住宅市场

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8月1日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“最新高层会议后，房地产市场如何走？”为主题，中指研究院对近期房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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近期房地产市场形势&趋势展望

一、近期房地产政策回顾

中央层面：（1）中央城市工作会议：时隔10年召开最高规格城市工作会议，锚定城市发展新方向，“城市更新”写入总体要求，加快构建房地产发展新模式、稳步推进城中村和危旧房改造成为未来城市工作重点内容。（2）中央政治局会议：落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，预计各项城市更新配套政策有望加速落地。

地方层面：今年以来全国各地出台超370条政策，7月成都分批取消住房限售政策，荆门跟进落地现房销售，广州拟落地“商转公”，北京支持提取公积金支付购房首付款并研究制定住房公积金“带押过户”。

专项债收储方面：截至7月末，26个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超5000亿元，专项债实际发行约1386亿元，发行节奏仍偏慢。

二、近期房地产市场回顾

1.房价：7月百城新房价格环比涨幅收窄，二手房挂牌量持续高位下，价格环比跌幅连续5个月扩大。

2.租赁：在毕业季租住需求支撑下，7月租金环比上涨城市增多，50城住宅平均租金环比跌幅收窄至0.07%。

3.销售：7月重点城市市场进入淡季行情，新房成交量有所下滑，二手房以价换量下维持一定热度。累计来看：2025年1-7月，京沪：新房市场保持平稳；北京二手房市场维持一定热度，成交同比增长11%。
广深：深圳、广州新房销售面积同比分别增长10%、12%；深圳二手房成交量同比增长31%。
杭蓉：杭州新房销售面积小幅下降，成都新房销售面积同比基本持平，二手房市场活跃度尚可，同比增长均超10%。

4.土地：成交方面，1-7月300城住宅用地成交规划建面同比下降约7%，出让金同比增长仍超两成，一二线城市平均溢价率均超10%。土拍方面，7月，房企拿地仍聚焦核心城市，深圳、上海地价均刷新最高纪录。

三、市场展望

政策层面，政治局会议对今年以来宏观经济形势给予积极评价，为市场释放信心，同时强调宏观政策要持续发力、适时加力，并指出“保持政策连续性稳定性，增强灵活性预见性”，未来随着宏观经济以及房地产市场运行形势的变化，各项政策仍有加力空间。当前，推动市场止跌回稳仍是房地产政策核心目标，短期预计将继续聚焦城中村改造、专项债收储等已出台政策的有效落实。与此同时，城市更新已成为推动城市高质量发展的重点内容，也是房地产领域的聚焦点，未来各项配套政策有望加速落地。

市场方面，7月上海、深圳等城市优质地块土拍热度延续，优质项目入市后有望继续对市场形成支撑，下半年核心城市在较强基本面支撑下有望保持一定韧性，但城市和区域间分化行情预计将延续。

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2025年7月房企经营业绩解读

2025年1-7月，TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1-6月扩大1.5个百分点。7月单月，TOP100房企销售额同比下降18.2%。TOP100房企权益销售额为14522.5亿元，权益销售面积为7451.8万平方米。

分阵营来看，2025年1-7月，多个阵营企业数量均有变化。具体来看，1000亿以上阵营5家，较去年同期减少1家，销售额均值为1320.1亿元。第二阵营（500-1000亿）阵营6家，与上年持平，销售额均值674.1亿元。第三阵营（300-500亿）企业4家，较去年同期减少1家，销售额均值371.8亿元。第四阵营（100-300亿）企业34家，与上年持平，销售额均值161.8亿元。

2025年1-7月，TOP100企业拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，小幅增长1个百分点。2025年以来，土地市场热度不减，同比不断走高。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企亦有一定投资强度，如滨江集团拿地金额位居前十，邦泰集团、大华集团等也进入拿地金额前二十。

2025年7月，核心城市优质地块竞争依旧激烈，一方面，企业竞拍热情高涨，数十轮竞价争夺优质地块。同时，部分地块的竞价也会触发双高双竞等限制条件。另一方面，拿地楼面价屡破纪录，如上海徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块以20万/平方米的成交楼面价刷新了上海乃至全国涉宅用地成交楼面价纪录，此前该纪录成交时间为今年2月，进一步说明房企对优质地块争夺的激烈。

7.30政治局会议强调高质量开展城市更新，房地产市场仍处于波动调整中。政策方面，7月30日，中央政治局会议强调宏观政策将适时加力，并指出“保持政策连续性稳定性，增强灵活性预见性”，未来随着宏观经济以及房地产市场运行形势的变化，预计更多政策仍有加力空间，推动房地产市场止跌回稳仍是政策目标，短期或更多聚焦在已出台政策的有效落实；城市更新已经成为当下推动城市高质量发展的重点内容，也是房地产领域的聚焦点，未来各项配套政策有望加速落地。另外，“积极稳妥化解地方政府债务风险”也是会议重点提及的内容，各项举措落实有望释放地方政府落地房地产政策的灵活性，提升政策效果。短期来看，房地产市场仍处于波动调整过程中，城市分化行情仍将延续，“好城市+好房子”具备结构性机会。

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