住宅市场

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12月1日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“年末房企冲刺在即，2025年楼市如何收官？”为主题，中指研究院对近期房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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近期房地产市场形势&趋势展望

一、近期房地产政策回顾地方层面：当前地方政策基本已“应出尽出”,今年以来各地出台超560条楼市政策，政策调控频次虽有所减少，但更加精准，三季度北上深相继优化购房政策。专项债收储（土地）方面，截至11月底，26个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额6553亿元，专项债实际发行2508亿元，占比约38%，10月以来重庆、河北、湖北等多个非“自审自发”试点地区相关专项债落地。

二、近期房地产市场回顾

1.房价：上海、成都、杭州、宁波等城市高端改善项目入市，带动百城新房价格环比保持结构性上涨，百城二手房价格环比已连跌43个月，年末跌幅扩大。

2.租赁：11月住房租赁行业延续淡季态势，50城住宅平均租金环比跌幅扩大至0.60%。从城市层面来看，11月50个重点城市租金1涨49跌0平，下跌城市数量较10月增加1个，较去年同期增加3个。

3.销售：11月，部分重点城市在优质项目入市下，新房环比增长，二手房延续以价换量，高基数下，新房、二手房单月同比多表现下降，具体来看：京沪：2025年1-11月，京沪新房市场小幅下行，同比均下降；二手房市场维持一定热度，成交同比分别增长2%、8%。广深：2025年1-11月，深圳、广州新房销售面积同比均下降；深圳二手房成交量同比增长超10%。杭蓉：2025年1-11月，杭州、成都新房销售面积同比均小幅下降，二手房市场活跃度尚可，杭州小幅微降3%，成都二手房成交量同比增长6%。

4.土地：供地延续“缩量提质”态势，1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降约16%，出让金同比转降。土拍方面，土拍热度仅限热点城市优质地块，土拍分化延续。

三、市场展望政策层面，短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，如清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等，促进需求释放。中长期则将按照《“十五五”规划建议》提出的高质量发展目标，加快构建发展新模式，因时因势推动各项改革举措落地。市场方面，年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计将有所增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力。二手房市场则受挂牌量较高等因素影响，价格仍处博弈期，年末成交量预计维持稳定。

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2025年11月房企经营业绩解读

2025年1-11月，多个阵营企业数量均有变化。具体来看，1000亿以上阵营8家，较去年同期减少1家，销售额均值为1710.4亿元。第二阵营（500-1000亿）阵营6家，较去年同期减少2家，销售额均值755.3亿元。第三阵营（300-500亿）企业7家，较去年同期减少9家，销售额均值393.8亿元。第四阵营（100-300亿）企业45家，较去年同期增加2家，销售额均值177.7 亿元。

2025年1-11月，TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%，虽继续延续增长态势，但增幅较1-10月大幅收窄，临近年底，企业拿地积极性有所减弱，拿地较为审慎。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企。11月，民营房企拿地较为活跃，部分企业联合国企拿地，部分企业聚焦优势区域独立拿地深耕。民企拿地主要集中在热点一二线核心城市，如懋源地产在北京拿地，大华集团、佳运置业在上海拿地，滨江集团在杭州拿地。

临近年末，房企更加青睐联合体拿地，一方面，联合拿地可以应对市场不确定性，将市场风险如销售不畅、价格波动等由多家企业共同承担；另一方面，年末企业拿地资金紧张，联合体拿地可以以较少的拿地金额获取优质地块。从拿地城市来看，联合体拿地依旧集中于一二线核心城市，包括上海、杭州、成都、武汉等热点城市。从联合体企业性质来看，除央国企联合拿地外，民营房企也参与其中，如蓝城集团与之江城投联合拿地。值得注意的是，11月民营房企拿地较为活跃，且主要集中在一二热点城市。北京朝阳区松榆里地块经超百轮竞价由懋源地产以50.24亿元竞得，大华以11.42亿元竞得上海宝山区N12-0302单元U3-01地块。

政策端，短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，如购房限制性政策、降低购房成本等方面或继续优化。市场端，临近年末房企促销力度加大，同时核心城市优质新盘预计将有所增加，市场情绪或有所修复。

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2025年11月

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