[摘要] 一、背景：近期住宅和土地市场出现波动 二、解读：稳定市场预期，防止房价反弹 三、展望：政策稳中趋紧，市场回升有度

[摘要] 1. 地理人文环境和宏观经济 香港地理位置优越，但面积狭窄，连同水域总面积为2755平方公里，其中陆地面积为1104平方公里，仅为上海的1/7。截至2011年，全港共居住人口707万，人口密度达6480人/平方公里，仅次于新加坡居世界第四位。 香港是著名的国际金融中心、贸易中心和自由港。2011年，香港GDP为1.82万亿港元，人均GDP达到26.8万港元（约合3.42万美元），是北京的2.7倍。香港在经济方面的突出表现与其积极发展总部经济密切相关。 2. 房地产市场历史和现状 (1) 发展历史：人多地少、房地产业垄断程度高导致高房价 香港楼市自20世纪80年代以来不断攀升，房价收入比居全球主要国家和地区前列。1997年达到阶段性高点，2012年4月，香港楼价突破历史高位，较1997年的高峰高出13%。香港人多地少的大环境加上“勾地”政策的实施，严重限制了土地供给，同时，房地产行业垄断程度高，政府政策长期过度保护大企业利益，使得高房价得以延续，大大影响了普通香港民众的生活水平。 (2) 房地产与金融：多样化且成熟发达的融资渠道 香港房地产业的融资渠道丰富，既可以从银行获得支持， 也可以很容易地通过发行股票和债券融资。1997 年，香港成立了香港按揭抵押公司，专门从事抵押贷款证券化运作。2003 年7 月30 日，香港证券和期货事务监察委员会(香港证监会) 颁布了《房地产投资信托基金守则》，标志房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作。 (3) 土地制度：政府所有，土地相关收入占比高 作为世界上资本主义特征最显著的城市，香港在自然资源极度稀缺的情况下，实现了经济的快速增长。但是，香港政府仍控制着这个城市最有价值和最稀缺的资源——土地。政府通过公共土地批租，向私营机构和准公共机构分配土地以用于住宅和工业开发。土地相关收入占政府财政总收入达2成。 (4) 公屋制度：较好地解决中低收入群体的住房问题 香港半数居民通过公屋解决住房需求。从上世纪40年代的“屋荒”到50年代住房保障制度确立，60年代“十年建屋计划”，再到80年代“长远房屋策略”，香港逐步建立多层次的住房保障体系，较好地解决了中低收入群体住房问题。 3. 结论及启示 从香港的房地产市场可以看到，首先，我们要进一步完善社会保障体系，形成丰富的住房供应结构，以满足不同收入群体的住房需求。其次，完善土地法律体系，建立全面有效的法律法规。同时加快我国住房金融市场建设，逐步形成多样化的住房抵押贷款市场。最后，警惕房地产泡沫的负面影响。

[摘要] 【报告要点】 1. 价格波动：二手房转向往往早于新房，且波动大于新房，对市场更为敏感。 2. 特点分析：二手房市场交易分散，使得二手房价格成为市场变化的先行指标。 【报告正文】 伴随着房地产市场的不断发展和调控政策的出台，主要城市新房和二手房价格均有不同程度的上涨：2008年至今，十大城市主城区二手住宅平均价格累计上涨60%，超过同期新房价格涨幅，且在政策转向的时候，受自身市场分散决策等特点影响，二手房价格的涨跌幅度波动更加明显，对市场变化的反应较新房市场更迅速，可视为市场变化的先行指标。

[摘要] 随着信贷环境利好、刚需受鼓励支持以及改善型需求逐步释放，今年二季度成交量显著回升，部分中大户型、中高端项目开始热销。多个重点城市套均面积较一季度有所上升，中高端成交占比持续提升，带动均价有所上涨。从热销项目上看，一线城市目前还是以低价、小户型项目为主，而在二线城市部分中大户型和高价项目热销，特别是天津，热销项目高端化的趋势已经超过全市整体。

[摘要] 2012年上半年，在货币政策微调、地方政府微调政策等的促进下，主要城市首次置业等刚性需求积极入市推动普通住宅成交量持续上升。与此同时，改善性需求也逐步释放，中高端住宅项目成交逐渐活跃，今年2月以来，一线城市北京、上海的中高端住宅成交套数占全市商品住宅的比重明显提高。历史数据显示，中高端住宅成交量占比在市场好的时期普遍较高，上半年特别是5-6月部分城市中高端项目的热销也证明了目前市场热度的提升。本文通过各地项目成交数据，对北京、上海等五个代表城市上半年热销高端住宅项目进行详细分析。研究结果显示，尽管上半年热销高端住宅占市场整体的份额下降，但价格企稳回升，少数项目近两个月成交量明显增加，进一步证明了目前热点城市市场不断升温的趋势。

[摘要] 一、为提振投资，稳定经济增长，央行年内二次降息 二、央行降息同时强调严格执行差别化信贷 三、连续降息对房地产市场形成实质利好，将促进市场持续回暖

[摘要] 一、三年来首次降息，积极尝试利率市场化 二、降息旨在稳定宏观经济 三、展望：房地产调控依然从紧，但市场底部可见

[摘要] 一、严格执行差别化限贷、限购措施，制止不合理微调 二、40多个城市微调楼市政策，影响市场政策预期 三、展望：稳增长背景下，坚持房地产调控政策不动摇

[摘要] 一、稳增长更重要，预调微调力度或加大 二、厦门澄清限购微调传闻将降低调控放松预期 三、展望：密切关注新增贷款，成交量有望企稳但价格即刻反弹可能性不大

[摘要] 1. 地理人文环境和宏观经济 美国位于西半球北美洲，其中平原面积约占40%以上，提供了广阔的可居住地区。美国是世界第三人口大国，根据2010年人口普查数据，约有77%的美国人居住在城市，其中近半数集中在纽约、洛杉矶等37个大城市都会区。 2011年，美国国内生产总值达15.9万亿美元，居世界第一位，是中国（排名第二）的两倍。美国经济能保持近半个世纪的领先地位，除自然资源、技术等“硬实力”外，市场经济制度这一“软实力”发挥了最重要的作用。 2. 房地产市场历史和现状 (1) 呈显著的周期性特征，与宏观经济走势密切相关 美国房地产市场发展十分成熟，但并不能摆脱市场经济所固有的周期性发展规律。1923年至今，美国房地产市场出现了4次显著的泡沫，特别是最近一次的次贷危机更是引发了全球危机。 (2) 完善的金融体系、市场为主的产业政策是重要特色 美国具有世界上最完善的金融体系，如多层次的住房抵押贷款体系，使贷款渠道多样化，也分散了风险。同时，政府保通过建设公共住房、提供房租代金券等保障中低收入者的利益。最后，征税原则清晰，保障了房地产市场的有序发展。 (3) 房地产业与城市化密切相关，城市群发展较为成熟 在美国城市化的发展过程中，受外因影响非常有限，因此美国房地产的发展是主要是靠经济的内在推动。而美国的城市化也是以房地产业发展为重要动力的城市扩大化和“后城市化”（即所谓郊区化和城市群化）过程。 3. 典型城市市场：纽约、洛杉矶、芝加哥各有特色 美国国土面积辽阔，各城市房地产市场发展呈现不同的特色。纽约作为美国第一大城市和全球金融中心，住宅价格水平居美国乃至世界前列；洛杉矶房地产市场吸引了大量投资者的目光，房价绝对水平较高，泡沫也非常明显；芝加哥作为典型的重工业城市，房地产市场表现较为理性，住宅市场并不活跃，增长缓慢。 4. 结论及启示 通过美国的房地产市场，我们可以看到我国当前房地产市场的一些问题，也可以借鉴美国的经验。首先，我们要不断推进资本市场的发展，服从市场机制的原则，加快住房金融市场的建设，逐步形成多层次多样化的抵押贷款市场。同时，在相关法律法规上，解决买卖两方追求短期效益的问题，保障房地产市场秩序。其次，在整体格局上，要大力发展大城市周边的小城市、城镇，形成城市群，从而降低大城市人口过多带来的住房紧张问题。最后，我们应进一步完善社会保障体系，通过大力发展保障房建设、二手房和租赁市场，形成丰富的住房供应结构。