[摘要] 2013年，尽管遭遇“国五条”及地方政府的调控升级，但全国及主要城市房地产市场在一批热销楼盘和标杆企业的推动下持续走高，量价均创历史新高。本报告共分上下两篇，上篇对20个代表城市超过10000个项目的成交数据进行分析，按套总价把项目分为高、中高、中低价位三类，对不同价位热销楼盘的市场表现和产品特色进行剖析。在下篇中，基于标杆房企在各地市场发挥的重要作用，对销售业绩位居全国前列的近20家企业进行分析，总结其在城市布局、产品开发和营销等方面的成功经验，为企业抢占市场先机提供参考。 上篇：标杆楼盘 一、主要城市楼盘市场表现分析 不同城市楼盘价格水平差异明显，一线和少数二线城市价格位居前列。2013年，上海、北京、深圳的套总价中位数分别为202万元、181万元和172万元（1-11月数据，下同），位居全国前列；另有杭州、厦门、广州、南京、苏州五个城市的套总价中位数超过100万元，其余列入研究范围的城市普遍低于100万元，成都、重庆、沈阳不足60万元。 从不同档次楼盘价格水平来看，除北京、上海等少数城市外，绝大多数城市以中低价位需求为主。如上海、北京高价位楼盘门槛（成交套数占当地总成交量10%）超过500万元，深圳、杭州、厦门超过300万元，其他城市多在200万元以下，沈阳、长沙、廊坊甚至低于100万元，即当地90%甚至更多购房者的购买力在100万元以内。 北京、上海楼盘价格跨度最大，少数高端项目成交金额位居全国前列。北京高价位楼盘（套总价505万元以上）成交金额达752亿元，占比35%，规模仅次于上海，占比明显高于其他城市。少数高端项目热销对整体市场带动显著，如北京西山壹号院平均套总价为1568万元，销售金额约40亿元，一个项目即占1500-2000万区间销售总额的43%。少数发达的一二线城市如广州、杭州、厦门、南京等地价格水平较高，中高价位楼盘也有不错销售业绩。杭州中高价位楼盘（套总价168万元-313万元）成交金额达445亿元，400万元以上楼盘总成交金额达到264亿元，占整体比重达21%，居主要城市前列。绝大多数二三线城市如重庆、西安、沈阳、长沙等，中低价位楼盘占绝对主流。重庆中低价位楼盘（62万元以下）在2013年成交近11万套，金额达497亿元，占整体比重为41%。150万元以上楼盘成交总金额仅为195亿元，明显低于中低价楼盘，表明当地多数购房者购买力有限，高价楼盘销售金额有限。 二、标杆楼盘销售业绩及特色分析 销售套数前十标杆楼盘：性价比高，跑量为主，销量连年增长。2013年20个城市销售套数前十名楼盘价格属于当地中低水平，当年成交普遍超过2600套，其中重庆、成都、沈阳由于供应充足而占据前列。具体来看，一线城市成交套数前十楼盘以低于当地平均水平的中低价位楼盘为主，二三线城市热销楼盘价格水平与当地平均水平相当。 销售金额前十标杆楼盘：走中高价位路线，主打“精品”项目。2013年20个城市销售金额前十名楼盘中，北京上海各占四席，多数为中高价位产品，如第一和第二位的中海紫御豪庭(上海)和中海九号公馆(北京)成交套数没有明显优势，但凭借较高总价占据销售金额前两名。各城市销售金额前十楼盘也以价格高于当地均值的中高价项目为主。 从不同价格档次的标杆楼盘看，中低价位标杆楼盘以70-120平方米的中小户型为主，追求高性价比，低价跑量，平均销量约1770套；中高价位标杆楼盘户型以90-120平米为主，地理位置优越，配套齐全且产品品质较高。20个标杆楼盘销售总金额超500亿元，在当地位居前列；高价位标杆楼盘注重人居环境，满足购房者日益增长的住宅需求。套总价千万左右的项目在北京、上海最为热销，销售金额表现突出；而5000万以上的超级豪宅需求十分稀少，多数项目成交套数在10套以内，北京的远洋•LA VIE和上海的绿城玫瑰园等少数项目取得不错的销售业绩。 下篇：标杆房企 一、标杆企业销售业绩表现分析 17家标杆房企2013年前11月销售业绩同比增幅均值达34.86%，大多标杆企业已超额完成或接近年度目标。标杆企业2013年取得的优异成绩，一方面在于其持续聚焦主流客户需求，优化刚需、改善型产品结构，实现了更高的市场占有度；另一方面也源于企业及时把握一二线城市市场快速增长机遇，不断完善区域布局、强化精准的销售策略，企业可持续发展具备了良好的基础。年内，万科、保利、中海、恒大等龙头企业和碧桂园、世茂等快速成长型房企一方面持续强化对主流市场的覆盖，打造契合市场需求的的中小户型、低总价、低单价项目，另一方面抢占北上广深等一线城市和复苏强劲的二三线城市，实现了业绩快速增长。 标杆房企的业绩增长轨迹显现分化，领先阵营内的竞争更趋激烈。万科从2008年的470多亿到2010年破千亿，用了两年时间，期间复合增长率为50.31%；而碧桂园从2012年的销售额470多亿到2013年破千亿只花了一年的时间，年增速约为130%。可见在新的市场形势下，如果能合理把握市场调整期机遇，构建独特的产品、市场体系，成功创新运营模式，企业的业绩爆发潜力会加速释放，更易实现弯道超车式的跨越成长。此外，万科、保利在销售额突破千亿后业绩增速趋缓，如何在更高规模基础上实现有质量成长并应对竞争，将是千亿企业未来需主要面对的问题。 二、标杆企业发展策略分析 标杆房企持续开拓多元融资渠道，拿地聚焦一二线热点城市，为下一步快速发展储备了丰富资源。2013年1至11月，标杆房企把握各种渠道融资契机，建立银行贷款、海外发债、再融资等多元融资体系，凭借较强综合实力获取大规模发展资金，且成本优势显著，万科、保利、绿地、万达等龙头企业首次通过境外子公司发债，利率大多低于5%。同时，2013年前11月十家代表企业拿地面积规模同比大幅增长近50%，在城市分布上重点布局一二线城市，在模式上强化联合拿地，以有效控制风险。此外，标杆企业的海外拓展在2013年进入又一个新高潮，且碧桂园、绿地等企业的海外业务已陆续进入收获期，进一步激发了更多企业的“出海”热情。但是在新的市场格局下，标杆企业更应该注重多业态、多市场业务体系下的风险防控，以实现更均衡、更具可持续性的成长。

[摘要] 城镇化工作会议提出稳步推进土地制度改革；本周周均成交面积逾五成城市同比下降。 本周周均成交面积逾五成城市同比下降。CREIS中指数据库数据显示，第50周监测的43个城市中，逾五成城市成交面积同比下降，其中厦门、广州跌幅最大，分别下跌93.01%和50.62%；蚌埠、徐州涨幅最大，分别上涨288.52%和87.51%。重点城市中天津、南京、成都、苏州、杭州均有不同程度的上涨，其中南京涨幅最大上涨30.52%，成都次之，上涨14.45%。重点城市中广州月周均成交面积同比跌幅最大，下跌50.62%。 中央城镇化工作会议于12月12日至13日在北京举行。会议提出了推进城镇化的六大主要任务，包括有序放开中小城市落户限制、减少工业用地适当增加生活用地、完善地方税体系等方面。会议提出提高城镇建设用地利用效率任务要求，一定要守住耕地红线。提出可减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地，切实保护耕地、园地、菜地等农业空间，划定生态红线。按照守住底线、试点先行的原则稳步推进土地制度改革。

[摘要] 公租房廉租房2014年起并轨运行；本周周均成交面积逾五成城市同比下降。 本周周均成交面积逾五成城市同比下降。CREIS中指数据库数据显示，第49周监测的43个城市中，逾五成城市成交面积同比下降，其中厦门、汕头跌幅最大，分别下跌93.28%和49.62%；蚌埠、徐州涨幅最大，分别上涨245.42%和77.06%。重点城市中除北京、深圳、广州、重庆、武汉外均有不同程度的上涨，其中南京涨幅最大，上涨30.43%，成都次之，上涨22.18%。重点城市中广州月周均成交面积同比跌幅最大，下跌49.24%。 12月6日，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合下发了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》。从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。地方政府原用于廉租住房建设的资金来源渠道，调整用于公共租赁住房建设。原用于租赁补贴的资金，继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障对象。同时，廉租房与公租房还将统一轮候配租。已建成并分配入住的廉租房统一纳入公租房管理，其租金水平仍按原有租金标准执行；已建成未入住的廉租房以及在建的廉租房项目建成后，原廉租房保障对象优先，剩余房源统一按公共租赁住房分配。

[摘要] 二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕；本周周均成交面积逾五成城市同比下降。 本周周均成交面积逾五成城市同比下降。CREIS中指数据库数据显示，第48周监测的41个城市中，逾五成城市成交面积同比下降，其中厦门、福州跌幅最大，分别下跌90.82%和58.24%；蚌埠、徐州涨幅最大，分别上涨237.83%和87.47%。重点城市中除北京、深圳、广州、重庆、武汉外均有不同程度的上涨，其中南京涨幅最大，上涨31.7%，重点城市中北京月周均成交面积同比跌幅最大，下跌50.93%。 继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，本周二线城市楼市调控也拉开“收紧”序幕。杭州、长沙、南京、厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。从多地政策内容看：二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不变；非本市户籍人购房门槛提高，非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限，大多数由1年提升至2年，个别城市提升为3年；增加住房用地供应，加大中小套型土地供应与商品房供应；引导房地产开发企业理性定价。

[摘要] 1. 2013年11月中国主要城市住宅市场交易情报 本月监测的43个城市成交量环比约五成上涨，成交价格稳中微涨。 1) 供应情况：11月去库存化明显减慢。除上海、深圳、福州外，其他城市库存均增加，福州商品住宅可售面积下降9.62万平方米，上海、深圳分别下降6.64万平方米和1.67万平方米。库存增加的城市中，宁波占首位，单月库存增加48.86万平方米。 2) 市场需求：CREIS中指数据库监测显示，本月监测的43个城市中，约五成城市成交量环比上涨，其中昆明上涨幅度最大，为41.99%，其次是深圳，环比上涨39.15%。成交量下跌的城市中，厦门跌幅最大，为64.53%。10个重点城市中，北京、上海、苏州、杭州环比出现下降，其中苏州降幅最明显，为26.33%；环比上涨的城市中深圳涨幅最为明显。总体而言，2013年11月半数城市成交较上月有所回落，半数城市成交上涨。 3) 成交价格：本月43个监测城市多数成交价格环比微涨，其中杭州涨幅最大，为9.15%，广州环比跌幅最大，为11.10%。10个重点城市中，除上海、深圳、成都价格环比微降外其余全部上涨，杭州涨幅最大，上海跌幅最大，为6.37%。总体而言，本月成交均价稳中略有上涨。

[摘要] 一：第47周成交概况 1：第47周楼市成交快报数据 两部委称坚决遏制销售“小产权房”；本周周均成交面积近七成城市同比上涨。 本周周均成交面积近七成城市同比上涨。CREIS中指数据库数据显示，第47周监测的42个城市中，近七成城市月周均成交面积同比上涨，其中昆明、徐州涨幅最大，分别为158.29%和59.16%；哈尔滨、厦门跌幅最大，分别下跌81.71%和62.53%。重点城市中天津、深圳、南京、苏州、重庆均有不同程度的上涨，其中天津涨幅最大，上涨33.84%；月周均成交面积同比下跌的城市中，北京跌幅最大， 下跌40.15%。 11月22日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，要求各地坚决查处“小产权房”在建、在售行为。通知要求，各级国土资源和住房城乡建设主管部门要对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处。两部委还称，要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部；还要对违规为“小产权房”项目办理手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任；对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。

[摘要] 一：第46周成交概况 1：第46周楼市成交快报数据 国土部称产能严重过剩行业不予新增用地；本周周均成交面积近七成城市同比上涨。 本周周均成交面积近七成城市同比上涨。CREIS中指数据库数据显示，第46周监测的42个城市中，近七成城市月周均成交面积同比上涨，其中昆明、南昌涨幅最大，分别为171.80%和71.37%；哈尔滨、汕头跌幅最大，分别下跌80.16%和57.04%。重点城市中北京、广州、成都、长沙、杭州均有不同程度的下跌，其中北京跌幅最大，下跌42.25%；月周均成交面积同比上涨的城市中，天津涨幅最大，上涨33.34%。 11月11日国土部于官网公布，国土部将开展违规项目用地清理，对产能严重过剩行业新增产能项目，一律不予受理用地预审申请。国土部称，其将加强国土资源开发利用的统筹管控，对钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、船舶等产能严重过剩行业项目，一律不安排新增建设用地计划指标。此外，国土部将严把新增产能项目建设用地供地闸门，对产能严重过剩行业新增产能项目，一律不予受理用地预审申请；取消国土资源优惠政策，清理并废除产能严重过剩行业项目用地、用矿优惠政策；促进落后产能淘汰退出和企业兼并重组；加大国土资源监管力度；严肃查处违法违规用地行为等。

[摘要] 一：第45周成交概况 1：第45周楼市成交快报数据 住建部称房产评估机构核准权将下放至省级；本周周均成交面积近七成城市同比上涨。 本周周均成交面积近七成城市同比上涨。CREIS中指数据库数据显示，第45周监测的41个城市中，近七成城市月周均成交面积同比上涨，其中昆明、南昌涨幅最大，分别为172.40%和134.47%；哈尔滨、汕头跌幅最大，分别下跌80.54%和55.19%。重点城市北京、广州、成都、长沙、杭州（不含萧山余杭）均有不同程度的下跌，其中跌幅最大的是北京，为34.84%；月周均成交面积同比上涨的城市中，苏州涨幅最大，为48.09%。 11月8日住建部称，住建部不再承担一级房地产估价机构资质核准工作，改由省、自治区、直辖市住房城乡建设(房地产)管理部门负责本行政区域内的相关核准工作。此外，住建部要求，各地要努力营造公平竞争、打破分割、优胜劣汰的市场环境，促进形成统一的全国性房地产估价市场，不得利用资质核准管理、设定限制性条件等手段阻碍或排斥外地机构进入本地市场；也不得以变相降低本地房地产估价机构资质核准条件、选择性执法等方式保护本地机构。

[摘要] 一：第44周成交概况 1：第44周楼市成交快报数据 习近平强调千方百计增加住房供应，调节住房需求；本周周均成交面积超七成城市同比上涨。 本周周均成交面积超七成城市同比上涨。CREIS中指数据库数据显示，第44周监测的41个城市中，超七成城市月周均成交面积同比上涨，其中南昌、昆明涨幅最大，分别为234.77%和149.68%；哈尔滨、汕头跌幅最大，分别下跌78.64%和45.67%。重点城市北京、广州、成都有不同程度的下跌，其中跌幅最大的是北京，为33.80%；月周均成交面积同比上涨的城市中，苏州涨幅最大，为97.28%。 10月29日，国家主席习近平在中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习时强调，要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，倡导符合国情的住房消费模式。另外，习近平还提到了十二五规划中政府对人民作出的“承诺”：建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

[摘要] 本月监测的43个城市成交量环比近七成上涨，成交价格稳中微降。 1) 供应情况：10月去库存化明显加快。除上海、深圳、宁波外，其他城市库存均减少，其中北京去化最快，商品住宅可售面积下降31.49万平方米。此外南京、苏州、厦门也均有超10万平方米的库存去化，南充、福州库存去化仅为7.33万平方米和4.12万平方米。 2) 市场需求：CREIS中指数据库监测显示，本月监测的43个城市中，近七成城市成交量环比上涨，其中海口上涨幅度最大，为275.37%，其次是韶关，环比上涨89.12%。成交量下跌的城市中，温州跌幅最大，下降61.08%。10个重点城市中，仅北京、上海环比出现下降，其中北京降幅最明显，为34.2%，广州涨幅则最为明显，环比上涨17.94%。总体而言，2013年10月多数城市成交上涨，个别城市涨幅较为明显。 3) 成交价格：本月43个监测城市多数成交价格环比下降，其中杭州跌幅最大，为15.48%，福州环比涨幅最大，为15.34%。10个重点城市中，除上海、广州、成都、重庆价格环比上涨外其余全部下降，其中杭州降幅最大，为15.48%。总体而言，本月成交均价略有下降。