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9月1日，中指研究院举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“8月楼市政策频出，‘金九’市场怎么走？”为主题，中指研究院对近期房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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近期房地产政策解读

一、公积金政策

8月18日，国务院发布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，共20条，这是《住房公积金管理条例》迎来的系统性修订，修订版条例呈现四大核心变化：一是拓宽提取使用范围，二是扩大制度覆盖面，三是提升管理服务效能，四是强化风险防控。根据中指研究院不完全统计，2026年以来各地出台房地产相关政策超790条，其中公积金政策超410条，居各类政策出台频次之首，多地大幅提高公积金贷款额度、扩大公积金使用范围，《条例》落地后，预计各地公积金政策将加速优化调整，拓宽提取和使用范围，扩大制度覆盖面等将是重点。

二、房地产基础性制度改革

2026年8月28日，多部门密集发布楼市政策（8份文件），房地产迎来制度性变革，对商品房开发、融资、销售等基础性制度进行重构，新模式加速构建。制度改革主要体现在三个方面：一是在住房销售制度上，提高预售门槛、强化资金监管，现房销售将实质性推进，其中预售门槛提升至主体结构封顶，预售项目实行"新老划断"，"优先""鼓励"分类推行现房销售，不搞"一刀切"，配套推行定金制，加强政策协同；二是在信贷管理上，个人住房贷款期限延长、开发贷周期匹配建设销售周期，个人住房贷款期限延长至最长40年，预售项目个人住房贷款严格在项目竣工备案后发放等；三是在资本市场融资上，改革房地产开发融资方式、加大融资支持，证监会发文，优化房地产开发企业股票、债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等融资制度，推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求，同时着力防范化解房地产领域涉资本市场风险。

三、制度改革的政策影响

针对购房者，本轮改革将维护购房人合法权益贯穿始终，无论是预售资金封闭监管、预售门槛提升，还是有力有序推进现房销售、推行按揭“能拿房、再还贷”与“交房即交证”，均以保障购房人资金安全、确保按期交付、提升住房品质为出发点和落脚点，为购房人构建起全链条、多层次的权益保障体系。

针对房企，制度改革将推动企业回归项目经营、加强资金统筹、注重产品品质，高产品力、强品牌力及财务稳健的企业竞争优势有望进一步体现，行业竞争格局或加速分化。

针对金融机构，现房销售从源头化解了交付风险，开发贷期限随建设销售周期拉长、首次还本延后至竣工备案等，对银行资金管理也提出更高要求。从竞争格局看，主办银行制度下，开发贷、购房按揭贷等均归集于同一家主办银行，项目资金封闭在主办银行体内运转，银行间竞争特别是对优质项目的竞争或加大。

针对市场，新项目执行封顶预售或现房销售，项目入市延后，新房供应或出现阶段性下降，有利于改善市场供求关系，加速去库存，基于当前新房供应较为充足，短期政策对房价的影响整体有限。另外，本次政策给地方因城施策留出了空间，政策落地力度对市场的影响程度也会不同，房企投资更加聚焦优质地块下，城市分化格局或进一步深化。
监管部门出台政策后，各地将逐步落实配套政策细则，后续需要重点关注细则对各地市场的影响。

近期房地产市场形势&趋势展望

一、近期房地产市场回顾

1.房价：1-9月百城二手住宅价格累计下跌3.76%，8月百城二手房价格环比下跌0.45%；新房延续结构性上涨态势，1-8月百城新房价格累计上涨1.00%，8月环比上涨0.15%。租金方面，8月50城住宅平均租金环比涨幅有所收窄，上海、深圳、苏州等核心城市继续上涨。

2.销售：二手房方面，二手房市场保持一定活跃度，今年1-8月累计增长6.3%，8月二手房市场热度延续，同比增长7.4%。新房方面，初步统计1-8月100城新房销售面积同比下降约10%，二季度以来市场整体平稳，一线城市同比增长；8月重点100城新房销售面积同比下降约7%。重点城市来看：北京和上海政策落地后的周度成交数据还是相对平稳的；二手房表现较为突出，1-8月京沪二手房成交量均创近五年新高；8月二手房成交量保持同比增长。

3.土地：1-8月300城住宅成交面积同比下降21%，出让金下降22%；8月300城住宅用地成交面积同比下降24%，出让金同比增长34%。1-8月TOP20城市宅地出让金占全国比重约61%，上海、杭州、北京出让金位居全国前三。

二、市场展望

8月28日的一系列政策从商品住房销售、房地产信贷和资本市场融资等方面完善制度安排，房地产发展模式迎来历史性变革。商品住房销售制度调整可能带来新房供应节奏阶段性变化，一定程度上有利于改善市场供求关系、加快库存消化，但政策实际影响仍取决于各地配套政策和具体实施细则，同时也与当地房地产市场结构密切相关（二手房交易占比、商品住房预售比例、库存规模及房企资金状况等），不同城市影响或将有所差异。长期则将改变房企资金组织和项目开发模式，推动行业逐步转向更加注重资金平衡、产品品质和开发运营能力的新模式。

短期来看，“金九银十”临近，房企推盘预计将保持一定规模，但居民购房意愿与能力修复仍需时间，新房销售或延续筑底修复态势，城市间、项目间分化或进一步加深。二手房方面，成交量保持稳定，重点城市成交量有望保持一定活跃度，“以旧换新”等政策或进一步疏通置换链条，同时挂牌量趋稳带动价格跌幅维持在窄幅区间。

2026年1-8月房企经营业绩解读

2026年1-8月，100家房企销售总额为20175.9亿元，同比降幅较1-7月扩大0.3个百分点。楼市仍处淡季行情，仅核心城市在优质项目入市带动下市场仍有支撑，重点房企销售业绩降幅略有扩大。100家房企操盘销售额为15833.9亿元，权益销售额为14068.8亿元。销售表现突出的典型企业是“核心城市精准备货+央国企信用溢价+产品力迭代”三者叠加的结果。这几家企业把投资高度锁在核心城市核心地段，有效把握了核心城市市场复苏给予。同时其央国企信用带来的低成本融资与“保交付”确定性显著提升了购房者信任度，使项目溢价与去化率优于行业。再者，这些企业持续迭代“好房子”产品线，以差异化产品匹配了当下主导市场的改善型客群，在结构分化中把布局红利兑现为销售增量。

2026年1-8月，千亿房企5家，与上年同期持平；百亿房企40家，较同期减少13家。千亿阵营稳定在5家，但百亿阵营仍继续减少，说明行业出清和销售承压仍在延续。整体来看，行业从高规模扩张转向强现金流、强交付、强产品力的阶段，企业分化加剧。千亿阵营趋稳，反映头部房企格局相对固化。百亿企业数量下降，则显示中游房企销售恢复乏力、项目去化和回款压力较大。后续销售能否企稳，仍取决于政策效果、居民预期、库存消化及房企资金链改善情况，短期看，销售端结构分化仍是主线。

8月，在“需求分层、产品为王”的结构性行情下，上海、北京、成都、杭州、天津等重点城市的热销项目走出“淡季不淡”的独立行情，“稀缺地块+产品代差+客群精准”等因素共振助力项目热销。从土地端看，这些项目均占住核心城市的稀缺地段资源，如低密、双轨交、公园或TOD资源。从产品端看，热销项目普遍以3.5代宅、抬板社区、第四代住宅、立体双会所等代际配置领先存量房，同时部分项目采用“鲸吞收纳体系”、棠系壹里繁华商街、满图书局等差异化社区配套，打造独特竞争优势。从客群端看，热销项目精准抓住客群痛点，尊重客户需求并实现品质有效落地。北投·和璟精准匹配副中心改善客群需求，以纯低密洋房住区改善区域居住品质。城西金茂晓棠注重场景的设计，围绕客群兴趣爱好做配置，有效接住成都青年置业群体主城刚需也能有高配的需求。当市场告别普涨，同时具备地段稀缺性、产品引领力和价格诚意的作品，用“质价比”替代低价竞争，才能在政策窗口期高效承接改善需求。

2026年1-8月，100家房企拿地总额4979亿元，同比下降17.8%，降幅较上月收窄9.8个百分点。8月，全国土地市场继续呈现出核心城市局部高热与全国土地市场整体缩量并存的局面。其中，核心城市优质地块竞拍热度延续，京沪多宗宅地入市，部分地块竞价轮次过百，头部房企参拍积极。2026年1-8月，100家房企全口径新增货值同比下降22.3%，降幅较1-7月收窄，主要是8月核心城市土拍热度较高，华润置地、保利发展和越秀地产位列前三。

2026年1-8月，拿地企业方面，央国企仍为拿地主力，但拿地有所分化。保利发展、华润置地、越秀地产拿地金额同比增长明显，拿地销售比也较高，投资拿地力度较大。民营房企拿地企业数量有所增长，但金额有所减少。2026年1-8月，TOP10中有1家民企，为滨江集团；TOP11-20 中有3家民企，为邦泰集团、大华集团和伟星房产，比去年同期增加1家；TOP21-30中有2家民企，较去年同期增加1家。从拿地规模来看，2025年1-8月，TOP30中民企拿地总额约542亿元，2026年1-8月为313亿元，拿地规模有所减少。

从各城市群拿地金额来看，长三角市场活跃度更高，央国企仍是拿地主力。2026年1-8月，长三角城市群在TOP10企业拿地金额上领跑四大城市群，一方面，长三角经济基本盘扎实，上海的产业能级与高净值人群、杭州的数字经济活力叠加持续的人口导入、宁波坚实的制造业底盘，让房企愿意为这块资产买单。另一方面，地方政府主动释放主城区的低密稀缺地块——如上海的低密宅地、杭州不限价的核心地块等，优质供给精准匹配了房企的拿地诉求，进一步推动了头部企业对核心土地的竞逐热情。从拿地企业性质来看，央国企仍为主力，但如滨江集团、伟星房产、邦泰集团等民营房企也积极在优势区域深耕。粤港澳TOP10企业拿地金额位列第二，其中，广州核心区域土地热度较高，带动区域拿地企业积极性提升。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看，仍以央国企为主。中国金茂、保利发展、建发房产在4个城市有获取土地。部分民企持续聚焦深耕城市，滨江集团在杭州独占鳌头，伟星房产、兴耀房产集团、金帝联合控股集团也位居杭州前十，民营房企在杭州拿地金额TOP10房企中占据4席。大华集团在上海位居前十，核心城市不止吸引了全国性房企，也吸引了具有本地优势的民企。

从全国住宅用地成交总价TOP10来看，主要集中在北京、上海、广州三个一线城市。入榜地块中，北京、上海和广州各有3宗地入榜，其中，北京市海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线(西冉、田村、常青片区)城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块二类城镇住宅用地、商业服务业用地地块历经130轮现场举牌，由中国金茂以97.61亿元竞得，成为年内北京涉宅用地总价“地王”。

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