中指动态

企业格局

▌1.规模排行

▌2.企业动态

2.1建设运营

8月，地方国企积极推动保租房、人才公寓等项目入市。如西安城轨曦寓·渭水驿（西区）保租房项目、成都轨道城市·寓见中环店、厦门安心居美峰社区、杭州宁巢潮语贤庭、郑州城发安居凤栖美寓等，其中厦门安心居美峰社区是厦门环东海域规模最大的保租房项目，可提供3664套房源；成都轨道城市·寓见中环店是成都首个双轨道TOD保租房项目，推出541套房源。

表：2026年8月地方国企系长租企业建设运营动态

8月，市场化长租公寓运营商也有部分项目入市，如景德镇陶溪川自如里、未来星宸?泊寓院儿、上海万豪行政公寓等相继开业，其中，未来星宸·泊寓院儿由未来科学城集团与万科泊寓联合打造，推出近1500套房源。

表：2026年8月市场化长租运营商建设运营动态

2.2业务拓展

在战略合作方面，上海联交所与华住集团围绕酒店公寓类不动产达成战略合作，首创集团与北京保障房中心围绕保租房运营、城市更新等领域签署深化合作协议；在房源拓展方面，乐乎中标衢州青年人才公寓运营项目，上实城开承租上药新亚大厦12个楼层拟改造为中端白领长租公寓；在服务创新方面，深圳安居上线“乐租租”交易平台，以零中介费与房源核验机制助力青年安居。

表：2026年8月住房租赁企业业务拓展动态

2.3品牌建设

8月，上海城投宽庭推出“向新3+1”战略升级体系，以资产、品牌、体验三大赋能加数字化底座推动租住服务升级，同步发布10大美好生活场景焕新以及全新会员权益体系，提高青年群体租住体验。锦江酒店发布“途羚公寓”与“羚居公寓”双品牌矩阵，分别以“一张床”服务企业员工、以“一间房”承接城市青年品质租住，打通从蓝领住宿到白领租住的长租赛道。

表：2026年8月住房租赁企业品牌建设动态

2.4融资动向

公募REITs首发方面，国泰海通中国建筑租赁住房REIT获证监会批复，郑州城发安居公募REITs、济南城发租赁住房REITs、武汉安家保租房REITs等项目稳步推进；扩募方面，红土创新深圳安居REIT启动首次扩募审计服务询价采购工作，扩募相关中介遴选工作进入实操阶段。

私募方面，建信住房租赁基金50亿元ABS扩募获上交所反馈；亦庄控股产业配套人才公寓机构间REIT获上交所受理，拟发行金额10.51亿元；昌平保障房机构间REITs、相豫?漫柏未来人才社区REITs推动相关服务机构选聘工作。

信贷支持方面，湘潭市落地首笔保障性住房收购贷款，总规模6000万元，专项用于收购3个楼盘共计136套存量商品房用作保租房。

表：2026年8月住房租赁市场融资情况

政策动向

▌1.住房租赁市场指导与支持政策

1.1中央层面：租房提取公积金门槛降低，优质租赁住房项目发行REITs门槛有望进一步下降

8月18日，国务院发布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，这是该条例自1999年颁布以来的第三次系统性修订，主要是围绕拓宽提取和使用范围、提升管理服务效能、强化风险防控等方面作出修改，修订后的《住房公积金管理条例》将自2026年9月20日起施行。新《条例》对提取公积金支付房租做出积极鼓励，首先，在公积金提取情形上，将“支付房租”这一用途由2019年版的第六位提升至第一位；同时，取消“房租超出家庭工资收入的规定比例”才能提取公积金的限制，大幅降低了租房群体使用公积金的门槛。

8月28日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确推动融资逻辑由依赖主体信用向基于项目情况转变，未来融资审批将更看重项目合规性、收益性和现金流质量，这一转变有利于具备优质租赁资产的企业通过REITs、ABS等工具打开新的融资通道。《意见》同时提出“支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs”，并要求“研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设”，在政策影响下，租赁住房项目发行REITs的门槛有望降低，更多租赁项目将具备可行性，进而提升企业参与意愿，加快存量盘活。此外，《意见》提出“持续推进不动产私募投资基金试点”，可与公募REITs形成互补，打通“投融建管退”闭环，为住房租赁市场提供多元资金支持，推动行业向规模化、专业化方向发展。

8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，对住房租赁贷款作出系统规定：开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年；团体购房贷款期限最长30年、额度不超过评估价值的80%；经营性贷款对自有产权长期租赁住房贷款期限最长20年、额度不超过评估价值的80%，对非自有产权改造类期限最长5年、额度不超过贷款期限内应收租金总额的70%；对于开发建设与持有运营为同一主体的租赁住房项目，经营性贷款可置换项目前期开发建设贷款。上述规定与2024年《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》保持一致，本次重申重点是将既有住房租赁融资安排从专项扶持政策，系统性上升为房地产信贷基础制度的组成部分。这一制度化安排有利于稳定企业融资预期，对培育住房租赁市场、健全租购并举住房制度具有积极意义。

1.2地方层面：多措并举盘活存量资产，拓宽房源供给渠道

规范管理方面，天津就公共租赁住房管理实施细则征求意见，拟明确天津市公租房申请、租金与签约、资格变更、续租等具体细则。

多渠道筹集方面，上海要求加快推进收购二手住房用作保租房，并加快改造出租增加中心城区保租房供应；成都探索在保租房需求旺盛区域由市场主体收购二手房用作保租房；合肥就存量低效建设用地用途转换管理办法征求意见，拟将商业服务业用地转为保障性住房、公共服务等用地；郑州拟支持将辖区保障需求已满足后富余或连续空置6个月以上无配租需求的公租房转化为保租房。

金融支持方面，郑州细化完善保租房REITs发行土地处置管理制度，明确土地权属性质调整、价款核算、办理流程及运营管控规则。

人才安居支持方面，上海崇明区发布新就业青年安居支持政策实施办法，同步开放“新就业青年安居服务”申请通道，符合条件青年可按环线获得差异化租房补贴。

表：2026年8月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

▌2.租赁住房供应

上海：2026年上半年保租房新增供应3万套（间），完成全年5万套目标的60%，累计供应43.4万套（间）；新增新时代城市建设者管理者之家床位15932张，完成全年3万张目标的53%，累计供应床位8.9万张。

厦门：到2030年，新增筹集建设保障性住房不低于5000套。

温州：“十五五”期间，全市竣工交付保障性租赁住房3.8万套（间）。

市场运行

▌1.整体租金：8月50城住宅平均租金环比上涨0.03%，同比下跌2.45%

2026年8月，住房租赁需求释放节奏放缓，50城住宅平均租金环比涨幅有所收窄。根据中指50城住宅租赁价格指数，全国50个城市住宅平均租金为34.02元/平方米/月，环比上涨0.03%，涨幅较7月收窄0.10个百分点；同比下跌2.45%，跌幅较7月收窄0.17个百分点。

图：2022年2月至2026年8月50城住宅平均租金及环比涨跌

▌2.重点城市租金：上海、深圳、苏州等核心城市租金延续上涨态势

2026年8月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为15个，较7月减少9个。具体来看，上海环比涨幅最大，为0.61%；乌鲁木齐、东莞2个城市涨幅在0.3%-0.5%之间；苏州、深圳等5个城市涨幅在0.1%-0.3%之间；银川、杭州等7个城市涨幅在0.1%以内。8月，南宁住宅平均租金环比持平。

2026年8月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为34个，较7月增加9个。具体来看，西安环比跌幅最大，为0.43%；南昌、重庆2个城市环比跌幅在0.3%-0.4%之间；温州、南通等17个城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之间；兰州、广州等14个城市跌幅在0.1%以内。

图：2026年8月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

关注点

▌1.8月市场整体热度有所缓和，上海、深圳带动一线城市平均租金继续上涨

8月，高校毕业季租赁需求集中释放的窗口期接近尾声，全国住房租赁市场热度较7月有所回落，50城住宅平均租金延续上涨态势，但环比涨幅明显收窄。根据中指院50城住宅租赁价格指数，8月，50城住宅平均租金环比涨幅收窄至0.03%，同比下跌2.45%。

值得注意的是，50城住宅平均同比跌幅自2026年3月起呈现持续收窄态势，至8月同比跌幅已收窄至近24个月最低水平，重点城市住宅租金筑底企稳信号进一步增强。

图：各梯队城市住宅平均租金当年累计涨跌幅走势

分梯队来看，一线城市平均租金延续上涨势头，主要源于上海、深圳上涨的拉动，其中上海环比涨幅已连续5个月居50城首位；北京、广州住宅租金环比转为下跌。结合住宅租金年内累计涨跌幅来看，2026年1-8月，一线城市平均租金累计上涨1.21%，一线城市筑底基础进一步夯实。

二线、三四线代表城市平均租金仍存在一定调整压力，1-8月累计均有所下跌，但跌幅均较2024年、2025年同期水平有所收窄，市场整体调整幅度有所缓和。

▌2.2026上半年头部房企系长租企业项目出租率维持高位，营收水平表现略有分化

8月，上市房企陆续披露2026上半年业绩，根据头部房企在半年报中公布的租赁住房业务信息，2026上半年，头部房企系长租企业项目运营普遍较为稳健，整体营收规模略有分化。

根据披露数据，2026上半年，万科泊寓、龙湖冠寓、招商蛇口长租公寓及华润有巢长租项目平均出租率均维持高位，稳定期项目出租率普遍可达95%及以上。

受企业资产结构影响，营收规模表现略有分化。其中万科泊寓、龙湖冠寓中资产模式占比较高，受租金持续波动下行影响，中资产运营模式承压，泊寓、冠寓主动调整存量项目合作模式，优化资产组合，导致上半年营业收入均较去年同期下降10%以上。招商蛇口长租公寓、华润有巢、中海长租公寓等央企背景的长租企业，租赁住房以重资产为主或轻重并举，上半年运营规模稳健增长，营业收入同比均有所提升。

此外，市场化长租运营机构与地方国企的合作也在持续深化。依托成熟运营能力，泊寓持续深化与上海、合肥等重点城市国资国企的战略合作，助力盘活国有存量住房资产。2026上半年，泊寓与上海地产住发、合肥地方国企海恒集团完成多项目合作，通过专业化租赁运营，有效提升国有资产利用效率，为产业人才提供优质安居空间。

表：2026年上半年头部房企租赁板块运营情况