住宅市场

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10月10日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“解读‘金九’楼市成色，研判四季度市场趋势”为主题，中指研究院对近期房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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近期房地产市场形势&趋势展望

一、近期房地产政策回顾

中央层面：9月11日，国务院批复同意10个地区要素市场化配置综合改革试点实施方案，各地区在土地要素市场化配置中多涉及盘活存量土地和低效建设用地、深化产业用地市场化改革等方面；同日自然资源部在政策例行吹风会中，强调鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地。

地方层面：今年以来全国各地出台超470条政策，9月深圳放宽限购区域，符合条件的居民家庭在非核心区购房不限套数；上海优化房产税政策，满足条件的非本市户籍家庭购买二套及以上住房可享受房产税税收优惠；深圳、河南等地扩宽提取公积金可使用范围，支持提取公积金支付购房税费、用于住房装修等。

专项债收储方面：截至9月末，26个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超6200亿元，专项债实际发行约1950亿元，占比约31%。

二、近期房地产市场回顾

1.房价：9月百城新房价格环比维持微涨，二手房价格环比跌幅仍较大，“以价换量”现象延续。

2.租赁：9月住房租赁市场热度下降，重点城市50城住宅平均租金环比跌幅进一步扩大，部分核心城市受学龄家庭租住高峰期结束等影响，租金跌幅较大。

3.销售：

北京：根据中指数据，9月北京新建商品住宅成交46万平米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19%。国庆假期期间，新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年国庆假期增长52%。

上海：根据中指数据，9月上海新建商品住宅成交97万平米，环比增长23%，同比增长16%；二手商品房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29%。国庆假期期间，上海新建商品住宅日均成交0.62万平米，较去年国庆假期小幅增长3%。

深圳：9月新政落地后（9.6-9.30），深圳新建商品住宅日均成交0.60万平米，较8月日均增长44%，但受较高基数及供应未明显增加影响，新房成交量同比增长1%；9月深圳二手房成交4546套，环比增长9%，同比增长43%。国庆假期期间，深圳新建商品住宅日均成交0.23万平米，较去年国庆假期增长22%。

广州：9月开发商推货节奏有所加快，广州新房网签套数5258套，网签面积58万㎡，网签面积环比增长18%，同比增长10%。国庆假期期间，广州新建商品住宅日均成交0.81万平米，较去年国庆假期小幅下降4%。

4.土地：成交方面，1-9月，300城住宅用地成交规划建面2.96亿平方米，同比下降8.2%；土地出让金13259亿元，同比增长11.6%；9月，300城住宅用地成交规划建面5499万平方米，同比下降3.3%；土地出让金2037亿元，同比下降8.8%，出让金连续2个月同比下降。

三、市场展望

政策层面，短期房地产政策预计将继续聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台各项政策加快落实，同时增量政策也存在一定预期。此外，10月召开的二十届四中全会，将研究关于制定“十五五”规划的建议，有望为房地产未来五年发展指明方向。

市场方面，房企上半年在核心城市竞得的部分地块预计将在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成一定支撑，“好城市+好房子”仍具市场机会；而近两年新项目供应偏少的城市，则仍将以去库存为主，市场分化趋势或将延续；二手房受挂牌量维持高位影响，短期或将延续“以价换量”行情。

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2025年9月房企经营业绩解读

2025年1-9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1-8月收窄1.1个百分点。2025年1-9月，TOP100房企权益销售额为18060.4 亿元，权益销售面积为9274.0万平方米。9月单月，TOP100房企销售总额环比增长11.9%，部分房企销售表现较为强劲。

2025年1-9月，各阵营房企销售额均有下降。其中，TOP10房企销售额均值为1280.9亿元，较上年下降11.2%；TOP11-30房企销售额均值为319.8亿元，较上年下降14.9%；TOP31-50房企销售均值为156.5亿元，较上年下降9.8%；TOP51-100房企销售额均值为74.6亿元，同比下降12.9%。

2025年1-9月，多个阵营企业数量均有变化。具体来看，1000亿以上阵营6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元。第二阵营（500-1000亿）阵营7家，较去年同期减少1家，销售额均值716.0亿元。第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少1家，销售额均值381.6亿元。第四阵营（100-300亿）企业40家，较去年同期减少4家，销售额均值164.0亿元。

头部企业销售额占比持续上升，业绩保持较强韧性。2025年1-9月，TOP10企业销售额占TOP100企业销售额比为49.1%，较2024年提升0.9个百分点。TOP20和TOP50企业销售额占TOP100企业销售额比分别为65.4%和85.7%，较2024年分别提升1.5和0.4个百分点。

2025年1-9月，TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点。9月，部分房企通过收购形式获取大规模土地，致拿地总额同比增幅扩大。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企亦有一定投资强度，如滨江集团拿地金额位居前十，邦泰集团也进入拿地金额前二十。

三季度以来，房企除在公开市场以招拍挂形式拿地外，也在积极通过收并购的形式获取土地。总的来看，收购土地标的通常在核心城市核心区位，且土地标的较高，多以联合体形式收购。如8月1日，华润置地收购上海耀华路项目和余庆里项目；9月，中海地产、招商蛇口、中旅投资联合收购徐汇东安城市更新项目。

9月，核心城市继续优化需求端政策，如深圳继续放宽非核心区域的购房资格，但市场表现来看，除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡，市场仍面临一定调整压力。短期来看，后续政策仍将继续维持宽松基调，预计将继续聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台各项政策加快落实。而核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场预计将形成一定支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化行情将延续。

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