[摘要] 作为新任国务院总理李克强同志反复强调的发展战略，新型城镇化如何前行备受关注。新型城镇化是“工业化、农业现代化协同推进的城镇化”，是“以人为核心”的城镇化。本文对中国城镇化的历史进程进行回顾，解读新型城镇化内涵，并在此基础上对未来房地产业的走势进行预测。 一、过去十年中国城镇化发展进程回顾 1.城镇化水平快速提高，年均新增城镇人口超过2000万人 2000-2010年，我国城镇化水平提升速度为建国以来最快，年均提升1.4个百分点，每年新增城镇人口超过2000万人。2011年城镇化率首次突破50%，达到51.3%。与全球主要国家相比，中国目前的城镇化水平已超过发展中国家平均水平，但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距。 2.城镇化拉动宏观经济，为房地产业发展提供广阔空间 2000年以来，在城镇化进程不断推进的大环境下，我国宏观经济持续向好且流动性充裕。这为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。到2012年，全国商品房销售面积11.1亿平方米，新开工面积17.7亿平方米，相比2000年均增长5.0倍；商品房销售额6.4万亿元，相比2000年增长15倍，超过同期开发投资额增幅。 二、新型城镇化与以往道路的区别 1.“以人为本”，解决土地城镇化快于人口城镇化问题 此前中国城镇化过程的一个突出特点是，城市建成区规模快速增长，而集聚的人口增速相对较低，土地城镇化速度明显快于人口城镇化速度，土地资源集约利用程度不够。此外，我国流动人口总量大，若以户籍人口计算，人口城镇化的速度更低，已进城人口的市民化动力强烈。新型城镇化着力于解决城镇现有定居人口以及未来新增人口的生活需求，以及城镇流动人口的市民化需求，真正做到李克强总理所说“以人为本”。 2.重质量轻速度，解决城市发展配套不足不均问题 与快速发展的规模不相适应的是，目前城市基础设施建设和公用事业发展相对滞后，空间规划和城市规划前瞻性不足。另一方面，中国城市经过几十年的经济发展，已经积累了大量的物质基础，过去的城镇化，主要是城市规模的扩张和城市自身的美化，而未来的新型城镇化将从单纯的规模扩张向质量提升转变。 3.城乡统筹一体化发展，解决地区间发展不均衡问题 我国在改革开放初期采取了沿海地区优先发展的经济发展战略，经过30余年的发展，东中西部经济发展差异日益拉大。与此同时，由于农村产业发展水平相对较低，城乡居民收入水平差距也在不断扩大。未来的新型城镇化将形成以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成复合作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇的协调发展，缩短地区差距，平衡地区间的发展。 三、新型城镇化背景下房地产业走势 1.未来十年住房需求近160亿平米，市场规模继续扩大 与城镇化水平较高的发达经济体相比，我国城镇人均住房面积仍有比较明显的差距，加之不断增加的城镇人口，未来我国房地产市场仍有较大发展潜力，初步测算，不考虑投资性需求，未来十年需新建成住房约160亿平米，其中商品住房约120亿平米。 2.更平稳：城镇化进程放缓，房地产业需求释放更为平稳 新型城镇化将更加注重降速提质，预计未来一段时期内我国城镇化水平提升速度或将放缓至略高于1%，年均新增城镇人口数量将减少至1700-1800万人。同时，新增城镇人口为农村向城镇转移的人口，其实际购房能力不高。由于城镇化速度的放缓以及新增城镇人口的购买力减弱，加上基数的扩大，未来房地产业需求的释放将显得更为平稳。 3.更均衡：遵循城市发展规律，不同地区市场发展更为均衡 从城市群的经济辐射能力和整体协同发展来看，长三角和珠三角经济辐射带动力最大，东部城市群发展规模及速度领先于其他地区，也将优先受益。得益于政策优势，中西部地区的经济及房地产市场发展潜力将逐渐显现。 从城市类型来看，相较于三四线城市，一二线城市具备较好的经济发展基础，房地产市场发展速度亦较快。由于一线城市目前已有较高的城市化率，未来房地产市场的需求更多取决于本地人口的改善性需求和对外来人口的吸引力，其市场规模难以大幅增长，但由于土地资源的紧缺和财富人群的集中，其高端市场可能扮演更加重要的角色。一二线城市在一定时期内仍将成为房地产业的发展重心，而三四线城市的发展稍显滞后，且根据所在区域的经济、市场情况呈现较大分化。 4.更健康：土地、保障房等长效机制逐渐形成，行业更加健康 在我国新四化建设过程中，农村工业化是推动新型城镇化的重要内容。推进农村工业化及土地改革制度，就地新增城镇居民带来的住宅需求将十分旺盛。从地区分布上看，由于一二线城市购房负担重，农民工群体将为城镇郊区带来中低端需求。此外，由于十二五规划提出期末保障房覆盖范围达20%，同时地级以上城市将外来务工人员纳入保障范围，各地保障房建设将面临新的机遇和挑战。 结语 过去十年，我国城镇化率的提升推动了经济快速增长和房地产业的高速发展。十八大报告明确指出，推动信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。推进新型城镇化是未来我国转变经济发展方式、促进经济持续健康发展的主要动力。 从未来的发展来看，城镇化率将继续提高，但提升速度有所放缓；新型城镇化将自东向西全面带动城市化发展；中等城市及小城镇长期来看将成为城镇化发展的重点区域，但一二线城市短期受益最为明显；政府需要加快研究户籍制度和土地制度改革等政策；企业应适时调整战略布局及产品结构。

[摘要] 城市化进程与经济发展和房地产市场相辅相成，关系密切。过去十年是中国城市化水平迅速提升的十年，城市化率年均提升超过1.37个百分点，城镇人口年均新增超过2000万人，伴随而来的是房地产市场发展的飞速发展，销售面积和销售额分别增长5倍和12倍，投资额增长9倍。目前我国城市化率才刚刚超过50%，房地产市场还远未饱和，同时不同区域和城市之间存在巨大差异，城市化继续提升进程中产生的巨大需求是中国房地产市场继续发展的最有利支撑。在此背景下，本报告结合联合国对中国2015-2050年城市化率的预测，对此进行分析，研究发现，未来十年每年新增城镇人口仍接近2000万人，累计将至少带来52亿平方米的住房需求，加上现有人口约68亿平方米的潜在改善性需求（不考虑拆迁带来的需求），共计120亿平方米，其中近半数聚集在东部地区，同时中部和西南地区占比均显著提升，其中长三角、珠三角、环渤海三大成熟城市群和成渝经济区等新兴城市群仍是值得房地产企业重点关注的地方。

[摘要] 2012年7月，受货币政策预调微调、地方政府微调政策的继续影响，北京住宅市场仍保持较高热度，当月成交量仍保持年内较高水平，比去年同期增长超过80%。本文对北京7月销售面积、销售金额前50名项目整体情况以及典型项目进行分析，研究结果显示，90-140平米户型的项目有所增多，保利中央公园、招商嘉铭珑原等中高档项目也有不俗表现，这表明随着市场的进一步活跃，改善性需求也在积极入市。

[摘要] 随着北京市的经济发展，外来人口不断涌入，每年大批高校毕业生留京工作，北京市的常住人口数量不断上升，住宅需求量大量增加，但中心城区空间有限，可开发土地越来越少，北京新建商品住宅市场重心逐步外移。供求方面，五环外是市场主体，市场份额近八成；成交均价方面，五环内多数区域上涨，五环外受调控影响普遍下跌；热销项目 主要集中在五环外，且集中度大幅提高，朝阳区热销项目数量失去过去三年的领先地位，通州、昌平跃居首位，另外受北京南城发展计划驱动，政府加大在大兴、房山的土地一级开发，土地供应量加大（2012年以来全市共成交14宗住宅用地，其中7宗位于房山、大兴区），大兴、房山也将成为未来住宅市场发展的主要区域。

[摘要] 金融街是一家具有国资背景的商业地产龙头开发企业。公司在1992年金融街项目立项时成立，2000年在深交所挂牌上市，至今已有20年历史。金融街以北京金融街开发建设为起点，如今已经形成以商务地产开发运营为主，住宅、酒店、零售商业、公寓相结合的产品模式。

[摘要] 1. 天津、武汉、青岛目前住宅可售面积超过千万平方米，出清周期位居主要城市前列，短期供应压力较大。 2. 部分二线城市近年住宅用地的供应规模明显高于市场消化能力，武汉、沈阳、天津、青岛等地未来几年供应压力较为突出；而大连、唐山、哈尔滨等城市由于住宅市场成交规模相对较小，需更长时间来消化，长期供应压力最为突出。 3. 综合对比：天津、武汉、青岛短期和中期压力均较大，而北上广深长期、短期供应都相对不足。

[摘要] 北京和上海作为中国经济最发达的两个城市，由于人口规模大、市场起步早且吸引到来自全国开发企业和购房者的关注，其房地产市场在规模、价格等方面一直位居全国前列。本文从价格和销量等方面对北京和上海的住宅市场进行比较后发现：目前上海住宅价格总体高于北京，且其高端市场规模更大，价格更高；北京市场集中度较高，热销项目中中低端项目占比更大且销售量突出，价格水平相对较低。

[摘要] 中美两国处于不同阶段，美国的现状对中国未来发展有重要参考意义 人口：鼓励人口东移，进一步提高人口集中度，有利于提高经济效率 面积：中国城市面积明显偏小，应大力发展建设城市群 GDP 占比：中国城市GDP 份额远低于美国都市圈，未来发展空间大

[摘要] 1. 地理人文环境和宏观经济 香港地理位置优越，但面积狭窄，连同水域总面积为2755平方公里，其中陆地面积为1104平方公里，仅为上海的1/7。截至2011年，全港共居住人口707万，人口密度达6480人/平方公里，仅次于新加坡居世界第四位。 香港是著名的国际金融中心、贸易中心和自由港。2011年，香港GDP为1.82万亿港元，人均GDP达到26.8万港元（约合3.42万美元），是北京的2.7倍。香港在经济方面的突出表现与其积极发展总部经济密切相关。 2. 房地产市场历史和现状 (1) 发展历史：人多地少、房地产业垄断程度高导致高房价 香港楼市自20世纪80年代以来不断攀升，房价收入比居全球主要国家和地区前列。1997年达到阶段性高点，2012年4月，香港楼价突破历史高位，较1997年的高峰高出13%。香港人多地少的大环境加上“勾地”政策的实施，严重限制了土地供给，同时，房地产行业垄断程度高，政府政策长期过度保护大企业利益，使得高房价得以延续，大大影响了普通香港民众的生活水平。 (2) 房地产与金融：多样化且成熟发达的融资渠道 香港房地产业的融资渠道丰富，既可以从银行获得支持， 也可以很容易地通过发行股票和债券融资。1997 年，香港成立了香港按揭抵押公司，专门从事抵押贷款证券化运作。2003 年7 月30 日，香港证券和期货事务监察委员会(香港证监会) 颁布了《房地产投资信托基金守则》，标志房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作。 (3) 土地制度：政府所有，土地相关收入占比高 作为世界上资本主义特征最显著的城市，香港在自然资源极度稀缺的情况下，实现了经济的快速增长。但是，香港政府仍控制着这个城市最有价值和最稀缺的资源——土地。政府通过公共土地批租，向私营机构和准公共机构分配土地以用于住宅和工业开发。土地相关收入占政府财政总收入达2成。 (4) 公屋制度：较好地解决中低收入群体的住房问题 香港半数居民通过公屋解决住房需求。从上世纪40年代的“屋荒”到50年代住房保障制度确立，60年代“十年建屋计划”，再到80年代“长远房屋策略”，香港逐步建立多层次的住房保障体系，较好地解决了中低收入群体住房问题。 3. 结论及启示 从香港的房地产市场可以看到，首先，我们要进一步完善社会保障体系，形成丰富的住房供应结构，以满足不同收入群体的住房需求。其次，完善土地法律体系，建立全面有效的法律法规。同时加快我国住房金融市场建设，逐步形成多样化的住房抵押贷款市场。最后，警惕房地产泡沫的负面影响。

[摘要] 2012年上半年，在货币政策微调、地方政府微调政策等的促进下，主要城市首次置业等刚性需求积极入市推动普通住宅成交量持续上升。与此同时，改善性需求也逐步释放，中高端住宅项目成交逐渐活跃，今年2月以来，一线城市北京、上海的中高端住宅成交套数占全市商品住宅的比重明显提高。历史数据显示，中高端住宅成交量占比在市场好的时期普遍较高，上半年特别是5-6月部分城市中高端项目的热销也证明了目前市场热度的提升。本文通过各地项目成交数据，对北京、上海等五个代表城市上半年热销高端住宅项目进行详细分析。研究结果显示，尽管上半年热销高端住宅占市场整体的份额下降，但价格企稳回升，少数项目近两个月成交量明显增加，进一步证明了目前热点城市市场不断升温的趋势。