[摘要] 2016年上半年，各线城市分化加剧，房价快速上涨由一线中心城市向热点二线城市传导。在此背景下，各城市政策差异化愈加明显，因城施策力度进一步加强。一二线热点城市通过限购、限贷、限房价及地价等措施稳定楼市，大部分三四线城市仍积极鼓励需求释放，多种措施促进库存去化。中央继续支持居民住房刚性需求和改善性需求，推进长效机制完善与健全：房地产营改增落地，城市群建设加快，住房租赁市场顶层设计出台，住房制度改革不断深化。 在近一年多来的政策影响与推动下，住房需求积极入市，上半年全国房地产运行各项指标均不断向好，成交量持续攀升，代表城市成交量维持高位。但从各级城市表现来看，城市分化仍在加剧，一线及部分热点二三线城市显现过热发展态势，调控收紧后政策效果逐渐显现；多数三四线城市去库存政策也有一定效果，但总体库存压力仍较严峻。 展望2016下半年，中央宏观政策仍将继续以稳为主，深化以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立购租并举的住房制度，推进长效机制不断健全。地方政策将更灵活主动，各线城市内部、同一城市不同区域，相关政策均将更具针对性。高库存城市将继续聚焦促进各类需求释放，积极落实供给侧改革任务；热点城市及热点区域或将面临较为审慎的监控政策。受上述因素影响，下半年全国商品房销售将难以保持现在的高增长速度，但全年商品房市场表现向好，投资开工将保持稳步增长。

[摘要] 2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好局势，库存压力有所缓解，但城市分化加剧，地方因城施策调控呈现差异化。在多重政策利好影响下，一线及部分热点二三线城市显现过热发展态势，楼市调控已逐渐收紧，限购加码、限贷限价接连出台。而多数三四线城市库存压力依然严峻，多管齐下去库存仍是重点。同时，新型城镇化、区域一体化等长效机制建设稳步推进，“营改增”进入实施阶段，住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善。

[摘要] 2016年一季度，房地产调控继续注重因城施策，积极促进市场健康发展。中央降准降首付，财税政策差异化调整，支持居民住房刚性需求和改善性需求。城市分化加剧背景下，各城市政策差异化持续显现，一二线热点城市通过限购和信贷收紧等措施稳定房价，三四线城市则通过信贷财政优惠、鼓励农民工购房、加大货币化安置力度等措施供需两端同步加快去库存。同时区域一体化进程稳步推进，“营改增”等财税制度建设也逐步完善。 多重利好政策影响下，一季度房地产市场延续上年末向好局势，全国房地产运行各项指标明显回升，尤其新开工和销售回升幅度超预期，代表城市单月成交量再创新高。但从各级城市表现来看，城市分化仍在加剧，一线及部分热点二三线城市显现过热发展态势，季末沪深两市限购政策收紧，市场已开始降温；多数三四线城市去库存政策效果开始显现，但压力仍较严峻。 展望2016全年，因城施策去库存仍将是房地产政策的主要聚焦点，政策将继续积极挖掘消费潜能，鼓励需求入市。同时推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革、建立购租并举的住房制度也将是房地产政策的重要方向。地方调控的主体责任将不断落实，政策表现将继续分化：高库存城市逐步落实鼓励农民工等新市民需求，加大公积金、信贷、财税等方面支持力度，而部分市场呈过热发展态势的城市将有收紧调控的可能。受上述因素影响，我们认为2016年全年商品房市场销售继续回暖，投资开工信心将平稳恢复。

[摘要] 2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，改善行业运行环境促进市场平稳向好。需求端中央多轮降准降息降首付，扩大需求、促进消费、去化库存；供应端调控土地规模结构，加强保障房货币化安置。多轮政策组合刺激下，楼市持续回暖，但中小城市库存压力仍然严峻，年末中央多次表态化解房地产库存，未来政策仍有望继续放松。同时随着房地产长效机制的建立健全，户籍制度改革、土地改革、房产税等稳步推进，也将不断激发房地产市场化活力，实现市场平稳健康发展。

[摘要] 2015年，全国房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，改善行业运行环境，促进市场平稳向好。需求端多轮降准降息降首付，扩大需求、促进消费、去化库存，供应端调控土地规模与结构，加强保障房货币化安置；同时不动产登记、户籍改革等均取得重大成果，区域一体化进程加快，房地产长效机制建设稳步推进。高库存压力下地方坚持因城施策、分类指导，灵活调整政策去库存，刺激自住和改善性需求释放。 2015年是“十二五”的收官之年，我国宏观经济发展仍坚持稳中求进的总基调，房地产市场向好态势逐步确立。多重利好政策影响下，全国商品房及住宅销售持续回升，年末代表城市单月成交量创历史新高。但政策对一线及二线重点城市的作用较为明显，三四线中小城市库存压力仍然严峻，部分城市后续去化动力不足，而供应过剩风险也使新开工持续下滑和房地产投资增速放缓，化解库存压力仍然较大。 2016年全国宏观经济增速仍存下行压力，化解房地产库存成为中央经济工作会议提出的五大任务之一。政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策将继续聚焦挖掘消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革、建立购租并举的住房制度将是房地产政策的重要方向。金融信贷及财税政策仍将是政策调整的有效工具，房地产供应端调节力度也将加大，保障性住房货币化安置比例将进一步提高，地方调控的主体责任将不断落实。受上述因素影响，我们预计2016年房地产投资、新开工将企稳回升，全国商品房市场表现将基本保持平稳。

[摘要] 1.中央政策叠加效应显著，助推楼市升温全面应对当前市场环境 2.地方因地制宜分类指导，积极调整楼市政策促消费去化库存 3.长效机制配套措施积极落实，京津冀新增长极加快推进

[摘要] 房地产业是典型的长周期下资金密集型产业，对各类政策及金融环境的变化较为敏感，其中财税政策的调整会直接影响到企业经营效益与资金水平。现阶段，我国房地产行业的税费体系较为繁杂，企业在一定程度上承担着较沉重的税费负担，影响了其持续投资开发的积极性。 2014年以来，随着房地产市场调整和土地成本上涨，房地产企业运营开发成本仍然维持高位。2015年，高库存压力下企业资金回流减缓，开发投资意愿不断减弱，开发投资增速下降明显。尽管政府积极调整货币信贷政策鼓励市场消费与企业投融资，但房地产企业的开发节奏仍未有明显加快，房地产新开工仍然持续下行。在此背景下，积极调整支撑房地产行业运行的政策环境与财税体系就具有十分重要的意义。 2015年中，中央再度提出，力争将“营业税改增值税”范围扩大到建筑业和不动产业、金融保险业、生活服务业。此前其他行业的“营改增”为相关企业避免重复计征带来明显成效，此次房地产“营改增”也必将进一步改善行业运行环境，并有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，对房地产行业长远健康发展具有重要的意义。在此，我们在分析房地产“营改增”发展背景的前提下，更侧重通过测算“营改增”后对房地产企业税负带来的变化，以更好地评估这一政策的实际影响。

[摘要] 2015年上半年，我国房地产市场逐步回暖，特别是二季度以来成交增长显著。在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市。与此同时，各地因城施策出台一系列宽松政策，以公积金政策调整为主，包括财政补贴和税费减免等掀起地方新政高潮，刺激需求特别是改善性需求释放。

[摘要] 2015年上半年，房地产政策调整坚持分类指导、因地施策思路，致力于不断完善市场运行环境，并积极支持自住和改善性需求。央行连续降准降息，降低商贷和公积金贷款门槛，通过多轮措施释放流动性，构建宽松的金融信贷环境；在房地产供需两端则控供应调结构、调整个人住房转让营业税免征期限，稳消费促需求。同时户籍、土地等长效机制建设积极推进。地方则开启新一轮调整周期，出台以公积金调整、财政补贴等为主的宽松政策，刺激需求促进库存去化。 政策效果不断显现，市场运行出现积极变化。上半年全国商品房及住宅销售面积同比由降转升，销售额增速超过10%。受市场需求回暖带动，房地产投资有望扭转下行趋势。二季度以来各线城市库存去化较明显，一线城市尤其突出，百城价格指数从5月起出现环比连续上涨。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。 2015年下半年，中央围绕“稳增长、调结构”的目标将继续优化经济结构，激发市场活力，推动全国经济企稳。货币政策仍将稳中有松，财政、户籍改革等长效机制均将不断健全；同时地方房地产调控措施也将根据分类指导思想做出进一步调整。受上述因素影响，全国房地产市场表现将继续回升，投资在阶段性下行后逐步趋稳，总体表现将好于上年。

[摘要] 2015年一季度，房地产政策积极聚焦于促消费，鼓励自住和改善性需求。中央强调稳定住房消费，实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，并降低二套房首付比例，构建宽松的金融信贷环境；同时供需两端政策齐出，刺激需求促进库存去化，积极调结构控供应。地方政策进一步灵活调整，以公积金政策再放宽为主的新一轮地方政策调整周期再开启。 一季度全国商品房及住宅销售增速同比仍在下降，待售面积持续高位，高库存压力下新开工仍呈现负增长，开发投资增速继续下探。不同城市库存压力仍在分化，三四线城市成为高库存风险区。多重政策影响下季末市场开始趋暖，百城价格连续下跌但跌幅收窄，后市预期开始向好转向。 展望2015全年，促消费、去库存将是今年房地产市场的重点。中央或在货币财政方面再行调整，量化宽松仍有空间；地方则在落实中央一季度多项政策的基础上，因城施策出台财政补贴、契税减免等进一步刺激措施。我们认为，在各轮政策影响和未来适度宽松预期下，今年房地产市场表现总体将好于上年。