住宅市场

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9月1日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“京沪楼市限购松绑，"金九银十"能否如期兑现？”为主题，中指研究院对近期房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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近期房地产市场形势&趋势展望

一、近期房地产政策回顾

中央层面：（1）8.18国务院会议：国务院第九次全体会议再提房地产，进一步明确了“止跌回稳”依然是房地产政策目标，并指出“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”。（2）《推动城市高质量发展的意见》：对中央城市工作会议重点任务的具体落实，为各地工作提供了重要指引。未来城市更新、“好房子”建设、存量盘活等将在推动城市高质量发展中发挥更大的作用。

地方层面：今年以来全国各地出台超420条政策，8月北京、上海优化限购政策，符合条件的购房者在五环外（北京）、外环外（上海）不限套数，成年单身人士按家庭执行限购政策；上海在利率定价机制方面不在区分首套和二套住房；苏州取消限售；广西优化限价、推出低月供金融产品。

专项债收储方面：截至8月末，26个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超6100亿元，专项债实际发行约1752亿元，三季度发债进度提速。

二、近期房地产市场回顾

1.房价：8月百城新房价格环比维持微涨，二手房价格环比跌幅仍较大，“以价换量”现象延续。

2.租赁：随毕业季效应消退，需求释放节奏有所放缓，8月重点50城住宅平均租金环比跌幅扩大至0.15%。

3.销售：北京：8月8日，北京出台楼市新政后，对提升市场活跃度有一定带动作用，部分新房楼盘到访和二手房小区带看略有增加，但市场整体波动尚不明显。从网签数据来看，8月，新房成交面积38万平方米，环比小幅增长4%，同比下降34%。二手商品住宅成交14123套，环比增长10%，同比小幅下降2%。上海：8月25日，上海全面放松五环外限购、优化公积金及信贷政策，从市场反馈来看，楼盘带看量、咨询量较新政前有所回升，但市场分化现象延续。全月网签来看，8月，新房成交面积79万平方米，环比小幅增长1%，同比下降16%；二手商品房成交18508套，环比增长12%，同比增长19%。广深：8月，广州新房成交面积49万平方米，同环比均下降，降幅分别为4%、6%。8月，深圳新房成交面积15万平方米，环比基本持平，但高基数下同比下降45%；二手房成交4283套，环比下降8%，低基数下同比增长13%。

4.土地：成交方面，1-8月300城住宅用地成交规划建面同比下降约10%，出让金同比增长约16%，一二线城市平均溢价率均超10%；8月，300城住宅用地成交建筑面积约3000万平方米，同比下降约三成，8月成交金额千亿左右，同比下降约3成；土拍方面，8月核心城市土拍保持一定热度，深圳、宁波通过降低容积率、降低商业比例等方式成功出让“流拍”或“收储”地块。

三、市场展望

政策层面，8月18日，国务院会议指出要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”，进一步明确了房地产“止跌回稳”政策目标，为市场注入信心，“采取有力措施”也预示政策有望进一步加力。短期政策建议继续聚焦城市更新、城中村和危旧房改造、促进改善性需求释放等方向，相关配套政策进一步落位，聚焦质量提升。另外，目前市场对9月美联储降息预期有所升温，我国降息也有打开空间。

市场方面，市场已进入“金九银十”传统营销旺季，预计房企在核心城市将加快

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2025年8月房企经营业绩解读

2025年1-8月，TOP100房企销售总额为23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平。8月单月，绿城、滨江、中建壹品、保利置业等房企销售表现较为强劲2025年1-8月，TOP100房企权益销售额为16275.2亿元，权益销售面积为8382.8万平方米。

2025年1-8月，各阵营房企销售额均有下降。其中，TOP10房企销售额均值为1145.0亿元，较上年下降12.1%；TOP11-30房企销售额均值为287.2亿元，较上年下降15.4%；TOP31-50房企销售均值为138.3亿元，较上年下降10.9%；TOP51-100房企销售额均值为66.2亿元，同比下降15.4%。2025年1-8月，多个阵营企业数量均有变化。具体来看，1000亿以上阵营5家，较去年同期减少1家，销售额均值为1508.7亿元。第二阵营（500-1000亿）阵营6家，较去年同期减少1家，销售额均值750.3亿元。第三阵营（300-500亿）企业7家，较去年同期增加2家，销售额均值386.6亿元。第四阵营（100-300亿）企业35家，较去年同期减少8家，销售额均值157.8亿元。头部企业销售额占比持续上升，业绩保持较强韧性。

2025年1-8月，TOP10企业销售额占TOP100企业销售额比为49.2%，较2024年提升1.0个百分点。TOP20和TOP50企业销售额占TOP100企业销售额比分别为65.7%和85.8%，较2024年分别提升1.7和0.5个百分点。

2025年1-8月，TOP100企业拿地总额6056亿元，同比增长28.0%，增幅较1-7月缩窄6.3个百分点。8月，土地市场热度虽在，但相比7月有所下降。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企亦有一定投资强度，如滨江集团拿地金额位居前十，邦泰集团、大华集团等也进入拿地金额前二十。

8月18日，国务院会议指出要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”，短期政策工具箱有望进一步打开。8月京沪相继出台“认房不认贷”、下调首付比例、优化普宅标准等组合拳，政策力度和时点均符合市场预期，后续城市预计在需求端继续跟进。随着“金九”到来，房企推盘节奏与优化力度预计均将提升，市场或实现温和复苏。

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