[摘要] 2025年中国产业新城运营商评价研究报告显示，行业正经历从规模扩张向高质量发展的转型，核心特点可总结为以下方面： **一、产业发展能力升级** 1. **产业定位精细化**：运营商从“泛化”转向细分领域，基于区域禀赋（如资源、科技、区位）和政策引导差异化布局，避免同质化竞争。例如，沿海地区聚焦高端制造，中西部承接转移产业。 2. **新质生产力驱动**：通过技术创新（AI、工业互联网）、绿色转型（低碳技术）和数字化赋能，推动传统制造业向高附加值产业升级，形成“智能+绿色”增长模式。 3. **招商生态化**：产业链招商从“点状突破”转向“网状协同”，运用“强链、补链、延链”策略，结合大数据绘制产业链图谱，实现精准招商。资本工具（如产业基金、REITs）成为新抓手，替代传统税收优惠。 **二、城市建设能力革新** 1. **产城融合深化**：从“功能配套”转向“生态协同”，构建“生态基底-产业空间-生活场景”三位一体开发框架，注重宜居性与产业协同。例如，零碳示范区通过可再生能源、CCUS技术降低碳排放。 2. **数字化与绿色化协同**：智慧园区集成物联网、数字孪生技术优化运营，同时绿色低碳技术（如BIPV、氢能）规模化应用，形成“技术-政策-资本-市场”四维联动。 **三、企业经营能力分化** 1. **收入结构多元化**：运营商从房地产销售转向产业投资和运营服务，但净利润受投资收益波动影响显著。例如，张江高科通过股权投资拉动利润增长。 2. **融资创新加速**：产业园REITs发行提速，政企合作基金（如“政府引导+市场运作”）推动“科技-产业-金融”循环。资产负债率普遍低于传统房企，财务稳健性较强。 **四、未来趋势** 1. **区域协同**：融入城市群战略（如长三角、粤港澳），承接核心城市产业外溢，因地制宜发展特色产业。 2. **存量激活**：通过数字化改造（如园区大脑）、REITs证券化盘活低效资产，提升运营服务能力。 3. **轻重并举**：重资产聚焦核心园区定制化开发，轻资产输出品牌与服务（如产业孵化、金融赋能），形成“开发-运营-资本”闭环。 报告强调，运营商需以“精准定位、生态协同、创新驱动”为核心，构建可持续的产城融合新模式，助力区域经济转型升级。

[摘要] 2025年中国商业地产百强企业研究报告显示，行业在宏观经济承压、消费需求不足的背景下呈现以下特点： 1. **规模增速放缓**：百强企业经营性物业持有面积同比增速降至4.9%，租金收入增速回落至6.8%，企业战略聚焦核心一二线城市，适度下沉高潜力三线城市。 2. **轻资产扩张为主**：受商办用地供需低位影响，企业拿地谨慎，转向轻资产输出，如华润万象生活、龙湖商业通过管理输出扩大规模。 3. **经营承压与创新**：商铺及写字楼平均出租率小幅下滑至89.5%，企业通过消费洞察（如华润万象生活细分客群）、数字化转型（天虹股份AI模型）及业态调改（引入首店、冰雪体验）提升运营效率。 4. **融资渠道多元化**：CMBS发行量下降，但经营性物业贷款政策放宽（如龙湖、万科利用贷款置换债务），公募REITs常态化，8支消费基础设施REITs上市，底层资产出租率超95%。 5. **政策与趋势驱动**： - **消费升级**：以旧换新、服务消费（如小米汽车、瑞幸咖啡拓店）激活零售空间； - **AI产业**：推升核心城市办公需求，但短期或引发岗位替代风险； - **存量改造**：政策支持商办改租赁住房（如北京郭公庄案例）、低效楼宇更新（望京万象汇改造）； - **海外借鉴**：西蒙地产（REITs+运营）、三菱地所（区域深耕）等经验提示聚焦优质资产与运营提效。 展望2025年，行业需平衡规模与稳健，强化运营能力，把握政策红利与不动产金融工具，应对短期市场下行压力。

[摘要] 2024年中国产业新城运营商评价研究报告显示，行业呈现以下核心趋势与特点： 1. **发展模式转型** 运营商从重资产开发转向“轻重并举”，强化产业运营与服务能力。轻资产模式通过品牌输出、合作开发（如代建、政企合作）及产业服务平台搭建（如金融投资、孵化器）实现快速扩张，同时REITs等资产证券化工具加速应用，但估值普遍下行凸显运营能力重要性。 2. **产业定位与招商升级** - **新质生产力布局**：运营商聚焦高科技、高效能产业，因地制宜结合区域资源（如北京大兴区数智化转型），推动传统产业升级与新兴产业培育。 - **招商引智**：从资金吸引转向科研机构（如博士后工作站）引入，数字化招商系统（如灯塔瓴科AI图谱）提升精准度，产业链图谱（联东集团“四步法”）强化强链补链。 3. **产城融合深化** 园区功能多元化，向“生产+生活”复合空间转型（如纬壹科技城四大组团），通过城市配套（商业、医疗等）提升人口吸附力。区域协同加速，城市群联动（长三角、成渝）打破行政壁垒，打造“无界园区”（如山东机器人产业园）。 4. **绿色低碳与运营创新** - 零碳园区（华发城市运营）成为标配，技术应用（中节能实业液冷储能）推动绿色价值转化。 - 服务精准化：针对企业全生命周期需求设计组合服务（亦庄城市服务分级体系），龙头企业合作（如湖北联投×长江电力）强化生态链构建。 5. **企业表现分化** 头部运营商（张江高科、中新集团）通过产业投资（如临港“基金+基地”）优化收入结构，但净利润受投资周期影响波动显著。一线城市制造业园区抗跌性强，多数项目出租率承压。 **未来展望**：行业将持续聚焦城市群协同、特色产业品牌化及服务深度，轻重模式互补（如星河产融结合）与科技赋能（数字化、低碳化）将成为核心竞争力。

[摘要] 2024年中国商业地产百强企业研究报告显示，2023年商业地产市场在宏观经济恢复背景下呈现温和复苏态势。百强企业经营性物业持有及运营面积增速放缓至8.4%，租金收入同比增长9.9%，部分头部企业业绩修复。企业布局策略更趋谨慎，聚焦核心一二线城市，并通过轻资产拓展优化利润结构。 市场特点方面，商办用地供需连续三年下降，大宗交易规模缩减，险资加码优质资产。奥特莱斯业态因契合理性消费趋势迎来发展机遇，非标商业在细分市场中涌现创新案例。高能级城市存量改造需求旺盛，政策支持通过城市更新盘活老旧项目。 行业趋势上，不动产金融发展加速，"私募基金+公募REITs"链条完善，消费基础设施REITs成为新焦点，推动企业向资产管理模式转型。未来商业地产企业需强化运营能力，把握存量机会，应对消费需求多元化和市场竞争加剧的挑战。 报告还列出了50家代表性企业，包括华润万象生活、龙湖集团等，并强调行业将向轻重并举、高质量发展方向演进。

[摘要] 在此次调研过程中，我们能够直观地感受到产业新城运营商在产业培育方面所作的努力，产业新城逐渐由高速发展向高质量发展转变。在此，我们将持续跟踪行业变化，不断深化研究，希望此次产业新城及运营商研究成果能够为社会各界以及各参与主体提供更多地参考与借鉴。

[摘要] 2022年，疫情出现多轮反复，拖累消费市场和服务业经济恢复，商业地产市场运行承压。叠加存量时代到来，短期冲击与长期矛盾交织，企业经营面临挑战。面对行业寒冬，商业地产百强代表企业在过去一年直面挑战，在逆境中固本拓新，夯实经营能力。

[摘要] 2022上半年，房地产行业仍处于深度调整。盘点行业融资，房企融资支持政策边际改善，降幅收窄，信用债成为绝对主力，偿债高峰已至，信用债到期压力较大。房企应当抓住当前不同渠道的窗口期，根据自身情况补充资金，尽快适应新周期下的融资模式。

[摘要] 2021年，我国经济保持稳步恢复态势，但面临新的下行压力。2021年，我国实现GDP总额114万亿元，同比增长8.1%，两年平均增长5.1%，但国内部分地区受疫情、汛情冲击，四季度经济下行压力进一步凸显。消费市场整体稳步恢复，全年实现社会消费品零售总额44.1万亿元，同比增长12.5%，两年平均增长3.9%，但部分接触式、聚集性服务消费受冲击较大。 办公楼和商业营业用房投资开工偏弱。2021年，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别为5974和12445亿元，同比分别下降8.0%和4.8%；新开工面积分别为5224万平方米和14106万平方米，同比分别下降20.9%和21.7%。 2021年下半年，受调控政策收紧、房地产金融审慎管理制度深入推进以及“两集中”供地模式等多重因素影响，房地产行业步入深度调整阶段。从中长期来看，尽管市场总量依然有望维持高位，但新房销售面积已逐渐见顶，行业发展由增量为主转向增量存量并重阶段。同时，房地产企业原有的高负债、高杠杆、高周转模式已不再适应当前的行业环境，企业由“开发商”向“服务商”转变成为必然趋势。在“共同富裕”与“双循环”战略发展格局下，国内消费市场仍有较大空间，以运营为核心、能够提供持续现金流的商业地产业务或将成为部分房企发展的“第二增长曲线”。 商业地产百强代表企业在过去一年稳健发展、提质增效、主动作为，整体表现优于行业大势。一方面，商业地产进入存量时代，商业地产百强代表企业审慎拿地、合理布局，并通过轻资产运营、收并购等方式多渠道拓规模、稳增长；另一方面，代表企业加大数字化转型力度，着力提升运营管理能力，打造以“智慧商业”为核心的企业竞争力，并进行产品与服务升级，提升客户体验，进一步优化租户结构，保障稳健运营。 未来，随着行业由增量开发逐渐向存量服务与运营转变，预计将会有更多企业加大对商业地产业务的投入与关注，激发商业地产行业活力，推动行业实现快速发展。

[摘要] 2020年，受疫情防控常态化和经济压力加大影响，我国产业转型步伐加快。在此背景下，以数字经济、智能制造、新材料等为代表的战略性新兴产业，成为拉动我国经济增长的新引擎。与此同时，城市群、都市圈作为我国最具代表性和发展潜力的区域，在区域一体化发展的加速深化下，内部逐渐形成完整互补的产业链，实现区域产业结构优化与空间的协同发展，塑造了区域协同发展新格局。

[摘要] 2020年，受海内外疫情影响，我国经济短期受到严重冲击。为抗击疫情，激活经济发展，国家及各政府出台了系列引导、扶持政策，涉及重点发展产业、空间载体建设等方面，加快了产业转型升级步伐。2021年是“十四五”开局之年，“十四五”规划和二〇三五年远景目标提出实施创新驱动、数字化、区域协调以及乡村振兴等发展战略，这些均为产业新城提供了更大的发展契机。在此背景下，中指研究院连续第六年开展“中国产业新城运营商研究”。