[摘要] 【报告要点】 1. 市场趋势：细则出台前楼市成交透支，4月前三周成交量显著回落  新房：新政影响显著，成交量高位大幅回落，一线城市降幅最大  二手房：成交量回落显著，且降幅大于新房，一线受影响程度大  土地：供应量加大，成交量回落，楼面均价和溢价率稳步回升 2. 趋势展望：政策落地压制短期量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧

[摘要]  城市化是房地产业的基石，房地产业是城市化发展的重要载体。城市化后期，城市结构的变动对房地产市场研究有着深远影响。什么样的城市才是更好的城市，什么样的城市结构才能更好的促进房地产业的发展，本文将从美国第二大城市洛杉矶入手，展现其特殊的多中心城市结构，并探讨我国城市未来发展的方向。主要结论如下： 洛杉矶是美国第二大都会区，为多中心、扩散型结构 多中心布局分散城市压力，是未来大城市发展的重要方向 发展多中心结构，完善城市群建设有利于我国房地产业健康发展

[摘要] 作为新任国务院总理李克强同志反复强调的发展战略，新型城镇化如何前行备受关注。新型城镇化是“工业化、农业现代化协同推进的城镇化”，是“以人为核心”的城镇化。本文对中国城镇化的历史进程进行回顾，解读新型城镇化内涵，并在此基础上对未来房地产业的走势进行预测。 一、过去十年中国城镇化发展进程回顾 1.城镇化水平快速提高，年均新增城镇人口超过2000万人 2000-2010年，我国城镇化水平提升速度为建国以来最快，年均提升1.4个百分点，每年新增城镇人口超过2000万人。2011年城镇化率首次突破50%，达到51.3%。与全球主要国家相比，中国目前的城镇化水平已超过发展中国家平均水平，但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距。 2.城镇化拉动宏观经济，为房地产业发展提供广阔空间 2000年以来，在城镇化进程不断推进的大环境下，我国宏观经济持续向好且流动性充裕。这为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。到2012年，全国商品房销售面积11.1亿平方米，新开工面积17.7亿平方米，相比2000年均增长5.0倍；商品房销售额6.4万亿元，相比2000年增长15倍，超过同期开发投资额增幅。 二、新型城镇化与以往道路的区别 1.“以人为本”，解决土地城镇化快于人口城镇化问题 此前中国城镇化过程的一个突出特点是，城市建成区规模快速增长，而集聚的人口增速相对较低，土地城镇化速度明显快于人口城镇化速度，土地资源集约利用程度不够。此外，我国流动人口总量大，若以户籍人口计算，人口城镇化的速度更低，已进城人口的市民化动力强烈。新型城镇化着力于解决城镇现有定居人口以及未来新增人口的生活需求，以及城镇流动人口的市民化需求，真正做到李克强总理所说“以人为本”。 2.重质量轻速度，解决城市发展配套不足不均问题 与快速发展的规模不相适应的是，目前城市基础设施建设和公用事业发展相对滞后，空间规划和城市规划前瞻性不足。另一方面，中国城市经过几十年的经济发展，已经积累了大量的物质基础，过去的城镇化，主要是城市规模的扩张和城市自身的美化，而未来的新型城镇化将从单纯的规模扩张向质量提升转变。 3.城乡统筹一体化发展，解决地区间发展不均衡问题 我国在改革开放初期采取了沿海地区优先发展的经济发展战略，经过30余年的发展，东中西部经济发展差异日益拉大。与此同时，由于农村产业发展水平相对较低，城乡居民收入水平差距也在不断扩大。未来的新型城镇化将形成以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成复合作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇的协调发展，缩短地区差距，平衡地区间的发展。 三、新型城镇化背景下房地产业走势 1.未来十年住房需求近160亿平米，市场规模继续扩大 与城镇化水平较高的发达经济体相比，我国城镇人均住房面积仍有比较明显的差距，加之不断增加的城镇人口，未来我国房地产市场仍有较大发展潜力，初步测算，不考虑投资性需求，未来十年需新建成住房约160亿平米，其中商品住房约120亿平米。 2.更平稳：城镇化进程放缓，房地产业需求释放更为平稳 新型城镇化将更加注重降速提质，预计未来一段时期内我国城镇化水平提升速度或将放缓至略高于1%，年均新增城镇人口数量将减少至1700-1800万人。同时，新增城镇人口为农村向城镇转移的人口，其实际购房能力不高。由于城镇化速度的放缓以及新增城镇人口的购买力减弱，加上基数的扩大，未来房地产业需求的释放将显得更为平稳。 3.更均衡：遵循城市发展规律，不同地区市场发展更为均衡 从城市群的经济辐射能力和整体协同发展来看，长三角和珠三角经济辐射带动力最大，东部城市群发展规模及速度领先于其他地区，也将优先受益。得益于政策优势，中西部地区的经济及房地产市场发展潜力将逐渐显现。 从城市类型来看，相较于三四线城市，一二线城市具备较好的经济发展基础，房地产市场发展速度亦较快。由于一线城市目前已有较高的城市化率，未来房地产市场的需求更多取决于本地人口的改善性需求和对外来人口的吸引力，其市场规模难以大幅增长，但由于土地资源的紧缺和财富人群的集中，其高端市场可能扮演更加重要的角色。一二线城市在一定时期内仍将成为房地产业的发展重心，而三四线城市的发展稍显滞后，且根据所在区域的经济、市场情况呈现较大分化。 4.更健康：土地、保障房等长效机制逐渐形成，行业更加健康 在我国新四化建设过程中，农村工业化是推动新型城镇化的重要内容。推进农村工业化及土地改革制度，就地新增城镇居民带来的住宅需求将十分旺盛。从地区分布上看，由于一二线城市购房负担重，农民工群体将为城镇郊区带来中低端需求。此外，由于十二五规划提出期末保障房覆盖范围达20%，同时地级以上城市将外来务工人员纳入保障范围，各地保障房建设将面临新的机遇和挑战。 结语 过去十年，我国城镇化率的提升推动了经济快速增长和房地产业的高速发展。十八大报告明确指出，推动信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。推进新型城镇化是未来我国转变经济发展方式、促进经济持续健康发展的主要动力。 从未来的发展来看，城镇化率将继续提高，但提升速度有所放缓；新型城镇化将自东向西全面带动城市化发展；中等城市及小城镇长期来看将成为城镇化发展的重点区域，但一二线城市短期受益最为明显；政府需要加快研究户籍制度和土地制度改革等政策；企业应适时调整战略布局及产品结构。

[摘要] 城市化进程与经济发展和房地产市场相辅相成，关系密切。过去十年是中国城市化水平迅速提升的十年，城市化率年均提升超过1.37个百分点，城镇人口年均新增超过2000万人，伴随而来的是房地产市场发展的飞速发展，销售面积和销售额分别增长5倍和12倍，投资额增长9倍。目前我国城市化率才刚刚超过50%，房地产市场还远未饱和，同时不同区域和城市之间存在巨大差异，城市化继续提升进程中产生的巨大需求是中国房地产市场继续发展的最有利支撑。在此背景下，本报告结合联合国对中国2015-2050年城市化率的预测，对此进行分析，研究发现，未来十年每年新增城镇人口仍接近2000万人，累计将至少带来52亿平方米的住房需求，加上现有人口约68亿平方米的潜在改善性需求（不考虑拆迁带来的需求），共计120亿平方米，其中近半数聚集在东部地区，同时中部和西南地区占比均显著提升，其中长三角、珠三角、环渤海三大成熟城市群和成渝经济区等新兴城市群仍是值得房地产企业重点关注的地方。

[摘要] 近年，伴随着我国商品房市场发展的日趋成熟，二手房在我国住宅市场的地位日趋凸显，一线城市尤为突出，北京、深圳等城市二手房的成交量逐渐超过新房。本报告基于40个大中城市数据研究发现：全国新房市场规模仍稳步增长，且成交量的波动幅度小于二手房，始终占据住宅市场的主体；二手房市场主要集中在40个大中城市尤其是一线城市，而在中西部地区及多数二三线城市，二手房市场占比不高，市场发达程度远不及一线城市。

[摘要] 过去十年，城市化水平的迅速提升推动房地产市场快速发展，目前我国的城镇化水平刚刚突破50%，预计在2020-2025年间达到发达国家70%的平均水平，这将给未来十年的房地产市场继续提供广阔发展空间。但需要注意的是，在调控政策继续维持从紧取向的大背景下，不同城市由于供应和需求存在明显差异，蕴含着不同的机遇和风险。选对城市、踩准节奏，对房地产企业非常重要。为此，本文通过在售项目规模和历年土地供应数据，对全国100个重点城市的住宅供应情况进行分析，旨在通过横向对比找出哪些城市存在供应过剩风险，而哪些城市供不应求。

[摘要] 房地产业对宏观经济有重要影响。全国房地产业投资占固定资产投资比例接近25%，房地产业增加值占GDP比重在5%左右，房地产业对GDP增长的贡献率在10%左右，年平均拉动GDP增长1.5-2个百分点，近几年房地产对经济增长的拉动作用明显增强。采用投入产出表分析，建筑业对相关产业拉动作用较强，而房地产业对相关产业带动效应有限。 房地产市场发展没有脱离经济社会基本面，我国房地产市场发展与经济社会发展协调一致，房地产市场的快速增长能被经济社会的发展所消化，从需求量角度看，房地产市场发展没有脱离经济社会的基本面。当前，我国人均GDP刚刚达到5000美元，城市化率刚超过50%，与发达国家相比仍有较大差距，并且我国房地产业处于成长期阶段，未来我国经济仍能保持快速增长，城市化继续快速提高，我国房地产市场发展仍有较大空间。

[摘要] 鉴于经济增长不确定性的增强，中央政府把稳增长放在更加重要的位置，去年底以来货币政策微调力度加大，已累计三次降准和两次降息，同时针对首次置业等合理需求的信贷支持力度加强，在一定程度上对房地产业贷款形成有力支持。总体信贷环境向好，但对房地产业的影响还需要进一步释放，具体表现在新增贷款的增长慢于总体，回升力度也偏低。从不同贷款类别来看，由于去年住宅成交下降以及审批滞后等因素，住房按揭贷款增速持续下降，滞后时间更长于开发贷款。货币政策的转向对下半年乃至明年的市场都形成正面的促进因素，整体信贷环境好于过去两年。预计下半年按揭贷款将呈现显著增长，开发贷款对资金信誉较好的品牌房企的支撑也将持续加大。但也应当看到，针对房地产业的信贷环境仍将处于严格的监管下，差异化信贷政策得到严格执行、对房企的信贷监管力度将持续加大，绝不会再出现2009年那样大幅放量的情况。

[摘要] 目前我国住房存量到底有多少，人均住房面积如何，不同群体住房拥有情况等一直没有官方权威的数据。准确的住房存量数据，对政府而言，可以判断住房供应是否充足，以制定恰当的宏观调控政策；对企业而言，能够判断未来潜在需求和区域结构及不同人群的分布，以降低经营风险，不断做大做强。本文基于国家统计局2010年第六次全国人口普查的统计数据，对城市家庭户人均住房面积进行分析。

[摘要] 2012年7月，受货币政策预调微调、地方政府微调政策的继续影响，北京住宅市场仍保持较高热度，当月成交量仍保持年内较高水平，比去年同期增长超过80%。本文对北京7月销售面积、销售金额前50名项目整体情况以及典型项目进行分析，研究结果显示，90-140平米户型的项目有所增多，保利中央公园、招商嘉铭珑原等中高档项目也有不俗表现，这表明随着市场的进一步活跃，改善性需求也在积极入市。