住宅市场

政策聚焦

6月5日，《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》发布。随着住房发展阶段变化，住房公积金资金使用重点由支持住房建设、居民购房，逐步演进到支持多元化住房消费需求。此次修订围绕四个方面进行了系统完善：一是拓宽住房消费支持场景，在购房、还贷、租房基础上新增装修和物业费提取，并增设兜底条款；二是扩大缴存覆盖面，明确个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员可自愿缴存；三是提升服务效能，推动跨地区、跨部门、跨层级业务协同与互认互贷；四是优化资金管理，进一步规范资金运作机制，提高使用效率和安全保障水平。此次修订不仅回应了居民日益多元化的住房消费需求，也为各地因城施策优化公积金政策提供了制度依据。

市场表现

1. 市场供求：6月20城二手房成交量同比增长13%，100城新房销售面积同比小幅下降约6%

■ 二手房市场：6月20城成交套数同比增长13%，京沪连续4个月同比增长，市场热度延续性强于往年

图：20城二手住宅月度成交套数及同比

重点城市二手房成交：根据中指数据，6月20城二手住宅成交13.3万套，环比下降5.5%，同比增长12.6%，增幅较上月收窄6.1个百分点，6月二手房市场热度延续。累计来看，上半年20城二手住宅成交76.1万套，同比增长5.6%，需求稳定释放。

核心城市二手房市场保持较高活跃度，多数城市成交量保持同比增长。北京、上海、深圳等核心城市二手房市场成交量延续增长态势，6月，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交1.7万、2.5万套，高基数下同比仍分别增长9.8%、23.1%，北京连续3个月创近五年同期新高；上海二手房成交规模实现连续4个月同比增长，市场保持高活跃度；深圳4月底优化楼市政策后，新政效应持续释放，5-6月连续两个月同比增长超10%。

表：2026年1-6月重点城市二手房成交情况（单位：套）

注：上海、无锡、温州为二手房商品房，其他城市为二手商品住宅

图：2022-2026年北京、上海月度二手房成交情况

■ 新房市场：6月100城新房销售面积同比下降约6%；一线城市同比基本持平

图：重点100城商品住宅月度成交面积走势

注：6月为预估值

重点城市新房销售：根据中指初步统计，6月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长6%，同比下降6%。其中，6月一线城市同比基本持平，上海、深圳同比分别增长2%和42%，北京、广州同比分别下降3%和12%；二线城市中南京、宁波等城市同比增长。累计来看，上半年100城新建商品住宅成交面积累计约1.1亿平米，同比下降12%。

表：2026年6月重点城市新建商品住宅成交情况（单位：万平米）

图：重点50城商品住宅周度批准上市面积及同比走势

注：6月为预估值

重点城市新房上市：根据中指初步统计，6月重点50城新建商品住宅批准上市面积同比下降约25%。6月为房企上半年营销冲刺节点，部分核心城市推盘力度有所加大，新房供应有所改善，但受去年高基数影响，新房整体供应规模同比仍继续回落。1-6月，50城新建住宅累计上市面积同比下降23%。

2. 房价表现：6月百城二手房价格环比下跌0.42%，核心城市中上海连续4个月上涨，深圳由跌转涨；新房价格在核心城市部分改善楼盘入市带动下环比上涨0.16%

图：百城新建住宅及二手住宅价格环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，6月百城二手住宅均价为12639元/平方米，环比下跌0.42%，跌幅较上月扩大0.10个百分点，同比下跌7.68%。分梯队看，6月一线、二线及三四线城市环比分别下跌0.16%、0.46%、0.48%，一线城市环比跌幅较上月扩大0.01个百分点，其中上海连续4个月上涨，6月环比上涨0.10%，深圳转涨0.03%，价格持续修复，二线及三四线城市环比跌幅较上月扩大0.12、0.10个百分点。同比方面，一线、二线及三四线城市分别下跌6.95%、8.21%、7.48%。从涨跌城市数量来看，12个城市环比上涨，88个城市下跌。

新房方面，6月百城新建住宅均价为17184元/平方米，环比上涨0.16%，同比上涨2.00%。6月作为年中销售关键节点，房企推盘积极性提升，成都、广州、上海、武汉等重点城市优质楼盘加快入市，带动百城新房价格环比延续结构性上涨态势。分梯队看，6月一线城市新建住宅价格环比上涨0.27%，同比上涨5.11%；二线城市环比上涨0.18%，同比上涨1.95%；三四线代表城市环比下跌0.05%，同比下跌2.53%。从涨跌城市数量来看，34个城市环比上涨，57个环比下跌，9个持平。

3. 土地市场：6月沪深杭核心地块土拍热度较高，带动300城宅地平均溢价率达16%，但成交面积、出让金同比仍下降

图：300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势

图：300城住宅用地土地出让金月度走势

注：住宅用地包括纯居住用地及含居住性质的综合用地。

上半年，土地市场延续“缩量提质”特征，300城宅地成交面积、出让金同比均下降。根据中指数据，6月，300城住宅用地成交出让2993万平方米，同比下降25%；土地出让金1696亿元，同比下降19%。自5月以来，在核心城市优质地块成交带动下，住宅用地出让金规模环比持续增长，同比降幅有所收窄。累计来看，2026年上半年，300城住宅用地成交1.3亿平方米，同比下降23.7%；土地出让金5946亿元，同比下降31.2%。

溢价率方面，进入二季度，核心城市优质住宅用地加快入市，房企对城市核心板块及成熟片区优质资源的竞争意愿增强，带动市场整体溢价率走高，6月，300城平均溢价率达16.3%，达近些年次高位水平，主要受深圳等个别热点城市核心地块高溢价成交拉动。若剔除深圳3宗高溢价地块影响，300城平均溢价率则为9.7%，与上月基本持平。

核心城市土拍热度持续，深圳地价纪录刷新。6月，深圳、北京、广州、杭州、厦门、成都、武汉、长沙等地进行宅地出让活动，核心城市优质地块仍保持较高关注度，其中深圳3宗宅地溢价率均实现高溢价，其中南山粤海街道T204-0153地块吸引保利、华润、中海等6家头部房企参与，经291轮竞价，由保利以57.7亿元竞得，溢价率达150.7%，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录；前海桂湾宅地吸引9家房企参与，经300轮竞价由建发以35.25亿元竞得，溢价率达114.3%。广州白云区黄边北路北侧AB2902026地块经27轮竞价，溢价率达23.9%，由保利获取。杭州成交15宗宅地，其中12宗溢价成交，7宗溢价率超30%，滨江区永久河单元C-R21/R22-60地块、上城区九堡单元地块溢价率分别达79.0%、61.5%。

图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）

表：2026年6月及上半年重点城市住宅用地成交情况

城市集中度方面，根据中指数据，2026年上半年，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为62%，较2025年全年提升10个百分点。在TOP20城市中，一线及强二线城市占据主导地位，其中上半年上海住宅用地出让金为521亿元，居全国首位；杭州出让金485亿元，居全国第二位；北京、广州、深圳出让金均在300亿元左右，5城合计出让金已占TOP20城市较大份额，头部效应极为显著。6月单月来看，杭州、深圳、上海核心地块土拍热度较高，杭州、深圳出让金在200亿元左右，上海出让金超百亿元。

表：2026年6月住宅用地高溢价（溢价率＞30%）地块

（1）热点地块：南山区粤海街道T204-0153地块

6月5日，深圳南山区粤海街道T204-0153宗地完成出让。本场土拍吸引保利、华润、中海、招商蛇口、建发、越秀等央国企报名参拍，经291轮竞价，由保利置业以总价57.72亿元竞得，溢价率达150.74%，成交楼面价108680元/㎡，刷新深圳涉宅用地成交楼面价纪录（之前是前海桂湾地块8.42万元/㎡）。

地块坐落粤海街道海云路与海天二路东北角，紧邻百度大厦、软件产业基地等科创地标，建设用地14116.04㎡，计容建面53110㎡，容积率2.9、建筑限高100米，是科技园近十年来首度公开出让的低密纯居住用地；规划住宅49000㎡、可售商业1500㎡，无偿配建长者服务站、托育、文化活动室等公建配套，出让要求拿地房企1年内开工、4年竣工、落实交房即发证政策。地块距2/13号线科苑站约600米，3公里覆盖南山外国语全学段、协和深圳医院、深圳湾万象城与科技公园，坐拥粤海科创产业+顶级教育商业双配套，承接片区数万高新产业高净值改善置业需求，土地资源呈现极度稀缺属性。

（2）热点地块：永久河单元C-R21/R22-60地块

地块为滨江区今年第二宗涉宅地，位于滨江区江南大道主轴，宝龙城、双地铁口配套，周边汇集高新技术企业，产业人口支撑强劲。6月26日，吸引滨江、绿城、保利发展、建发、建杭、招商、越秀、荣安、中天&海威、中海、华润等品牌房企参拍，经243轮竞价由招商蛇口以60.94亿竞得，成交楼面价为51577元/㎡，溢价率达79%。

附表：6月房地产政策监测

■ 中央：住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》

表：2026年6月中央重要会议/文件的房地产提法

■ 地方：上海、浙江、湖南等地出台城市更新相关文件；大连拟对使用公积金购买二套住房的购房人给予阶段性贷款利息补贴

表：2026年6月地方重点房地产政策