住宅市场

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7月1日，中指研究院举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“楼市筑底修复成色如何，下半年市场怎么走？”为主题，中指研究院对近期房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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上半年房地产市场形势与趋势展望

一、近期房地产政策回顾

中央层面， 6月，住建部、财政部、发改委、自然资源部四部委在发布会上集中介绍城市更新支持举措，中央财政保持较大支持力度：中央预算内投资城市更新专项由2025年的800亿元增至2026年的970亿元、同比增长21.3%，支持城市地下管网建设改造的超长期特别国债由1350亿元增至1600亿元、同比增长18.5%，财政补助连续三年支持50个重点城市。同月，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，将提取使用情形由6项增加至9项，扩大缴存覆盖面，推动住房公积金异地互认互贷，进一步提高资金使用灵活性。地方层面，2026年以来全国各省市（县）出台政策超560条，二季度政策落地节奏明显加快，公积金为上半年地方优化的重点方向、落地超300条；政策方向上涉及优化限制性政策、调整公积金政策、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”、完善城市更新相关配套政策等内容。专项债收储方面，截至6月末，28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超8100亿元，专项债实际发行超3900亿元、占比约49%。

二、近期房地产市场回顾

1.房价：新房方面，核心城市优质楼盘、“好房子”项目加快入市，百城新房价格延续结构性上涨态势，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.59%，6月环比上涨0.16%。二手房方面，市场保持较高活跃度，上半年百城二手住宅价格累计下跌2.90%，价格环比跌幅整体收窄，6月环比下跌0.42%；核心城市中上海已连续四个月环比上涨，深圳6月环比转涨。

2.销售：二手房方面，市场保持较高活跃度。6月二手房市场热度延续，20城二手住宅成交13.3万套，同比增长12.6%；上半年20城二手住宅成交76.1万套，同比增长5.6%，需求稳定释放，北京、上海成交规模创近五年同期新高。新房方面，核心城市延续修复态势，重点30城6月成交面积同比下降2%、上半年累计同比下降10%；深圳4月末政策优化后新政效应延续，新房连续两月同比增长超40%。

3.租赁：2026年上半年50城住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅较2025年同期收窄0.83个百分点。2026年6月，受年中毕业生租赁需求集中释放影响，50城住宅平均租金33.97元/平方米/月，环比上涨0.08%，同比下跌2.82%，跌幅较5月收窄0.35个百分点。北京、上海、深圳等核心城市租金连续四个月环比上涨。

4.土地：土地市场延续“缩量提质”特征，房企拿地进一步向核心城市聚集。上半年300城住宅用地成交面积、土地出让金同比分别下降23.7%、31.2%，平均溢价率为9.1%，其中一线城市平均溢价率达19.8%、为各线城市最高。核心城市优质地块土拍热度持续，上海、杭州、深圳表现明显。2026年上半年全国TOP20城市宅地出让金占全国比重约62%，上海、杭州、北京出让金位居全国前三。

三、市场展望

整体来看，房地产市场仍处于筑底过程中，市场修复延续分化特征。展望下半年，二手房方面，核心城市二手房市场有望保持稳定，核心城市挂牌趋稳推动供求关系有所改善，叠加一线城市租金已小幅上涨，价格企稳基础进一步增强，预计下半年二手房价格进入窄幅波动阶段。新房销售方面，新房市场受2025年同期基数较低影响，销售同比降幅有望逐步收窄；核心城市“好房子”项目持续入市、公积金等支持政策持续发力，将对市场形成一定支撑，但市场修复仍以优质供给带动的结构性改善为主，市场全面企稳仍需时间。从城市表现来看，人口持续流入、产业发展动能较强的城市，改善型住房需求有望释放，对新房尤其中高端产品形成支撑。

2026上半年房企经营业绩解读

2026年上半年，100家房企销售总额为15863.6亿元，同比降幅较1-5月缩小了1.3个百分点，连续四个月缩窄。主要由于核心城市房地产市场活跃度提升，带动重点房企销售业绩降幅缩小。6月单月，100家房企全口径销售额环比增长11.8%。典型企业销售业绩逆势增长，中海地产、招商蛇口、中国金茂等企业销售额同比增长10%左右，北京城建、联发集团等企业销售额增速超过20%。

分阵营来看，2026年上半年，千亿房企3家，较同期减少1家；百亿房企34家，较同期减少12家。千亿企业阵营已基本稳定，百亿房企数量继续锐减。市场份额正向财务健康的央国企及区域深耕型民企聚拢，资源错配得到修正。企业经营重心回归产品打造与服务提升，同时加速向代建、运营等轻资产赛道转型。

从产品来看，根据对代表性企业统计，2026年上半年一线和二线城市200平米以上的高端类项目占比分别增长15.5和10.4个百分点，增幅较大。三四线城市中，90-140平米首改类产品占比47.0%，同比增长4.7个百分点，增幅较大。

2026上半年，100家房企拿地总额3360.0亿元，同比下降33.7%，降幅较上月收窄6.8个百分点。京沪等核心城市市场热度持续，5月以来深圳新政效应带动明显，而房企销售端亦有边际改善，销售表现和市场热度带动下拿地金额同比降幅连续四月收窄。

从各类企业投资拿地来看，其一，央国企继续发挥土地市场“压舱石”作用。保利发展、华润置地、越秀地产、建发房产、招商蛇口、中国金茂等大型央国企拿地金额位居前列。华润置地、越秀地产、国贸地产等拿地金额同比增长明显，拿地销售比也较高，投资拿地力度较大。其二，民企拿地整体仍处于偏低水平，杭州、上海等城市部分本地民企在特定区域保持一定的布局节奏。

下半年，如果政策继续精准加力，重点城市房地产市场活跃度持续提高，并且向更多二三线城市传导，房企加强营销力度，重点房企销售业绩降幅有望持续缩小。

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