释放中长期资金约1万亿元，同时下调7天期逆回购操作利率20BP，预计10月5年以上LPR将跟随下调20BP左右，同时日前发布会中央行表示后续仍有降准降息空间；9月29日，央行落地下调存量房贷利率、二套首付比例等举措。

2、稳市场方面

政治局会议后，一线城市集中优化楼市政策，广州全面取消限购，北京、上海、深圳优化限购政策、限贷政策，北京、上海明确将及时取消普宅认定标准，深圳取消限售，上海、深圳增值税免征年限“5改2”，一线城市短期政策基本到位。同时河南、福建等多地跟进下调二套首付比例，取消普宅认定标准，有助于降低改善型住房的购房门槛及购房成本，助力改善性需求释放。

3、去库存方面

5.17后，超30城发布收储征集公告，但由于城市分布、面积段不匹配，资金成本较高等因素影响，收储进展偏慢。在盘活存量土地方面，各地也持续进行探索，广州通过补偿票据完成越秀多宗用地的退地，武汉部分存量商业用地申请调规为住宅用地，后续更多城市或效仿推行。

4、政策趋势展望

从稳定市场方面来看：中央“稳地产”目标明确，后续在降低房贷利率、交易佣金、税费等方向有预期；一线城市政策后续限制性政策仍有优化空间，如放开大面积段限购、放松郊区限购，降低房贷利率加点等方面有预期；二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价趋向稳定。

从去库存方面来看：地方政府收储卡点问题的持续解决，如允许以合理的价格收购存量住房、扩大收储范围以及收购主体范围、扩大收购项目的用途范围、引导更多低成本资金进入等；盘活存量土地的配套政策也有望继续完善。

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二、近期房地产市场总结与趋势展望

（一）近期房地产市场情况

1、销售

国庆“黄金周”期间，房企促销力度普遍加大，核心城市楼盘到访量、认购量普遍较节前大幅提升，部分项目成交量已超过9月全月，市场“回稳”迹象明显。假期认购数据的大幅回升也将逐步在网签数据中得以体现，10月市场销售数据预计将出现明显增长。

从新房到访和认购表现来看，一线城市在政策优化推动下，各项目到访和认购量明显提升，广深表现优于京沪。值得注意的是，一线城市除改善项目保持较高热度外，十一期间多个刚需楼盘销售也初现明显好转。二线城市中，成都、杭州等热点城市保持较高热度，成交转化率出现提升，而重庆等城市仍依靠大幅折扣实现项目去化。

新房方面，1-9月重点100城新房销售面积同比降幅超30%，9月同比下降近32%，降幅较8月小幅扩大；二手房方面，1-9月重点30城二手住宅成交套数同比下降1.5%。9月，二手住宅成交套数环比下降7.1%，低基数下，同比增长4.6%

2、房价

9月，百城二手房价格环比下跌0.70%，跌幅较8月收窄0.01个百分点。9月底新政落地后，市场情绪发生改变，业主降价意愿减弱，预计后续二手房价格跌幅将收窄；百城新房价格受改善项目入市带动，环比上涨0.14%。9月底以来，部分项目“保价”或“涨价”只是营销手段，其主要的目的是为了稳定购房者的预期，减少购房者对于房价下跌的顾虑，预计后续新房价格将逐步趋稳。

3、土地

前三季度300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，土地出让金降幅在四成左右，已较2020年高点下降超70%。9月仅上海、成都、广州、深圳等热点城市核心板块的优质地块竞拍出高溢价。

（二）房地产市场趋势展望

展望未来，从政策来看，北上深未来限制性政策仍有优化空间，二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价企稳。值得关注的是，除了“促销售”政策外，完善国企收储等去库存政策也是未来政策重要发力点。市场层面，目前“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场“回稳”态势明显，居民置业信心开始恢复，预计短期内新政将继续显效，同时假期认购数据的大幅回升也将逐步在网签数据中得以体现，10月市场销售数据或将出现明显增长。接下来，推动经济基本面改善仍是稳地产、稳预期的关键，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市楼市或将筑底企稳，全国市场企稳亦可期。

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三、2024年1-9月房企经营业绩及拿地解读

房企销售方面，2024年1-9月，TOP100房企销售总额为29699.4亿元，同比下降38.8%，降幅较上月扩大0.3个百分点。9月单月，TOP100房企销售额同比下降38.81%，环比降低2.20%。其中，典型企业如中建壹品、象屿地产、建杭置业等9月当月销售增长强劲。

分阵营来看，2024年1-9月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1442.9亿元，较上年下降31.2%；TOP11-30房企销售额均值为375.8亿元，较上年下降43.0%；TOP31-50房企销售均值为173.4亿元，较上年下降46.4%；TOP51-100房企销售额均值为85.7亿元，同比下降45.6%。2024年1-9月，销售额千亿以上企业6家，同比减少8家；百亿以上企业65家，同比减少31家。千亿与百亿企业数量较2021年峰值相比减少约2/3。

房企拿地方面，2024年1-9月，TOP100企业拿地总额5324亿元，同比下降38.1%，受上年低基数影响，相较1-8月降幅收窄1.9个百分点。今年以来，全国土地市场延续低温运行态势，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求两端持续缩量。土拍方面，房企拿地战线收缩下，仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，但底价出让仍是多数城市土拍常态，前三季度300城成交楼面均价同比下降13.3%，溢价率较去年同期下降0.7个百分点，拿地企业仍集中在央国企和地方国资。

从各城市群拿地金额来看，长三角领跑全国，粤港澳大湾区跃升至第三位。2024年1-9月，长三角TOP10企业拿地金额1115亿元，继续居四大城市群之首，京津冀TOP10企业拿地金额854亿元，位列第二；粤港澳TOP10企业拿地金额459亿元，跃升第三，增长较快，主要由于9月广州、深圳等城市进行土拍，成交金额较高。

房企融资方面，根据中指研究院数据显示，截至9月29日，本月房企信用债共发行24笔，发行金额169.9亿元，同比下降5.1%，其中，民企和混合所有制企业发行方为滨江、美的置业，合计发行金额19亿元；ABS发行总额约230.2亿元，同比增长10.5%。2024年1-9月，信用债发行金额2561.1亿元，同比下降26.8%；海外债发行金额67.0亿元，同比下降53.7%；ABS发行金额1473.9亿元，同比下降26.9%。

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