[摘要] 2015年一季度，全国土地市场继续呈现下行态势。在市场整体库存量高居不下、开发企业经营压力依旧较大的背景下，政府供地和企业拿地的节奏都明显减缓。3月27日国土资源部与住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，未来高库存地区将进一步减缓土地供应，土地整体供应量将继续维持低位。价格方面，由于目前一、二线重点城市土地资源有限，供地规模与质量均有所下降，导致长三角、珠三角等发达城市群城市一季度土地成交楼面价同环比明显下跌，而中西部、东北区域内城市由于去年同期土地楼面价基数较低，今年一季度价格有所回升，并带动百城楼面价同比上涨。溢价率方面，百城住宅溢价率继续低位运行，长三角、珠三角地区降幅明显 。 百城住宅用地楼面均价 继续维持高位。2015年一季度，百城住宅用地楼面均价为2559元/平方米，较去年同期上涨2.0%，环比去年四季度下跌12.9%，绝对量仍然维持较高水平。100个城市中有31个城市住宅用地楼面均价同比上涨，42个城市下跌，其余27个城市相关时期无土地成交或未公布价格。价格较高的城市以长三角和珠三角地区居多；价格较低的城市主要集中在中西部地区。从涨跌情况来看，中西部二线重点城市同比涨幅较大，跌幅较大的城市以长三角地区三四线城市居多。 底价成交现象增多，溢价率持续下行。2015年一季度，百城住宅用地平均溢价率为11.1%，比去年同期下降5.6个百分点，较去年四季度增长0.9个百分点，连续五个季度同比下降，长三角、珠三角地区城市溢价率普遍下降，是本季度百城住宅用地平均溢价率下降的重要原因。此外，一季度共有34个城市成交住宅用地的溢价率为零，以长三角城市居多。溢价率较高的城市主要集中在中西部和珠三角地区，而同比下降较多的城市则主要位于长三角和珠三角地区。 中西部楼面价、溢价率同环比均上涨，长三角、珠三角下降明显。2015年一季度，中西部地区楼面均价为1863元/平方米，环比上涨2.0%，是唯一同环比均上涨的区域；同比上涨40.7%，同比涨幅为各区域最高。珠三角地区楼面价绝对值仍为五大区域中最高。溢价率方面，中西部地区溢价率为11.1%，同比增长3.0个百分点，环比去年四季度增长9.2个百分点，为溢价率增幅最大城市。长三角地区溢价率同比下降14.6个百分点至9.0%，降幅为五大区域中最大。 十大城市楼面价、溢价率同比明显下跌。一季度，十大城市住宅用地平均楼面均价为5452元/平方米，同比下跌9.5%，而百城为同比上涨2.0%，其中广州、上海同比分别下跌49.0%、16.1%。溢价率方面，十大城市住宅用地平均溢价率为14.2%，较去年同期下降10.2个百分点，下行幅度大于百城5.6个百分点，其中上海溢价率同比降幅最大，为49.7个百分点。广州、上海等一线城市一季度地成交地块质量降低影响十大城市楼面价同比下降。

[摘要] 新加坡楼市量价齐降，各类住宅价格水平均持续下行，组屋价格回落最明显，同比降幅最大。从不同物业类型来看，组屋方面，2014年12月新加坡组屋均价为427新元/平方英尺，较2013年5月（478新元/平方英尺）阶段性高点低51新元/平方英尺；同比来看，2014年四季度新加坡组屋转售价格指数同比连续第5个季度下降，降幅为6.0%，与上月基本持平。非有地私宅方面，2014年12月新加坡非有地私人住宅均价为1210新元/平方英尺，根据新加坡市区重建局公布的价格指数，2014年四季度新加坡非有地私人住宅价格指数环、同比分别连续第5、4个季度下降，降幅分别为1.0%和3.5%。有地私宅方面，12月新加坡有地私人住宅均价为1178新元/平方英尺。分区域来看，非有地私人住宅方面，中央区以外地区市场相对稳定，2014年三季度迟于其他地区同比下降。

[摘要] 一、2015年一季度中国房地产市场形势总结 1.政策环境：聚焦去库存、促消费、稳增长，多轮政策组合改善市场供求 2015年一季度，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促消费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。两会定调稳定住房消费，中央地方供需两端政策齐出，刺激需求促进库存去化，改善性需求获重大支持。去库存、促消费、稳增长是2015年房地产政策的主要基调，未来货币政策仍有望趋于宽松，地方或可因城施策出台进一步刺激措施。 2.新房：百城价格微跌，重点城市成交回暖，房地产开发投资增速继续放缓 价格方面，一季度百城住宅价格延续去年四季度下跌态势，但跌幅明显收窄，累计小幅下跌0.18%，各月价格涨跌幅均在0.25%以内，整体表现较为平稳。成交方面，市场开始回暖，50个代表城市月均成交接近2100万平方米，同比增长2.6%，绝对量仅次于2013年同期水平。供应方面，3月，新增供应不到1000万平方米，同比下降超三成，但2月供应创同期新高，导致一季度新增供应同比小幅增长3.8%。全国来看，1-2月全国商品房销售、新开工同比下降且降幅显著扩大，投资增速延续去年以来逐月放缓态势，整体资金来源增速不及去年同期，企业到位资金依然承压。 3.二手房：十大城市均价小幅回升，成交同比明显增长 价格方面，一季度十大城市二手住宅均价累计上涨0.12%，涨幅较上季度、去年同期分别缩小0.36个、2.25个百分点；与新房相比，二手住宅均价累计涨幅小于新房0.20个百分点。成交方面，一季度十大城市共成交18.85万套，同比增长17.59%。其中1月单月成交量为7.45万套，为一季度单月最高。 4.土地：整体供求同比大幅回落，成交结构致楼面价同比下跌，商办楼面价创新高 供求方面，一季度库存与资金压力使政府供地、房企拿地节奏持续放缓，全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降35.6%和38.5%；住宅整体出让金降幅超四成，其中十大城市占比与去年持平。价格方面，一季度成交结构使整体楼面价同比下跌6.1%，商办楼面价创新高，但溢价率维持低位。 5.企业：多数品牌房企业绩下滑，拿地态度依然谨慎，国内融资渠道更趋多元 业绩方面，2015年一季度，多数品牌房企销售业绩同比大幅下滑，为近三年同期首跌。其中碧桂园、富力等房企业绩同比降幅显著，而融创、首创置业逆市实现大幅增长。土地投资方面，受整体市场低迷影响，品牌房企拿地态度更趋谨慎，且高基数致一季度企业拿地金额同比明显回落，不同企业拿地策略出现分化，但多数仍聚焦一线及热点二线城市。资金方面，上市房企资产负债率仍处合理区间，但短期偿债能力趋弱，速动比均值趋势下行。融资方面，降准降息带来的货币宽松持续改善国内融资环境，房企融资渠道更加多元，但个别企业债务违约事件和人民币升值压力导致房企海外融资环境有所趋紧。 二、2015年中国房地产市场趋势展望 1.宏观环境：经济增速放缓，货币环境稳健偏松，政策继续聚焦去库存 宏观经济方面，全年经济增长仍存下行压力，“稳增长、调结构”仍将是社会经济发展的重点，其中一季度宏观经济指标表现疲软，多机构下调中国短期经济增长预期，二季度经济仍面临下行压力。货币信贷方面，继续保持稳健偏松的货币政策，适度增加市场流动性，货币政策效果有望逐步显现；货币稳健基础上进行定向调控，为结构调整创造良好环境。房地产政策方面，当前宏观层面的政策已基本完备；在国家统一政策基础上，地方政策调整更趋灵活，因城施策助力库存去化；长效机制进一步落实，区域一体化进程不断推进。 2.市场趋势：政策利好刺激二季度需求回升，高库存压力下价格继续下行 需求方面，宽松货币政策将促进市场需求增长，2014年11月以来政策环境持续宽松，政策利好刺激刚需和改善性需求入市，预计二季度成交继续回升，同环比增幅均有望超两成。供应方面，重点城市二季度新增供应将保持季节性回升，预计环比第一季度增长七成左右；受到去年以来土地成交下降影响，重点城市供应量同比增长较小。价格方面，短期内市场继续呈供大于求态势，高库存压力下价格继续下行。 3.企业策略：“去库存、控目标、增利润”，寻找“互联网+”新风口 2015年，品牌房企的销售目标愈加谨慎保守，多数企业目标增长率控制在10%左右，万科、世茂等房企甚至避谈目标。同时，品牌房企更注重有质量的增长，更加关注销售回款和利润指标，“去库存”、“增利润”成为企业2015发展策略的关键词。多家企业将利润作为重要考核指标。3月初，李克强总理在2015年政府工作报告中提出的“互联网+”成为未来房企寻求发展的新风口，注重客户体验的互联网将带领房地产行业进入发展新生态。 4.关注点—行业回暖：行业虽现回暖迹象，但中长期需求仍面临结构性调整，企业变革之路尚远 受多重宽松政策调整影响，今年一季度，重点城市商品住宅成交面积小幅回升，3月出清周期也有所下降，市场呈现回暖迹象。但是，由于前几年旺盛的市场表现透支了部分城市的未来需求，因此尽管本轮部分政策调整力度已回归至2009年水平，但是需求仍难以呈现爆发式增长。同时，市场供应也步入调整阶段，国土部、住建部联合发文控制供应规模、调整供应结构，一线及部分二线热点城市仍将为土地供应焦点，但呼和浩特、江阴、东营等去化压力较大的城市未来土地供应将受限制。从中长期来看，城镇化及人口增长仍可带来一定的市场需求，推动行业平稳运行，但市场将逐步过渡至改善型需求，而企业面向长远的应对之策才刚刚开启，变革之路需持续探索。

[摘要] 2014年香港套均价明显上涨，价格指数屡创新高，同比不断加速，市场强势回暖。根据香港差饷物业估价署公布的数据，2014年12月，香港住宅成交套均价为729.4万港元，为历史较高水平。具体来看，2014年以来价格基本超过600万港元，10月达历史最高水平（80.3万港元），11-12月价格有所下滑。中原城市指数显示，2014年12月香港住宅价格指数达130.2点，为历史最高点，环比连续第10个月上涨，涨幅为2.2%，同比连续第8个月上涨，涨幅扩大至11.7%，较上月扩大3.0个百分点。

[摘要] 【中指观点】 一季度暖风频吹拨开楼市“雾霾”，继降准、降息之后，两会政府工作报告中提出稳定住房消费，楼市定调稳字当头，随后多地纷纷出台公积金贷款等利好政策，季度末更是出台贷款、税费组合拳，加之春节后开发商加快推盘脚步，多重因素促使购房需求释放，成交持续回暖，季度末再度出现同环比双升的向好局面，库存压力亦有所缓解。

[摘要] 伦敦房价屡创新高，同比增速虽有小幅放缓，但仍保持两位数，市场高速发展。根据Nationwide公布的数据，2014年四季度伦敦住宅销售均价为40.7万英镑，连续第3个月超过40万英镑，达历史最高水平，为全英平均水平（18.9万英镑）的2.2倍，差距进一步扩大。Halifax房价指数显示，2014年伦敦房屋价格同比涨幅保持在14%以上，其中三季度同比上涨20.3%，涨幅最大，同时涨幅也是2001年以来最高，四季度涨幅收窄至14.9%。

[摘要] 温哥华房价达十年来最高，同比增速稳中趋缓。根据加拿大房产协会公布的数据，2014年12月，大温哥华地区住宅销售价格为63.9万加元，为2005年以来的最高水平。从房价变化上看，12月温哥华都会区房屋价格指数达到183.7点，同比连续第16个月增长，涨幅为5.0%，较上月收窄0.9个百分点。具体来看，1-4月温哥华房产市场强势回暖，房屋价格指数屡创新高，同比涨幅保持在7%以上；5月以来房价同比增速小幅回落，但仍基本维持在5%以上。

[摘要] 2014年多伦多房产市场继续量价齐升，价格屡创新高，同比涨幅稳中有升，市场处在中高速发展时期。2014年多伦多住宅成交量为历史次高水平，延续了2013年的增长态势，同比增长6.6%，下半年涨幅略好于上半年。价格方面，根据加拿大房产协会公布的数据，2014年12月大多伦多地区住宅销售价格为52.1万加元，为历史最高水平。具体来看，4月多伦多住宅价格首次超过50万加元，随后除8月小幅下降外，多伦多住宅销售价格均为上涨，10月以来屡创新高。从房价变化上看，根据Teranet-国家银行房价指数，2014年多伦多房价同比涨幅稳中有升，全年保持在5%以上，其中下半年涨幅均超过6%，好于上半年，市场处于中高速发展期。

[摘要] 洛杉矶房价继续上涨，同比增速放缓。房地产业体现了城市发展的特点，而城市结构也对未来房地产业健康发展产生重要影响。洛杉矶多中心、扩散型城市分布带动了住宅市场的扩散。洛杉矶的房屋价格继续上涨，由Zillow房价指数可以看出，2014年12月，洛杉矶房屋套价为52.8万美元，为2008年下半年以来的最高水平，约为全美平均水平（17.8万美元）的3倍。根据凯斯-席勒指数，12月洛杉矶都会区房价指数为228.0点，逐渐接近历史高点（2006年4月房价指数为273.1点），环比上涨1.0%，同比连续第30个月增长，涨幅为5.5%。

[摘要] 旧金山房屋套价继续创新高，全年同比涨幅有所放缓，年底止缓回升，市场进入中高速发展阶段。房屋总价屡创新高，逐渐接近百万美元。美国著名房产估价机构Zillow指数显示，2014年12月，旧金山房屋套价为98.2万美元，继续创历史新高，约为全美平均水平（17.8万美元）的5.5倍。由凯斯-席勒指数看，2014年12月，旧金山房价指数为199.4点，逐渐接近2006年3月的历史高点（219.3点），同比连续32个月增长，涨幅为9.4%，环比涨幅连续3个月保持在1%以上；旧金山房价同比涨幅有所收窄，但仍为各都会区最高，10月涨幅先于其他地区小幅反转回升。