物业云-行业研究

2026年10月初，广西扶绥县空港大厦的一张催缴公告引发关注：包括扶绥县住房和城乡建设局、水利局等在内的9家入驻单位，长期拖欠物业费、电梯费及水电能源费，截至2026年7月底累计欠费41.59万元，最早一笔欠费可追溯至2019年4月。物业方称，持续欠费已导致企业无力按时缴纳水电费用，员工工资也无法及时足额发放。据公开报道，当地已组织专项协调，相关单位承诺最迟10月底前结清。

41.59万元不算大数目，但这起事件之所以被讨论，是因为欠费单位中包含了物业行业的主管部门。中指研究院认为，与其停留在个案的是非评判，不如把它当作一面镜子——它照见的，是物业行业长期承受的物业费“收缴难”，也折射出公共部门在预算安排与经费拨付流程中的现实约束。

一纸催缴公告里的三重镜像

▌1.1 企业的现金流之困

公告中值得注意的一句是，“持续的欠费问题已导致物业公司经营困难，无力按时缴纳水电能源费用，同时出现员工工资无法及时足额发放的情况”。这说明，欠费不是报表上的应收账款，而是直接切断了现金流。

物业服务是劳动密集型行业，2025年百强企业员工成本占营业成本的53.52%，保安、保洁、维修、绿化、客服的工资必须按月支付。收入端一旦出现缺口，企业只能层层压缩：先压公共设施维保，再压人员配置，最终反映为服务品质下滑。这正是行业“低收缴—低服务—更低收缴”循环的起点。

▌1.2 公共部门经费保障的现实约束

需要客观指出，行政单位欠费与“恶意欠费”不宜简单画等号。办公用房物业服务费属于财政支出，需纳入部门预算、按程序申请、按流程拨付，从预算编制到资金下达通常存在一定周期。但长达数年的欠费，也提示出履约跟踪、经费衔接、责任划分等方面可能存在的短板。中指研究院认为，解决的关键不在个案催缴，而在于把常态化、可预见的物业服务支出稳定纳入预算保障，并建立合同履约的常态化对账机制。

▌1.3 行业“收缴难”的普遍性

把视野从这一栋大厦扩展到全行业，“欠费”并非公共部门场景所独有。中指研究院监测显示，2025年百强企业平均物业费收缴率为87.32%，自2021年以来连续多年下探，五年累计下降6.91个百分点；住宅业态更低，约82.67%。

图：百强企业物业费收缴率

数据来源：中指研究院

三重结构性压力：收不上、提不上、降不下

▌2.1 收：收缴率连续五年下滑

2021年至2025年，百强企业平均物业费收缴率由94.23%降至87.32%；项目留存率由2024年的96.81%降至2025年的95.69%，同比下降1.12个百分点。收缴率与留存率同步走低，说明企业项目稳定性减弱。行业整体收缴率下行，属多重因素叠加的共性问题，并非单一主体责任。

▌2.2 价：价格下行，预期上行

2026年6月，二十城物业服务价格综合指数为1073.51，同比下跌0.03%、环比下跌0.07%，自2024年物业费“降费潮”以来连续多期下跌。与此同时，业主预期在上升：全国物业服务满意度行业均值由2021年的78.1分回落至2025年的72.9分，2026年约72.8分。价格向下、预期向上，中间的落差主要由物业企业承担，这正是“质价矛盾”的核心。

▌2.3 本：刚性成本持续上行

2025年，百强企业营业成本均值13.44亿元，同比增长4.53%；其中员工成本占53.52%，公用设施日常运行和维护费占11.31%，清洁卫生费占9.43%，三项合计约74%。最低工资标准上调、社保缴费基数提高、老旧设施进入高频维修更换期，共同推高了企业的刚性支出。

图：2025年百强企业营业成本结构

数据来源：中指研究院

收、价、本三端相互传导：收入因收缴率下滑而收缩，价格因议价能力弱而难以上调，成本却持续刚性增长。三者叠加，构成当前物业企业经营压力的基本盘。

从“现金奶牛”到“撤场止损”

▌3.1 增收未增利：毛利率降至19.02%

2025年，百强企业营业收入均值16.60亿元，同比增长3.44%；营业成本增速4.53%高于收入；毛利润均值3.16亿元，同比下降0.97%；毛利率19.02%，较上年下降0.85个百分点。净利润均值8312.74万元，同比增长4.03%，为2022年以来首次正增长，但这一回升主要源于金融资产及商誉减值压力减轻，尚不能视为主营业务盈利能力的实质改善。

从收入结构看，基础物业服务收入占比约85.15%。收入高度集中于基础服务，意味着一旦物业费收缴不理想，企业抵御波动的空间非常有限。

图：2025年百强企业主要经营指标同比变化情况

数据来源：中指研究院

▌3.2 撤场潮：一年多监测到212个住宅撤场案例

经营压力累积的直接结果，是越来越多项目被“主动止损”。据中指研究院监测，2025年初至2026年3月底，全国监测到住宅项目撤场案例212个；2026年上半年，35个主要城市因矛盾导致的住宅撤场案例达110个，较上年同期增长，其中主动撤场占比约八成。

从撤场主体看，品牌物业占比近六成，绿城服务、中海物业、融创服务等头部企业均出现主动撤场。2025年，中海物业全年退盘约5560万平方米，永升服务终止在管面积4075.1万平方米，雅生活累计主动退出548个在管项目。行业盈利压力正由中小物业向头部企业传导。

▌3.3 撤场背后的共性

中指研究院将撤场成因归纳为四类：受限价影响业主要求降费或解聘、次新房高空置率与低收缴率叠加、业委会解聘更换物业公司、老旧小区长期亏损退出。其中，楼龄5年以内的次新房占撤场总量的35%——过去这类项目因设备新、运维成本低而备受青睐，如今却成为撤场高发类型。

及时支付，为什么重要

从法律关系看，行政机关入驻商业楼宇并与物业服务企业建立服务合同关系时，双方属于平等民事主体，权利义务受《民法典》约束；其行政主体身份不构成免除付款义务的理由。

更值得关注的是，《中华人民共和国民营经济促进法》已于2025年5月20日起施行。该法第六十七条规定，国家机关、事业单位、国有企业应当依法或者依合同约定及时向民营经济组织支付账款，不得以人员变更、履行内部付款流程等为由拖延支付；第六十九条要求县级以上地方人民政府加强账款支付保障、强化预算管理、预防和清理拖欠账款。

中指研究院认为，这些条款的意义，在于把“及时支付”从道义期待上升为法律义务。物业服务行业以中小民营企业为主体，账款能否及时回收，直接决定其能否稳定地提供公共服务。

同时还应看到事件处置中的积极面：催缴公告发布后，当地迅速组织协调会议专项推进清缴，相关单位承诺最迟10月底前结清。这种“发现—协调—限期结清”的路径，本身就是行业生态改善所需要的能力。

改善生态，需要四方合力

中指研究院认为，物业行业的健康发展，关系到千万家庭的居住品质、社区治理的稳定和房屋资产的保值增值，任何一方都难以独自破题。

业主端：物业服务具有公共属性，个别业主欠费，最终由全体业主共同承担服务缩水的后果。树立“按约付费、质价相符”意识，通过业委会等渠道理性、依法表达诉求，是重建良性关系的基础。

公共部门端：既是服务的采购方，也是规则的制定者与市场秩序的维护者。把办公用房物业服务支出稳定纳入预算、建立合同履约常态化对账机制，既能保障自身办公秩序，也能向市场传递“按约付款”的正向示范。

企业端：行业自身同样需要正视短板。应主动晒出物业费收支与公共收益，推进服务标准化、清单化与弹性定价，让业主对“钱花在哪里、服务包含什么”一目了然；同时以数字化手段降本增效，发展社区增值服务，改变收入结构过度依赖基础服务的局面。

政策与社会端：加快服务标准与价格动态调整机制建设，让服务优劣有界定、价格能反映成本；媒体客观报道、公众理性认知物业服务的专业价值，同样重要。

趋势研判与结语

2025年以来，政策信号已较为密集：中央明确“物业服务质量提升”为“十五五”期间行业核心主线；《物业管理条例》修订已纳入国务院2026年度立法工作计划，拟更名为《物业服务条例》；《住房公积金管理条例》修订后新增“支付自住住房物业费”，把住房消费链条从“租房—购房—还贷”延伸到“养房”。

中指研究院的判断是：行业正由规模驱动转向质量驱动，退出低效项目、聚焦优质项目将是中期常态；物业费能否稳定、及时收取，将成为决定企业现金流安全的核心变量。随着立法推进与透明化模式推广，行业权责关系与收费机制有望逐步理顺，但实现程度取决于地方配套能否细化、价格机制能否与成本真正联动，以及全社会对“物业服务是有偿的专业服务”这一认知能否形成。

回到此次事件。41.59万元的欠费，对一家物业企业足以影响一个项目的正常运转；对一个地方，它检验的则是合同履约与营商环境建设的成色。中指研究院认为，这件事的价值不在于追责某一个单位，而在于提醒各方：物业费是社区公共服务得以运转的资金来源，既不应被习惯性拖延，也不应被简单误解为“可压缩的开支”。

同时也要说明，物业企业并非天然正确的一方。服务不到位、账目不透明、沟通不顺畅，同样是行业自身必须正视和修补的短板。行业生态的改善，从来不是单向要求，而是双向奔赴——业主按约付费、企业透明服务、公共部门示范履约、政策持续完善，缺一不可。