[摘要] 一、2015年上半年中国房地产市场形势总结 1.政策环境：货币信贷政策持续发力，去库存、保投资、助力经济稳增长 2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。未来中央将更注重房地产长效机制建立健全，地方更具主动性适时出台进一步刺激措施。 2.新房：宽松政策提振供需两端，量回升、价止跌，市场趋暖 价格方面，上半年百城住宅价格止跌转涨，累计上涨0.82%，一线城市领涨全国，深圳涨幅尤为显著。成交方面，市场延续去年末的回暖趋势，上半年50个代表城市月均成交约2600平方米，同比增长25%，绝对量创历史同期新高。供应方面，10个代表城市月均新批上市面积566万平方米，同比下降14%，绝对量为2010年以来次高水平。全国来看，1-5月全国商品房销售显著回暖，累计销售额自2014年以来首现同比增长；开发投资同比增速回落趋缓，新开工同比降幅收窄。 3.二手房：上半年量升价涨，二季度增长幅度尤为显著 价格方面，2015年上半年十大城市二手住宅价格累计上涨4.39%，涨幅较去年同期扩大3.76个百分点，其中其中一季度上涨0.12%，二季度上涨4.26%；与新房相比，二手住宅均价上半年累计涨幅超过新房1.85个百分点。成交方面，1-5月十大城市共成交37.42万套，同比增长35.55%，其中5月单月成交9.74万套，创2013年4月以来单月最高成交记录。 4.土地：供求同比显著下降，成交结构致楼面价同比继续上涨 供求方面，2015年上半年全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降30.4%和39.5%，多重压力导致政府供地、房企拿地节奏明显放缓，整体市场延续趋冷态势。价格方面，整体楼面价较去年同期上涨，其中住宅楼面价上涨明显，溢价率同比继续下降。 分城市来看，各级城市成交面积均大幅下降，一线城市成交占比提高，二线城市楼面价涨幅明显。 5.企业：品牌房企销售业绩稳步增长，拿地投资仍显谨慎 销售业绩方面，2015年上半年，20家代表品牌房企销售额达6830亿元，同比上升9.2%，多数房企业绩目标完成率超四成。拿地投资方面，2015年上半年，20家品牌房企共计拿地面积同比下降39.4%，金额同比下降14.2%。拿地多布局一线城市，二线城市占比下降。财务资金方面，上市房企负债率总体合理可控，但短期偿债能力偏弱。融资方面，国内A股再融资、债券票据等直接融资方式渐成主流，鹏华万科REITS获批，房企融资渠道更为丰富。 二、2015年下半年中国房地产市场趋势展望 1.宏观环境：经济阶段性筑底，货币环境仍将保持稳健偏松 宏观经济方面，宏观经济先行指标微弱复苏，通缩风险仍然值得警惕。投资和进出口增长乏力，但消费稳健增长，对整体经济起到关键支撑作用，结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间，整体经济增速或于三季度企稳回升。货币政策方面，货币政策保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素；存贷比考核取消有利于引导实际利率下行，但考虑到整体经济复苏微弱，经济不确定性较大，长端利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能，下半年央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。房地产调控方面，中央定调稳消费、促需求，推动长效机制建立健全和区域一体化进程迈进；地方政策调整更趋灵活主动，稳消费基调下宽松化力度顺势加强。 2.市场趋势：下半年新开工同比降幅收窄，投资增速、销量有所回升 根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，在宏观经济增速阶段性筑底，货币环境稳健偏松，调控回归市场化的背景下，预计全年全国房地产市场销售量回升、价格小幅反弹、新开工降幅收窄、投资增速企稳。成交方面，随着稳定住房政策的效果进一步发挥作用，下半年货币政策预期进一步宽松，自住及改善型住房需求将继续获得支持，下半年成交将延续回暖的趋势，预计全年销售面积为12.3-12.7亿平方米，同比增幅在2.0%-5.0%之间。供应方面，综合考虑季节性因素及土地购置面积持续下滑影响，下半年全国房地产新开工将好于上半年，降幅显著收窄，预计全年新开工面积同比降幅在7.0%-8.6%之间；人民币贷款余额稳步增长，商品住宅销售持续回暖，房地产开发企业资金状况明显改善，预计全年房地产开发投资额增速在7.6%-9.6%之间。价格方面，需求回暖速度显著快于供应的回升，供销状况不断改善，库存逐步去化，供大于求矛盾改善为房价回暖提供基础，预计全年房价同比上涨2.2%-4.1%。   3.关注点：楼市格局继续演变，京津冀一体化引领区域投资热点 （1）行业走势转向：楼市短期波动趋弱，需求现平稳增长，价格继续分化 楼市震荡后已步入增长周期，商品房销售面积同比增速已经触底反弹。一方面，行政调控已经基本完全放开，新一轮的宽松货币政策调整有利于推动行业加速回暖。另一方面，股市震荡剧烈，房地产行业复苏吸引部分股市资金回流。结合历史周期来看，2009年及2012年的两轮上行周期分别持续10个月和12个月，预计此轮在房地产调控政策基本放开的情况下，回升时间将持续一年左右。此外，价格已经触底反弹，但不同城市仍存差异化，一线城市将快速反弹，部分二线及三线城市将保持平稳。 （2）企业合作创新：竞争格局两极分化，金融地产融合趋势加速 企业竞争格局继续演变，房企与保险等金融机构联姻开启新的战略合作模式。伴随整个房地产行业进入白银时代，国内房企竞争格局出现两极分化态势，龙头房企创新合作，竞争优势愈发明显，强强联合下，中小房企直面生存困境，通过变卖股权等方式断臂求生，行业集中度进一步提升。过去重资产运营模式现阶段已难以为继，房企纷纷谋求变革之路，轻资产转型无疑是未来行业发展方向，与保险等金融机构的合作更加频繁。房企与险资等金融机构联姻，通过资源优势互通有无，这也将成为房地产行业未来发展的一个方向点。 （3）区域利好：区域经济一体化带动地产发展，京津冀一体化效应显著 区域一体化继续推进，将有效推动辐射区域房地产市场发展，其中京津冀一体化作为重要组成部分，将为环北京城市房地产市场带来新的发展机遇。首先，京津冀一体化下，轨道交通、高速公路等不断建成通车，通勤时间成本大幅下降，环北京部分区县交通优势更为突出；其次，北京外迁资源带动周边城市产业结构优化，周边城市就业机会增加、经济增速提高等有助于留住当地人口、吸引北京外溢人口及其他城市流动人口，经济增速提高进一步提升居民购买力，当地购房需求相应增加；同时，受北京高房价辐射作用影响，环北京周边城市房价具有上涨空间。综合来看，京津冀一体化利好下，环北京周边城市房地产市场量价均将迎来上升空间，值得行业关注。

[摘要] 2015年上半年，我国房地产市场逐步回暖，特别是二季度以来成交增长显著。在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市。与此同时，各地因城施策出台一系列宽松政策，以公积金政策调整为主，包括财政补贴和税费减免等掀起地方新政高潮，刺激需求特别是改善性需求释放。

[摘要] 【中指观点】 2015年上半年，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，各地因城施策出台一系列宽松政策，促进需求入市。政策环境的宽松致使上半年成交持续回暖，其中二季度回暖尤为明显。随着市场的持续回暖开发商也积极推盘，促进资金回笼，但由于去化速度逐步加快，多地库存仍有下降，库存高压得到缓解。

[摘要] 2014年第4季度，全球经济形势错综复杂，经济波动风险加剧，发达国家就业市场不断改进，物价低位运行，美国经济进入低速增长轨道，欧元区经济结束衰退现复苏迹象。以中国为代表的发展中经济体步入结构调整进程, 伴随大宗商品价格低迷、外需下降等因素, 经济增长进一步放缓。 国际方面，经济走势呈现分化，美国失业率不断降低，GDP持续增长，整体经济保持乐观。日本服务业PMI回升，失业率下降，但GDP下滑，经济数据喜忧参半。欧元区制造业扩张、失业率有所改善、整体经济现复苏迹象，但由于受到油价下跌影响，通货膨胀率持续下行，通货紧缩将是欧元区经济复苏的最大不确定因素。印度、土耳其、加拿大在内的多国央行宣布降息, 国际油价持续下跌促全球主要国家开启新一轮的货币宽松周期。俄罗斯、巴西、委内瑞拉等国家深陷通货膨胀困扰。 国内方面，全年GDP增长7.4%，基本达到经济增长目标 ，其中第4季度GDP增长7.3%。由于国际油价持续大幅下跌，国内PPI长期处于负值区间，受此影响CPI低位运行。全国广义货币供应量M2增幅持续放缓，新增人民币贷款继续回升。房地产投资增速下滑，在固定资产投资中占比创历年新低。商品房销售面积持续下滑，连续四个季度维持负增长。 2014年，随着政府调整结构、促进改革措施的深入以及人口结构变化等宏观因素的综合影响，房地产需求出现下滑。为稳定经济发展，抑制通货紧缩，央行通过降低存贷款利率、降低存款准备金率、28天逆回购、MLF等货币政策工具，多次向市场注入流动性。预计2015年房地产业有望在宽松的货币政策下企稳回升，其中第1季度，房地产开发投资额增速将进一步放缓，但幅度将明显减小；固定资产投资增速受房地产投资增速放缓拖累将继续下行，造成短期内经济增长可能进一步承压；在宽松货币政策影响下，预计商品房销售面积将在之后的1-2个季度内重新恢复增长态势。

[摘要] 2015年第1季度，全球经济处在深度调整之中，经济复苏缓慢，物价低位运行，主要经济体就业市场持续改善，美国经济不及预期但仍保持在稳步增长轨道，欧元区现持续温和复苏迹象。中国经济步入结构调整进程, 受国内投资低迷、需求不振等因素影响, 经济增速进一步放缓。 国际方面，经济走势呈现分化，美国制造业PMI小幅扩张，零售销售月率创一年最大增幅，整体经济稳定增长。日本服务业PMI持续收缩，制造业PMI大幅下降，但失业率继续保持低位，GDP降幅收窄，经济数据喜忧参半。欧元区制造业大幅扩张、失业率进一步改善，整体经济持续复苏，但通货膨胀率仍运行在负值区间，通货紧缩风险值得继续关注。 国内方面，一季度GDP累计同比增长7.0%，较上季度降低0.3个百分点，整体经济下行压力不减。制造业同比增速及房地产开发投资同比增速持续下滑，经济增长靠基础设施建设投资单引擎支撑；一季度国际经济缓慢复苏促进了外需增长，但进口额同比大幅下降从侧面反映出国内需求仍然低迷。CPI及官方制造业PMI现弱企稳迹象，产业结构调整呈乐观发展趋势。 2015年1季度，整体经济在”三期”叠加影响下深度调整，中央托底经济信号频现，各项稳增长政策持续加码。央行继2015年2月降准、降息后，2015年4月19日再次大幅降低存款准备金率1个百分点，力度远超市场预期。预计2015年2季度，在季节性因素及宽松货币政策利好影响下，房地产业有望企稳回升，商品住宅销售面积环比将显著增长，整体库存状况有望得到改善；二季度房企加大推盘力度也将促使市场新批上市面积环比显著回升；百城价格指数同比跌幅有望在二季度达到最低点，之后一段时期内将逐步收窄。

[摘要] 2015年一季度，房地产政策积极聚焦于促消费，鼓励自住和改善性需求。中央强调稳定住房消费，实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，并降低二套房首付比例，构建宽松的金融信贷环境；同时供需两端政策齐出，刺激需求促进库存去化，积极调结构控供应。地方政策进一步灵活调整，以公积金政策再放宽为主的新一轮地方政策调整周期再开启。 一季度全国商品房及住宅销售增速同比仍在下降，待售面积持续高位，高库存压力下新开工仍呈现负增长，开发投资增速继续下探。不同城市库存压力仍在分化，三四线城市成为高库存风险区。多重政策影响下季末市场开始趋暖，百城价格连续下跌但跌幅收窄，后市预期开始向好转向。 展望2015全年，促消费、去库存将是今年房地产市场的重点。中央或在货币财政方面再行调整，量化宽松仍有空间；地方则在落实中央一季度多项政策的基础上，因城施策出台财政补贴、契税减免等进一步刺激措施。我们认为，在各轮政策影响和未来适度宽松预期下，今年房地产市场表现总体将好于上年。

[摘要] 新加坡楼市量价齐降，各类住宅价格水平均持续下行，组屋价格回落最明显，同比降幅最大。从不同物业类型来看，组屋方面，2014年12月新加坡组屋均价为427新元/平方英尺，较2013年5月（478新元/平方英尺）阶段性高点低51新元/平方英尺；同比来看，2014年四季度新加坡组屋转售价格指数同比连续第5个季度下降，降幅为6.0%，与上月基本持平。非有地私宅方面，2014年12月新加坡非有地私人住宅均价为1210新元/平方英尺，根据新加坡市区重建局公布的价格指数，2014年四季度新加坡非有地私人住宅价格指数环、同比分别连续第5、4个季度下降，降幅分别为1.0%和3.5%。有地私宅方面，12月新加坡有地私人住宅均价为1178新元/平方英尺。分区域来看，非有地私人住宅方面，中央区以外地区市场相对稳定，2014年三季度迟于其他地区同比下降。

[摘要] 2015年一季度，全国土地市场继续呈现下行态势。在市场整体库存量高居不下、开发企业经营压力依旧较大的背景下，政府供地和企业拿地的节奏都明显减缓。3月27日国土资源部与住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，未来高库存地区将进一步减缓土地供应，土地整体供应量将继续维持低位。价格方面，由于目前一、二线重点城市土地资源有限，供地规模与质量均有所下降，导致长三角、珠三角等发达城市群城市一季度土地成交楼面价同环比明显下跌，而中西部、东北区域内城市由于去年同期土地楼面价基数较低，今年一季度价格有所回升，并带动百城楼面价同比上涨。溢价率方面，百城住宅溢价率继续低位运行，长三角、珠三角地区降幅明显 。 百城住宅用地楼面均价 继续维持高位。2015年一季度，百城住宅用地楼面均价为2559元/平方米，较去年同期上涨2.0%，环比去年四季度下跌12.9%，绝对量仍然维持较高水平。100个城市中有31个城市住宅用地楼面均价同比上涨，42个城市下跌，其余27个城市相关时期无土地成交或未公布价格。价格较高的城市以长三角和珠三角地区居多；价格较低的城市主要集中在中西部地区。从涨跌情况来看，中西部二线重点城市同比涨幅较大，跌幅较大的城市以长三角地区三四线城市居多。 底价成交现象增多，溢价率持续下行。2015年一季度，百城住宅用地平均溢价率为11.1%，比去年同期下降5.6个百分点，较去年四季度增长0.9个百分点，连续五个季度同比下降，长三角、珠三角地区城市溢价率普遍下降，是本季度百城住宅用地平均溢价率下降的重要原因。此外，一季度共有34个城市成交住宅用地的溢价率为零，以长三角城市居多。溢价率较高的城市主要集中在中西部和珠三角地区，而同比下降较多的城市则主要位于长三角和珠三角地区。 中西部楼面价、溢价率同环比均上涨，长三角、珠三角下降明显。2015年一季度，中西部地区楼面均价为1863元/平方米，环比上涨2.0%，是唯一同环比均上涨的区域；同比上涨40.7%，同比涨幅为各区域最高。珠三角地区楼面价绝对值仍为五大区域中最高。溢价率方面，中西部地区溢价率为11.1%，同比增长3.0个百分点，环比去年四季度增长9.2个百分点，为溢价率增幅最大城市。长三角地区溢价率同比下降14.6个百分点至9.0%，降幅为五大区域中最大。 十大城市楼面价、溢价率同比明显下跌。一季度，十大城市住宅用地平均楼面均价为5452元/平方米，同比下跌9.5%，而百城为同比上涨2.0%，其中广州、上海同比分别下跌49.0%、16.1%。溢价率方面，十大城市住宅用地平均溢价率为14.2%，较去年同期下降10.2个百分点，下行幅度大于百城5.6个百分点，其中上海溢价率同比降幅最大，为49.7个百分点。广州、上海等一线城市一季度地成交地块质量降低影响十大城市楼面价同比下降。

[摘要] 一、2015年一季度中国房地产市场形势总结 1.政策环境：聚焦去库存、促消费、稳增长，多轮政策组合改善市场供求 2015年一季度，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促消费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。两会定调稳定住房消费，中央地方供需两端政策齐出，刺激需求促进库存去化，改善性需求获重大支持。去库存、促消费、稳增长是2015年房地产政策的主要基调，未来货币政策仍有望趋于宽松，地方或可因城施策出台进一步刺激措施。 2.新房：百城价格微跌，重点城市成交回暖，房地产开发投资增速继续放缓 价格方面，一季度百城住宅价格延续去年四季度下跌态势，但跌幅明显收窄，累计小幅下跌0.18%，各月价格涨跌幅均在0.25%以内，整体表现较为平稳。成交方面，市场开始回暖，50个代表城市月均成交接近2100万平方米，同比增长2.6%，绝对量仅次于2013年同期水平。供应方面，3月，新增供应不到1000万平方米，同比下降超三成，但2月供应创同期新高，导致一季度新增供应同比小幅增长3.8%。全国来看，1-2月全国商品房销售、新开工同比下降且降幅显著扩大，投资增速延续去年以来逐月放缓态势，整体资金来源增速不及去年同期，企业到位资金依然承压。 3.二手房：十大城市均价小幅回升，成交同比明显增长 价格方面，一季度十大城市二手住宅均价累计上涨0.12%，涨幅较上季度、去年同期分别缩小0.36个、2.25个百分点；与新房相比，二手住宅均价累计涨幅小于新房0.20个百分点。成交方面，一季度十大城市共成交18.85万套，同比增长17.59%。其中1月单月成交量为7.45万套，为一季度单月最高。 4.土地：整体供求同比大幅回落，成交结构致楼面价同比下跌，商办楼面价创新高 供求方面，一季度库存与资金压力使政府供地、房企拿地节奏持续放缓，全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降35.6%和38.5%；住宅整体出让金降幅超四成，其中十大城市占比与去年持平。价格方面，一季度成交结构使整体楼面价同比下跌6.1%，商办楼面价创新高，但溢价率维持低位。 5.企业：多数品牌房企业绩下滑，拿地态度依然谨慎，国内融资渠道更趋多元 业绩方面，2015年一季度，多数品牌房企销售业绩同比大幅下滑，为近三年同期首跌。其中碧桂园、富力等房企业绩同比降幅显著，而融创、首创置业逆市实现大幅增长。土地投资方面，受整体市场低迷影响，品牌房企拿地态度更趋谨慎，且高基数致一季度企业拿地金额同比明显回落，不同企业拿地策略出现分化，但多数仍聚焦一线及热点二线城市。资金方面，上市房企资产负债率仍处合理区间，但短期偿债能力趋弱，速动比均值趋势下行。融资方面，降准降息带来的货币宽松持续改善国内融资环境，房企融资渠道更加多元，但个别企业债务违约事件和人民币升值压力导致房企海外融资环境有所趋紧。 二、2015年中国房地产市场趋势展望 1.宏观环境：经济增速放缓，货币环境稳健偏松，政策继续聚焦去库存 宏观经济方面，全年经济增长仍存下行压力，“稳增长、调结构”仍将是社会经济发展的重点，其中一季度宏观经济指标表现疲软，多机构下调中国短期经济增长预期，二季度经济仍面临下行压力。货币信贷方面，继续保持稳健偏松的货币政策，适度增加市场流动性，货币政策效果有望逐步显现；货币稳健基础上进行定向调控，为结构调整创造良好环境。房地产政策方面，当前宏观层面的政策已基本完备；在国家统一政策基础上，地方政策调整更趋灵活，因城施策助力库存去化；长效机制进一步落实，区域一体化进程不断推进。 2.市场趋势：政策利好刺激二季度需求回升，高库存压力下价格继续下行 需求方面，宽松货币政策将促进市场需求增长，2014年11月以来政策环境持续宽松，政策利好刺激刚需和改善性需求入市，预计二季度成交继续回升，同环比增幅均有望超两成。供应方面，重点城市二季度新增供应将保持季节性回升，预计环比第一季度增长七成左右；受到去年以来土地成交下降影响，重点城市供应量同比增长较小。价格方面，短期内市场继续呈供大于求态势，高库存压力下价格继续下行。 3.企业策略：“去库存、控目标、增利润”，寻找“互联网+”新风口 2015年，品牌房企的销售目标愈加谨慎保守，多数企业目标增长率控制在10%左右，万科、世茂等房企甚至避谈目标。同时，品牌房企更注重有质量的增长，更加关注销售回款和利润指标，“去库存”、“增利润”成为企业2015发展策略的关键词。多家企业将利润作为重要考核指标。3月初，李克强总理在2015年政府工作报告中提出的“互联网+”成为未来房企寻求发展的新风口，注重客户体验的互联网将带领房地产行业进入发展新生态。 4.关注点—行业回暖：行业虽现回暖迹象，但中长期需求仍面临结构性调整，企业变革之路尚远 受多重宽松政策调整影响，今年一季度，重点城市商品住宅成交面积小幅回升，3月出清周期也有所下降，市场呈现回暖迹象。但是，由于前几年旺盛的市场表现透支了部分城市的未来需求，因此尽管本轮部分政策调整力度已回归至2009年水平，但是需求仍难以呈现爆发式增长。同时，市场供应也步入调整阶段，国土部、住建部联合发文控制供应规模、调整供应结构，一线及部分二线热点城市仍将为土地供应焦点，但呼和浩特、江阴、东营等去化压力较大的城市未来土地供应将受限制。从中长期来看，城镇化及人口增长仍可带来一定的市场需求，推动行业平稳运行，但市场将逐步过渡至改善型需求，而企业面向长远的应对之策才刚刚开启，变革之路需持续探索。

[摘要] 2014年香港套均价明显上涨，价格指数屡创新高，同比不断加速，市场强势回暖。根据香港差饷物业估价署公布的数据，2014年12月，香港住宅成交套均价为729.4万港元，为历史较高水平。具体来看，2014年以来价格基本超过600万港元，10月达历史最高水平（80.3万港元），11-12月价格有所下滑。中原城市指数显示，2014年12月香港住宅价格指数达130.2点，为历史最高点，环比连续第10个月上涨，涨幅为2.2%，同比连续第8个月上涨，涨幅扩大至11.7%，较上月扩大3.0个百分点。