《美国:极度发达的金融业与市场经济体制带来房地产业健康发展(1920-2012)》
        
  • 时间2012-05-25
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  • [摘要] 1. 地理人文环境和宏观经济 美国位于西半球北美洲,其中平原面积约占40%以上,提供了广阔的可居住地区。美国是世界第三人口大国,根据2010年人口普查数据,约有77%的美国人居住在城市,其中近半数集中在纽约、洛杉矶等37个大城市都会区。 2011年,美国国内生产总值达15.9万亿美元,居世界第一位,是中国(排名第二)的两倍。美国经济能保持近半个世纪的领先地位,除自然资源、技术等“硬实力”外,市场经济制度这一“软实力”发挥了最重要的作用。 2. 房地产市场历史和现状 (1) 呈显著的周期性特征,与宏观经济走势密切相关 美国房地产市场发展十分成熟,但并不能摆脱市场经济所固有的周期性发展规律。1923年至今,美国房地产市场出现了4次显著的泡沫,特别是最近一次的次贷危机更是引发了全球危机。 (2) 完善的金融体系、市场为主的产业政策是重要特色 美国具有世界上最完善的金融体系,如多层次的住房抵押贷款体系,使贷款渠道多样化,也分散了风险。同时,政府保通过建设公共住房、提供房租代金券等保障中低收入者的利益。最后,征税原则清晰,保障了房地产市场的有序发展。 (3) 房地产业与城市化密切相关,城市群发展较为成熟 在美国城市化的发展过程中,受外因影响非常有限,因此美国房地产的发展是主要是靠经济的内在推动。而美国的城市化也是以房地产业发展为重要动力的城市扩大化和“后城市化”(即所谓郊区化和城市群化)过程。 3. 典型城市市场:纽约、洛杉矶、芝加哥各有特色 美国国土面积辽阔,各城市房地产市场发展呈现不同的特色。纽约作为美国第一大城市和全球金融中心,住宅价格水平居美国乃至世界前列;洛杉矶房地产市场吸引了大量投资者的目光,房价绝对水平较高,泡沫也非常明显;芝加哥作为典型的重工业城市,房地产市场表现较为理性,住宅市场并不活跃,增长缓慢。 4. 结论及启示 通过美国的房地产市场,我们可以看到我国当前房地产市场的一些问题,也可以借鉴美国的经验。首先,我们要不断推进资本市场的发展,服从市场机制的原则,加快住房金融市场的建设,逐步形成多层次多样化的抵押贷款市场。同时,在相关法律法规上,解决买卖两方追求短期效益的问题,保障房地产市场秩序。其次,在整体格局上,要大力发展大城市周边的小城市、城镇,形成城市群,从而降低大城市人口过多带来的住房紧张问题。最后,我们应进一步完善社会保障体系,通过大力发展保障房建设、二手房和租赁市场,形成丰富的住房供应结构。

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