中指动态

2026年7月9日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中国房地产大数据系列报告会暨2026上半年市场总结及下半年趋势预判”在成都召开。

总结上半年市场形势，预判下半年市场变化

2026年上半年，房地产市场整体延续筑底态势，分化修复特征明显。根据中指数据，上半年100城新建商品住宅销售面积同比下降12%，二季度市场有所修复，一线城市二季度成交量同比转增，改善性需求仍是新房市场主要支撑。二手房市场表现继续好于新房，上半年30城成交套数同比增长6%。与此同时，随着挂牌量逐步趋稳，二手房市场供求关系有所改善，上半年百城二手房价格跌幅整体收窄，核心城市中上海已连涨4个月。

与以往研究相比，本次报告充分运用中指研究院最新研发的「CI Buddy」AI助手，进一步提升数据分析和研究工作的智能化水平。「CI Buddy」沉淀完成的20+MCP数据能力与200余项专属Skills技能，已全面融入CI Buddy Harness专业AI架构。AI能力的应用，有效提升了市场研究和报告撰写效率，为深化市场趋势研判、提升研究成果质量提供了有力支撑。

展望下半年，预计市场筑底态势仍将延续，分化趋势或进一步加剧，市场全面恢复仍需时间。预计全年新建商品房销售面积约8.1亿平米，同比下降7.8%，下半年销售降幅或有所收窄；受土地成交缩量及施工规模回落影响，开工投资或保持低位运行；新房市场预计在“十五五”中期逐步走出底部。人口持续流入、产业发展动能较强的城市，市场恢复节奏有望相对领先。当下，企业需拥抱变化，务实笃行，建好房子、做好服务，赢得市场。中指研究院「CI Buddy 地产工作好伙伴」也将助力企业提升市场研判与经营决策能力，推动行业高质量发展。

从首个更新五年规划，看存量盘活破局

国务院印发首部城市更新“十五五”规划，城市更新由住建领域行业性工作上升为国家战略行动，建设领域主战场由增量开发转向存量更新。城镇化进入稳定发展期，住房需求从“有没有”转向“好不好”，人口结构变化使增量逻辑减弱，存量盘活成为企业重要转型方向。针对土地用途转换难、功能复合难、产权确权难、工商业用地续期预期不稳、资金退出不畅等痛点，规划及相关支持政策围绕土地混合开发、空间复合利用正面清单、过渡期政策、登记服务创新、历史遗留问题处置、税费减负、商业不动产REITs和ABS等形成破局路径。企业需从开发销售转向长期持有运营，补齐运营、资管和投融资闭环能力，推动沉淀资产形成持续现金流。在把握政策窗口的同时，更要解决资金平衡难、权益协调痛等现实挑战，提升长期竞争能力。

规划引领高品质生活和高质量发展——成都公园城市规划建设实践

从“公园城市首提地”到“公园城市示范区”，成都以规划引领高品质生活和高质量发展。

成都厚植生态本底，塑造公园城市优美形态，坚持整个城市就是一个大公园，以“绿脉-绿心-绿轴-绿环-风道”构建万园相连、布局均衡、功能完善、全龄友好的公园体系，塑造绿满蓉城的公园绿境。

依托未来公园社区、轨道上的城市、好房子好社区、金角银边精细化治理、构建城市情绪地图等工程，创造宜居生活，增进民生福祉。

推进“立园满园”专项行动、落实“三城三都”建设要求、保全天府锦城文化脉络、促进城乡深度融合，营造宜业环境，激发公园城市经济活力。

以规划引领公园城市示范区的发展路径，就是统筹生态基底、人居场景、产业空间、城市治理四大维度，实现生产、生活、生态“三生空间”深度融合，重塑“人-城-产”的全新营城逻辑。

解码成都楼市——好房子提质，好服务护航，构筑市场韧性

成都房地产市场保持健康发展态势，新房+二手房成交规模连续五年全国领先。回顾城市发展历史，成都经历了十余年“高容”时代，为如今租赁市场、二手房市场积累大量刚需房源。随着2017年“中心城区降容”、2022年供地“提质缩量”，成都新房市场步入全面改善时代，“先租后买、先旧后新”梯级居住消费体系加速成型，“好房子+好服务”成为稳定市场、激活增量的核心抓手。近年来，成都“好房子”政策密集出台，引导市场进行产品迭新，经历了23年的市场创新突围、24年新规1.0“卷套内”阶段后，随着25年新规2.0发布，正式进入“卷套内+卷公区+卷服务”时代，企业从片面追求高得房率转向项目整体品质提升，在场景、公区、立面、服务等方面的综合迭代，公区向“景观+运营”复合场景转化。未来，成都仍值得期待。

自2004年首办至今，房地产半年度总结与趋势报告会已连续发布二十二届。无论行业处于上行扩张还是深度调整，中指研究院始终坚持以客观数据为基石，确保每一份研判有据可依。2026年上半年，市场整体延续筑底态势，二季度以来边际修复显现，仍呈明显结构性特征。展望下半年，政策将继续围绕“稳房价、稳预期”精准施策，各项举措有望加快显效。

今天，我们荣幸邀请到多位重量级专家及行业嘉宾，与众多房地产及关联企业同仁齐聚一堂。本次会议旨在总结上半年市场形势，研判下半年行业走向，解析城市更新赋能存量盘活的路径，阐释城市规划引领高品质生活和高质量发展的

逻辑，探讨新格局下地产与运营融合的创新模式，助力企业把握趋势、优化布局，推动上下游协同共进。

希望通过本次报告会，为与会企业带来切实启发与务实收获，共同助推行业迈向更高质量发展。

越秀成都好房子打造的产品迭代历程

成都越秀2019年进驻本地后完成三阶段产品迭代，紧扣成都客群全员追求舒适、住宅承载情绪价值两大核心需求，2026年推出天府改善、松果年轻首置两大产品系。天府系打造城市开放公园、模块化可运营会所并优化低门槛改善户型；松果系落位主城核心、全系纯板式楼栋，搭配复合型社交配套与可灵活改造户内空间，两套产品线分别覆盖主城改善、年轻首置市场，为成都住宅市场提供差异化产品解决方案。

精耕未来

当前物业行业深陷五大危机：成本刚性上涨而物业费零增长，收缴率连续7年下滑至71%，业主信任破裂形成“不缴费—降品质—更不缴费”的恶性循环；同时人才青黄不接、政策合规趋严，旧模式利润被透明合规成本侵蚀殆尽。

旧时代“地产红利+保底收费+模糊合规+粗放管理”已经终结，新时代“存量竞争+价值服务+透明合规+社区共治”正在开始。未来三到五年是行业的阵痛期、洗牌期、出清期，扛过去才能活下来。

金科服务提出五大应对举措：一是逐步精细，推进项目分类管理；二是修复信任，启动“美好家园计划”；三是化解矛盾，建立六大核心能力；四是时实数据，加强系统建设；五是实事求是，升级企业文化。核心逻辑是通过客户、效率双中心驱动，在行业加速淘汰中赢得生存与发展空间。

会员体系为纽带，全域业态共生——招商蛇口成都属地化社群运营创新实践

招商蛇口成都升级客户品牌“招商会”为“招招好友”，依托四大运营模型、三级属地运营体系搭建长效社群生态，搭建多元主理人矩阵、五大在地文化IP，联动政企商业落地常态化社群活动，孵化特色社区商户并配套产业扶持资源。该模式先于天府新区落地成型，同时实现成华片区快速复制，企业计划于今年9月底新增大型城市公共空间，打造政企业主共生的城市级社群运营样本。

华润有巢 REIT 扩募的过去、现在与未来

华润有巢 REIT 本次扩募底层资产为上海马桥保障性租赁住房示范项目，地处闵行马桥，周边四大高新产业园区集聚，产业租住需求持续旺盛，项目住房出租率 96%、配套商业出租率 95%，现金流稳定可靠。项目打造 “一张床、一间房、一套房” 全层级产品矩阵，覆盖产业工人、青年新市民与科创家庭，租客年轻化、高学历特征显著，客户粘性突出。

本次扩募落地节奏清晰，2025年9月获发改委推荐，10月拿到证监会批复，年末完成份额发售，2026 年1月正式上市。项目创新采用原持有人配售模式，是市场首单非定向扩募 REITs，为行业常态化扩募打造标杆范本。

依托华润央企资源，有巢搭建五大标准化管理体系与数字化运营平台，持续提升出租、续租表现。项目创新党建引领社区共治模式，打造租赁社区党建阵地，配套 15 分钟便民生活圈，兼顾居住体验与运营效率。本次扩募充分验证其在租赁住房领域打造资产与资本循环平台的核心战略，助力公募 REITs 扩容，持续服务租购并举、住有所居国家战略。

新格局下的生态聚合——地产与运营协同发展新模式

当前，房地产行业正经历深刻转型。2026年作为“十五五”新开局之年，“好房子”政策引领行业回归居住本质，传统开发逻辑转向存量价值激活，企业聚焦品质、服务与价值创新。今天，我们邀请到来自城市更新、开发运营、区域深耕、物业服务及标杆项目实践等领域的嘉宾，将立足各自实践，共探地产与运营的“生态聚合”。多元视角交汇共识：协同不是“建好移交”的简单分工，而是贯穿项目全生命周期的系统工程。希望通过今天的对话研讨，为与会企业带来启发，共同助力行业高质量发展。

本次论坛聚焦城市更新投建营一体化与城投转型发展。陈涛总表示，十五五规划城市更新投资体量可观，但项目落地阻力突出，短期内核心瓶颈并非投、建、营环节，而是前端项目生成受阻。

协调各类资产业主的成败将成为决定更新项目能否顺利落地的关键。目前政策端口存在堵点，急需补齐和优化。对成都城市更新集团这类平台企业而言，投资、建设是成熟传统业务，运营板块也可联合市场化机构补齐短板。

陈总呼吁行业从业者多交流献策，合力优化政策堵点，依托政策与资金推动更多项目落地，真正打通投建营完整闭环，实现行业高质量转型。

润达丰控股集团营销总经理韦飘先生围绕别墅产品价值重构、行业长期主义、标准化与个性化平衡展开分享。他将别墅价值分为四层：家族化情感价值、稀缺土地占有价值、资产保值传承价值、居住全功能价值。

企业从三方面重构产品：深挖土地资源价值，打造金融城、麓湖等稀缺地段别墅；融合生活、社交、商务、旅游、兴趣等五大功能模块实现全功能一体化；摒弃潮流外立面，选用经典、耐久石材打造穿越周期的建筑之美。

谈及长期主义，他认为核心是持续为市场与客户创造价值。对于标准化和个性化，他提出二者不存在矛盾，标准化用以守住产品基础底线，个性化用来打造项目差异化上限，以此平衡规模化开发与定制化产品打造。

自2022年成立以来，泰驭深耕西昌、立足凉山，将这片土地视作初心根基与精神故乡，而非单纯的经营市场。依托六大服务板块闭环体系，企业摒弃盲目扩张，专注深耕本土，深度融入城市发展，立志做西昌永久的建设者与陪伴者。

在人居打造上，泰驭坚守实用至上的造房理念，摒弃浮华表象，聚焦真实居住体验。甄选西城核心地段，为生活减负，保障日常出行、就学、购物的便捷；配齐商业、生态、教育等优质配套，丰盈日常美好生活。同时深耕本地需求，走访百组家庭，打磨全景端厅改善户型，适配西昌家庭的居住与社交需求。

不止于看得见的产品优势，泰驭坚守“三好五心六精”质造标准，深耕施工、选材等细节，严守多重验收工序，拒绝偷工减料、不走捷径。始终秉持良心筑家初心，不局限于单次房产成交，以极致匠心与长期坚守，兑现对业主一辈子的人居承诺。

地产与运营协同发展，是当下行业破局的关键。无论销售型还是持有型地产，都离不开运营的支持，而物业正是运营中最关键的落地环节——它不仅关乎房屋养护，更直接影响地产的品牌口碑、资产增值与客户粘性。

真正的协同，不是“建好交给物业管”，而是贯穿项目全生命周期的价值共创。蜀信物业坚持从设计、施工阶段便前置介入，用物业运营的视角反推产品优化，从源头减少交付隐患，提升居住体验。交付后，我们以“蜀信生活方式”为内核，持续营造有温度的社区氛围，让老业主成为最有力的口碑传播者，为地产营销提供天然的蓄客通道。

面对新格局，我们期待与开发企业在项目前期就深度绑定，共同探索“地产开发+物业服务+社群运营”的全链条合作模式。我们始终相信，好房子是起点，好服务才是终点。让业主满意、让资产增值、让社区更有温度——这才是地产与运营协同的最终目标。

当前高端改善市场陷入户型、装修、园林的单点比拼困境，单一优势极易被模仿超越，重庆湾跳出 “单点更优” 的惯性思路，以生态聚合逻辑打造不可复制的差异化竞争力，落地地产开发与运营服务深度协同的新模式。

项目以两江交汇核心地段为底色，通过大盘整体规划最大化景观视野，以 270° 全景舱、75% 窗墙比将江景融入日常起居，真正激活地段的终极居住价值；打造超 12000 方 “1+7+X” 会所体系，覆盖 6600 方游艇会所、7 座主题架空层与园林泛会所，让配套从展示型摆设变为全龄覆盖的日常生活主场；落地重庆首个 “无留白” 成品精装，从奢石墙面、全屋智能到全套顶级家装品牌全覆盖，交付即可开启完整理想生活，最大限度规避二次拆改成本；引入重庆唯一双国际认证管家服务，升级归心礼御体系，覆盖社区养护、日常服务、情感连接、私享定制全维度，保障资产价值永续。

最终地段、大盘、产品、服务四大模块紧密咬合，形成自成一体、无法复刻的完整生活生态。