住宅市场

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4月1日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“一季度楼市‘小阳春’观察”为主题，中指研究院对近期房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)

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近期房地产市场形势与趋势展望

一、近期房地产政策回顾

中央层面，《城市更新“十五五”规划》将房地产发展新模式、“好房子”建设、存量盘活等核心议题纳入城市更新的系统性框架，进一步强化了城市更新与房地产的紧密关联，两者深度融合、互为支撑，城市更新已经成为稳定房地产市场的重要抓手，房地产也成为激活存量资产潜力的重要着力点。地方层面，2026年1-5月全国各省市（县）出台政策超430条。从政策方向上看，涉及优化限制性政策、调整公积金贷款、发放购房补贴、完善城市更新相关配套政策等内容。上海、广州等地推进收购二手房开展“以旧换新”， 进一步打通一二手置换链条。专项债收储方面，截至5月末，28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超8000亿元，专项债实际发行超3800亿元，占比约48%。

二、近期房地产市场回顾

1.房价：新房方面，5月深圳、上海、成都、杭州、武汉、天津等重点城市优质楼盘加快入市，百城新房价格环比延续结构性上涨态势。二手房方面，市场保持较高活跃度，价格环比跌幅较上月有所收窄，核心城市中上海挂牌均价环比连续3个月上涨。

2.销售：二手房方面，市场热度持续性强于往年同期。5月，20城二手住宅成交14.1万套，同比增长19.6%，同比增幅较上月继续扩大。累计来看，1-5月20城二手住宅成交62.9万套，同比增长4.4%，需求稳定释放。核心城市二手房市场行情延续，北京、上海成交规模均创近五年5月单月新高。新房方面，核心城市延续温和修复态势，重点30城5月成交面积同比下降3.5%，1-5月累计同比下降13%。上海、深圳、武汉等核心城市新房成交量同比实现增长，当前市场成交的支撑更多来自优质项目的供应释放。

3.租赁：2026年1-5月50城住宅平均租金累计下跌0.63%，跌幅较2025年同期收窄0.47个百分点。2026年5月，50城住宅平均租金33.94元/平方米/月，环比下跌0.11%，跌幅较4月扩大0.06个百分点，但北京、上海、深圳等核心城市租金仍继续修复；同比下跌3.17%，跌幅较4月收窄0.21个百分点。

4.土地：地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，土地出让策略整体延续“缩量提质”导向，核心城市优质地块土拍热度持续，上海、杭州表现明显，300城住宅用地平均溢价率有所回升，但多地土拍情绪仍保持平淡。2026年1-5月全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，全国住宅用地出让金排名靠前的城市中，多为核心一二线城市，其中上海、北京、广州、杭州出让金超过200亿。

三、市场展望

整体来看， 5月政策层面延续“稳市场”基调，城市更新、存量盘活及公积金优化等领域均有推进。后续来看，预计各地将继续以因城施策方式推进政策落实，需求端或进一步降低购房成本，如降低房贷利率、给予贷款贴息等；供应端有望加大存量商品房及闲置土地收储力度，并加快推广“收旧换新”等打通置换链条相关政策。市场方面，随着年中销售节点来临，重点城市优质项目推盘节奏及房企营销力度均有望加大，核心城市新房销售或延续温和修复态势，但城市间、项目间的分化格局将进一步凸显。年中二手房成交量有望保持平稳，在挂牌量逐步回落的背景下，价格跌幅预计维持在窄幅区间。

2026年1-5月房企经营业绩解读

2026年1-5月，百亿房企28家，较同期减少5家；五十亿房企53家，较同期减少11家。百亿企业数量减少其实是房地产行业告别“高杠杆、高周转”旧模式，走向“高质量、可持续发展”新周期的必然阵痛与积极信号。一方面，当前，房企均采取“以销定投”、主动控制开工和投资的策略，通过严控增量、消化存量，有助于缓解过去几年库存积压和供大于求的压力，有利于房价和预期的稳定。另一方面，传统开发销售业务触达天花板，迫使房企寻找新出路。很多曾经的“百亿房企”并非完全消失，而是转变了赛道。如存量资产运营、代建等多元领域，这种转型让行业发展模式更均衡、更具可持续性。

热销项目方面，热销产品城市分化日趋明显，积极的营销策略叠加跃升的产品力，成为热销主要因素。具体来看，当前热销产品城市分化日趋明显，一线城市中，北京依旧延续刚需、首改盘热销的趋势；上海核心豪宅、外环品质盘销售强劲，但远郊项目承压；深圳新房市场在4月底部分区域限购松绑新政刺激下，高端豪宅和部分高性价比刚改盘热销。二线城市热销项目主要以产品品质取胜。热销项目主要表现有以下几个特征：其一，产品内卷，品质取胜。其二，稀缺的资源禀赋为项目热卖加持。其三，积极的营销策略，多轮造势、蓄客。

2026年1-5月，TOP100企业拿地总额2411.6亿元，同比下降40.5%，降幅较上月收窄6.2个百分点。京沪等核心城市迎来“小阳春”，城市更新五年规划落地，近期多地出台楼市新政，多重因素带动下拿地金额同比降幅连续三月收窄。5月，北京、上海、杭州等核心城市陆续进行土拍，多宗地块竟拍出高溢价。从拿地企业来看，央国企仍然是主力，华润置地、越秀地产、保利发展、中国金茂等大型央国企拿地金额位居前列。

2026年1-5月，民企聚焦深耕城市，适度补充土储，拿地规模较上年同期减少。从民企拿地城市来看，主要是杭州、上海、日照等城市，民企普遍聚焦深耕优势城市。

从各城市群拿地金额来看，2026年1-5月，长三角TOP10企业拿地金额位列四大城市群之首，参与企业性质丰富，央国企、民企均积极参拍土地，多家全国性房企同台竞争，反映长三角核心城市优质地块流动性与房企参拍意愿最强。从重点城市拿地金额TOP10房企来看，头部房企聚焦多个核心城市拿地，民企持续聚焦深耕城市。

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