住宅市场

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4月1日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“一季度楼市‘小阳春’观察”为主题，中指研究院对近期房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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一季度全国房地产市场总结及展望

一、近期房地产政策回顾

中央层面，《政府工作报告》定调着力稳定房地产市场，《“十五五”规划纲要》定调“推动房地产高质量发展”。自然资源部发文明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，同时强调这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”。地方层面，2026年一季度全国有超100省市（县）出台政策约160条，政策频次较去年同期趋缓。从政策方向上看，今年以来各地政策优化聚焦激活需求、去化库存、盘活存量等方面，涉及优化限制性政策、调整公积金贷款、发放购房补贴、完善城市更新相关配套政策等内容。专项债收储方面，截至3月末，28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7850亿元，专项债实际发行超3500亿元，占比约45%。

二、近期房地产市场回顾

1.房价：新房方面，3月房企推盘有所增加，杭州、上海、广州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨。二手房方面，百城二手住宅环比下跌0.34%，跌幅较上月收窄0.2个百分点，已连续第3个月收窄。核心城市中上海二手住宅挂牌均价环比上涨，结束了此前连续33个月的下跌态势。

2.销售：新房方面，春节后需求释放、核心城市优质项目集中入市及营销力度加大，市场成交出现边际改善，春节后重点城市新房成交量连续五周环比回升，重点30城3月成交面积同比下降7%，1-3月累计同比下降21%。二手房方面，一季度重点城市二手房成交量保持平稳。3月，20个重点城市二手住宅成交套数约14.8万套，环比增长119%，同比下降2.5%。北京、上海等核心城市二手房市场“小阳春”行情显现，3月成交同比均实现增长。2026年1-3月，20个重点城市二手住宅成交套数33.3万套，同比下降4.1%。

3.租赁：2026年一季度，50城住宅平均租金累计下跌0.47%，3月50城平均租金由跌转涨，环比上涨0.09%，同比下跌3.65%。2026年3月，50城平均租金房价比为2.26%（2025年末居民购房综合资金成本大约在2.4%-2.7%），较2025年3月提升0.12个百分点，较2023年初低点提高0.29个百分点。其中，一线、二线、三四线代表城市分别为1.65%、2.36%、2.16%。

4.土地：地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，土地出让策略整体延续“缩量提质”导向，除广州、上海、杭州等地核心地块竞拍出高溢价外，多地土拍情绪保持平淡。从城市集中度来看，2026年一季度全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为59%，全国住宅用地出让金排名靠前的城市中，多为核心一二线城市。年初以来，重点城市土拍活动较少，其中广州在天河区马场地块（总价236亿元，由越秀获取）带动下，跃升一季度全国土地出让金首位；上海、北京土地市场相对平稳，出让金在百亿元左右，南通宅地出让金达114亿元，更多为地方国资获取。

三、市场展望

 2026年一季度，房地产市场继续呈现明显的分化特征。春节后，在需求释放带动下，核心城市楼市出现一定修复，二手房成交持续好于新房，京沪市场率先回暖，同时核心城市优质地块仍能拍出较高溢价，但整体市场仍处于筑底阶段。从政策趋势来看，两会《政府工作报告》明确今年要“着力稳定房地产市场”，《“十五五”规划纲要》进一步部署“推动房地产高质量发展”，为行业中长期发展指明方向。展望二季度，在“好房子”项目入市及传统旺季叠加带动下，核心城市新房及二手房成交量有望得到一定支撑，分化仍将是今年房地产市场主要特征。

上海楼市：政策显效“小阳春”成色足，二手房量价修复领跑复苏

2026年3月，在“沪七条”新政满月与二手房收购试点双重政策催化下，上海楼市迎来预期中的“小阳春”行情。市场呈现显著的“二手房领跑、新房跟进”的复苏格局，购房需求得到有效释放，市场信心正逐步修复。

新房：供需平衡显韧性，结构性分化延续

3月上海新房成交2270套，当月供应2181套，呈现供小于求的平衡格局，但多数项目仍面临销售压力。新房住宅均价63185元/㎡，环比微涨0.33%，保持平稳。外环内部分优质产品受到购房人群追捧，高认筹项目集中于核心区域，而远郊区域去化压力依然存在，结构性分化特征持续深化。

二手房：量价齐升创纪录，去库存成效显著

3月上海二手商品房成交31215套，创近5年新高，同比去年“小阳春”增长6.39%。价格方面，二手住宅均价55075元/㎡，环比微增0.08%，结束了长达33个月的下跌态势。市场回暖的背后，是政策与供需双重驱动的结果：2月25日“沪七条”精准释放购房需求，叠加2月初三区二手房收购试点，为“老破小”资产提供了明确的退出渠道与价格锚，有效稳定了市场预期。

值得关注的是，上海二手房自2025年8月起进入去库存通道，至2026年2月挂牌存量较高峰期已减少25.7%，供需关系持续优化。从成交结构看，外环外300万以下高性价比房源成交占比提升，刚需入市意愿增强，谈判议价空间收窄，为后续价格稳定奠定基础。

展望：4月热度有望延续，市场企稳仍待观察

当前上海楼市已初步形成“政策托底—二手房率先回暖—新房跟进修复”的良性传导路径。若当前市场情绪能够延续，4月楼市有望继续保持较高活跃度。但需关注的是，市场全面企稳仍是一个渐进过程，其持续性依赖于居民收入预期及房价预期的实质性修复。对于房企而言，在结构性分化持续深化的背景下，更需聚焦核心地段、坚守产品主义，以“好房子”赢得市场。

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北京新房市场短期修复，但整体仍处于筑底阶段；二手房市场快速修复，小阳春行情显现

政策层面：2025年底北京出台了优化限购政策，将五环外社保要求调减为1年，五环内调减为2年。不过，与上海相比，北京的限购和公积金支持政策仍有优化空间。这表明北京当前放松限购政策的力度较为克制，后续还有进一步调整的可能性。为了巩固市场复苏势头，未来可能会根据市场反应，针对特定区域或特定群体推出更具针对性的支持政策，刺激房地产市场的活跃度，推动市场更好地发展。

新房市场：1-2月北京新房市场因季节性因素成交居低位；春节后，随着积压需求释放，优质项目入市，市场成交边际改善，3月成交量显著回升。2026年一季度，北京新建商品住宅累计成交规模为89.85万平，同比减少28%，处于近年同期低位，市场整体仍处于筑底阶段。高频数据的维度来看，春节假期后新房市场快速修复，成交规模连续五周环比增长。其中，3月第四周，新建商品住宅成交13.62万平方米，刷新2026年以来单周新高，这表明小阳春行情已初步显现。

新房成交结构：2026年一季度，主力成交面积段上移，200平以上高面积段产品成交占比较去年同期提升了2.3个百分点，中高和中低面积段成交占比小幅减少。这反映出，随着楼盘供应改善与“好房子”产品力提升，促使改善性需求逐步释放，市场需求正向改善型、高品质住宅偏移。

二手房市场：一季度累计成交套数4.31万套，虽同比小幅减少1.1%，但市场仍保持较高活跃度。2026年开年以来，北京二手房市场展现出较强韧性。1月网签量超1.5万套，同比增长超20%。2月受春节影响成交环比回落，但节后带看和成交明显回升。3月成交量超1.9万套，小阳春行情显现。从周度成交看，春节后成交量连续五周环比增加，3月第三、四周成交量分别达4973套和5207套，持续创近年同期新高。这表明二手房市场回暖趋势明显，后续有望延续良好态势。

二手房挂牌量：进入2026年，存量挂牌套数持续下降，到2月底降至12.2万套，较2025年末减少1.5万套。春节后新增挂牌量虽有所回升，然而与近几年同期相比，仍处于低位。挂牌量的回落，反映出二手房卖方的预期正逐渐趋稳，对市场有了更理性的判断。

二手房成交结构：二手房成交呈现刚需化特征，500万以下产品成交占比超七成。从细分总价段来看，300万元以下总价段产品占比持续攀升，到2026年2月占比已达42%，为市场主力，这表明越来越多刚需消费者选择低总价二手房。

宅地市场：2026年一季度，宅地供应和成交规划建筑面积均大幅下滑，同比分别减少33.6%和64.0%。为适应市场去化水平，促进房地产市场高质量发展，2026年1月19日北京发布的供地计划，将商品住宅用地供应规模下调，减少的幅度为40 - 60公顷。在土地市场减量提质的影响下，北京新房市场有望从“量的扩张”转变为“质的竞争”。随着政策与供地计划相互配合，未来新房项目的产品定位和品质或将有所提升。

2026年1-3月房企经营业绩解读

2026年1-3月，TOP100房企销售总额为6208.7亿元，同比降幅较1-2月缩小了3.7个百分点。大部分房企紧抓三月份关键时段，加快推盘促销，使得销售降幅缩小。3月份，中海地产、招商蛇口、中国金茂、兴耀房产、中建智地、联发集团等企业销售业绩同比增长明显，这些企业或为央国企或为区域深耕型民企，通过打造性价比产品或高品质“好房子”实现项目热销，带动业绩提升。TOP100房企权益销售额为4387.5亿元，权益销售面积为2158.9万平方米。

热销项目方面，3月，利好政策加持之下，上海、北京等多地楼市活跃度提升，部分项目实现热销。从热销项目特征来看，主要表现有以下几个特征：其一，突出的品牌力。其二，核心或潜力区位价值高。其三，较强的产品力。一方面，部分项目为企业全新产品系落地，另一方面，产品设计独特。其四，突出的性价比。3月热销项目中，除高端改善类产品，还有部分项目位于郊区，这些项目均主打刚需、刚改类产品，以性价比优势撬动市场。

2026年1-3月，TOP100企业拿地总额1465.2亿元，同比下降49.4%，降幅较上月收窄3.0个百分点。春节假期结束后，各地土地推出和成交有所恢复，上海、杭州等城市均有热点地块推出，房企拿地力度较上月有所回升，拿地金额降幅收窄。从拿地企业来看，央国企仍然是主力，保利发展、华润置地、中国金茂、越秀地产等大型央国企拿地金额位居前列。

土地政策方面，2026年一季度，地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，土地出让策略延续“缩量提质”导向，核心城市优质地块仍维持较高溢价水平。各线来看，政府推地节奏放缓及房企拿地审慎下，一季度各线城市成交面积、出让金同比均下降。从当前已披露供地计划的城市来看，2026年住宅用地供应策略进一步聚焦"控增量、去库存、优供给"导向。

从各城市群拿地金额来看，四大城市群房企拿地格局呈现显著分化。2026年1-3月，四大城市群房企拿地格局呈现显著分化，长三角热度最高、总量领跑。京津冀拿地总额偏小，央企和地方国资居前，本土国企托底意味浓厚。从重点城市拿地金额TOP10房企来看，头部房企聚焦上海集中布局，民企和地方国资仅在深耕城市拓储。从全国住宅用地成交总价TOP10来看，3月头部央企摘得核心城市多宗高总价地块。入榜地块中，上海有3宗地入榜，其他多为二线城市地块。

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