住宅市场

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2025年1月2日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“多地楼市政策效果持续，2025市场能否止跌回稳？”为主题，中指研究院对2024年1-12月份房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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一、2024房地产市场总结与2025前瞻

（一）2024年房地产政策回顾

中央层面：5.17、9.26上下半年两轮政策托底市场，9.26定调政策转向，12月大会定调明年“持续用力推动房地产市场止跌回稳。2020年以来政策整体由紧入松，2021年底重提“房地产是支柱产业”，2023年明确房地产市场“供求关系发生重大变化”，2024年“止跌回稳”成为政策目标。

地方层面：2024年以来全国各地出台约800条政策，5.17、9.26新政期间政策出台频次明显增加。

（二）2024年房地产市场回顾

1.房价：12月百城新房价格环比涨幅小幅扩大，二手房价格连续32个月下跌，12月环比跌幅继续收窄，98城环比下跌。

2.销售：新房方面，12月在集中网签及减税政策推动下，重点100城新房销售面积同环比延续增长态势。二手房方面，2024年市场以价换量为主，重点30城二手房成交量同比微增，12月二手房成交继续放量，环同比延续增长态势。如深圳12月新房、二手房成交规模同比均翻倍增长；北京12月二手房成交超2.1万套，继续突破去年4月以来新高。

3.供应：2024年重点城市批准上市面积同比下降约三成，12月环比小幅增长，同比下降近两成。库存方面，11月重点50城可售面积出清周期21.2个月，较10月缩短0.9个月，其中三四线代表城市出清周期超30个月，短期库存去化压力较大。

4.土地：成交方面，2024年300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，出让金规模仅为2020年高点四成左右。土拍方面，北上深杭仍是房企重要布仓地，广州、成都、合肥优质地块房企参拍积极。根据中指数据，2024年，22城住宅用地溢价成交占比为21.1%，较2023年回落11.0个百分点。拿地方面，央国企和地方国资仍是拿地绝对主力，民企拿地意愿整体仍偏弱。

（三）2025市场走势展望

本轮周期市场复苏路径或表现为“二手房量升→二手房价止跌→新房销售量稳→新房价止跌”，其中二手房价格止跌、新房销售企稳或是市场“止跌回稳”的关键标志。2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”发展谋篇布局之年，各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降约6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。同时，宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。而土地缩量、房企资金承压及较高库存影响下，短期开工投资下行态势难改，其中盘活存量闲置土地政策的实施进展，是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。

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二、2024年房企经营业绩及拿地解读

房企销售方面，根据中指研究院数据显示，2024年1-12月，TOP100房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%，降幅较1-11月缩窄2.3个百分点。12月单月，TOP100房企销售额同比下降3.41%，降幅有所收窄，环比增长28.86%。TOP100房企权益销售额为30668.2亿元，市场份额约为31.9%，较上年下降2.6个百分点，权益销售面积为16418.1万平方米。

分阵营来看，2024年，百亿以上阵营企业数量持续减少。具体来看，千亿以上阵营11家，较去年同期减少5家，销售额均值2001.4亿元。第二阵营（500-1000亿）企业7家，较去年同期减少12家，销售额均值704.0亿元。第三阵营（300-500亿）企业18家，较去年同期增加4家，销售额均值375.7亿元。第四阵营（100-300亿）企业为50家，较去年同期减少17家，销售额均值172.4亿元。

从目标完成率来看，房企销售目标设定相对保守，目标完成率均值为86.0%。2024年，从典型房企销售目标来看，公布目标完成率的房企大多维持在近年平均水平。2024年，6家房企目标完成率均值为86.0%，相较去年同期的98.5%，目标完成率下降12.5个百分点。分企业来看，目标完成率分化较大，滨江集团、保利置业、信达地产均超额完成目标，销售韧性较好。

房企拿地方面，2024年，TOP100企业拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%，相较1-11月降幅收窄1.8个百分点。10月以来核心城市土拍市场保持一定活跃度，12月，北京、深圳、上海、广州等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块多由头部央国企摘得，带动TOP100企业拿地总额同比降幅收窄。2020年-2024年间，TOP100企业拿地总额总体呈下滑趋势，2024年已不足2020年的三成，特别是民营房企拿地锐减，这与房地产市场下行、融资环境偏紧、民营房企违约事件频发密切关联。未来，如若不利于投资的因素消退，企业仍有望恢复拿地节奏。

年内市场复苏节奏缓慢，多数房企拿地规模和力度都处于较低水平，同时，央国企及部分民营房企拿地仍保持一定投资规模。具体来看有以下特征：第一，央国企及地方国资仍是拿地绝对主力。2024年，拿地金额TOP100企业中央国企及地方国资家数和金额占比超八成。其中，央国企拿地金额占比约50%。第二，民企拿地整体相对偏弱，部分大中型稳健民企保持一定投资规模，部分中小民企积极拓储。2024年，拿地金额TOP100企业中民营企业数量仅11家，拿地金额占比仅为8.5%，表明当前民营企业仍保持较为审慎的态度。

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