住宅市场

指数概述

2026年二季度，巴基斯坦土地市场的宏观压力与政策利好因素并存。一方面，地缘政治冲突推高全球能源价格，通胀抬升，货币政策收紧，另一方面，2026/27财年联邦预算释放明确减负信号，废除推定房产收入税（Section 7E）、大幅降低房产交易预扣税，为土地市场注入结构性利好。

市场指数方面，2026年二季度监测覆盖拉合尔、伊斯兰堡、卡拉奇三个重点城市。三市住宅用地价格指数城市间走势有所分化，伊斯兰堡、卡拉奇整体上行，拉合尔基本持平；商业用地价格指数方面，城市间分化趋势明显，拉合尔、伊斯兰堡商业用地价格指数分别下跌1.6%、7.5%，卡拉奇则呈现明显的增长态势，涨幅24.2%。6月，三市的住宅用地价格指数均保持同比增长，拉合尔、伊斯兰堡住宅用地价格指数基本稳定，卡拉奇住宅用地价格指数有所下跌；拉合尔、卡拉奇商业用地价格指数环比上涨，加之FBR大幅下调伊斯兰堡不动产官方估价标准，伊斯兰堡商业用地价格指数持续下跌。

短期来看，一方面，二季度宏观环境由前期的边际改善转入阶段性收紧，较高的通胀与利率将对市场构成一定压力；另一方面，废除推定房产收入税（Section 7E）、大幅降低房产交易预扣税，在降低土地持有成本与交易成本方面释放积极信号，有望激活市场成交量，鼓励更多资金进入正规渠道。随着外部冲击缓和，市场可能在分化中维持住宅挂牌价格的稳步上升态势，合规优质项目与其他项目的挂牌价差有望在三、四季度进一步扩大。

指数分析

表：重点城市土地挂牌价格指数（2026年6月）

2026年二季度，三市住宅用地价格指数城市间走势有所分化，伊斯兰堡、卡拉奇整体上行，拉合尔基本持平；商业用地价格指数方面，城市间分化趋势明显，拉合尔、伊斯兰堡商业用地价格指数分别下跌1.6%、7.5%，卡拉奇则呈现明显的增长态势，涨幅24.2%。6月，三市的住宅用地价格指数均保持同比增长，拉合尔、伊斯兰堡住宅用地价格指数基本稳定，卡拉奇住宅用地价格指数有所下跌；拉合尔、卡拉奇商业用地价格指数环比上涨，加之FBR大幅下调伊斯兰堡不动产官方估价标准，伊斯兰堡商业用地价格指数有所下跌。

图：重点城市住宅用地挂牌价格指数

图：重点城市商业用地挂牌价格指数

1. 拉合尔

2026年二季度，拉合尔住宅用地价格指数整体波动幅度较小，在通胀及刚需的推动下，单月同比增幅均超8%；商业用地价格指数在4月回落后，价格有所回升，但较2026年3月前期高点仍下降1.6%。6月，拉合尔住宅用地价格指数为5,392，环比下降0.1%，同比上涨8.3%；商业用地价格指数为1,249，环比上涨0.6%，同比上涨10.7%。

表：拉合尔住宅用地挂牌价格指数（2026年6月）

图：拉合尔住宅用地挂牌价格指数

图 拉合尔商业用地挂牌价格指数

2. 伊斯兰堡

2026年二季度，伊斯兰堡住宅用地和商业用地价格指数呈现明显的分化特征，住宅用地价格指数整体延续2025年下半年以来温和上涨的态势，商业用地价格指数较2026年3月下跌7.5%。6月，伊斯兰堡住宅用地价格指数为4,993，环比上涨0.1%，同比上涨9.1%；商业用地价格指数为1,635，环比下降5.6%，同比下降4.4%，主要受FBR大幅下调伊斯兰堡不动产官方估价标准及市场需求趋弱影响。

表：伊斯兰堡住宅用地挂牌价格指数（2026年6月）

图：伊斯兰堡住宅用地挂牌价格指数

图：伊斯兰堡商业用地挂牌价格指数

3. 卡拉奇

2026年二季度，住宅用地价格指数和商业用地价格指数均呈现上行趋势，受市场需求回暖带动，商业用地价格指数较2026年3月上涨24.2%。6月，卡拉奇住宅用地价格指数为8,639，受新入市地块挂牌均价偏低影响，环比下降2.7%，同比上涨22.0%；商业用地价格指数为1,681，环比上涨5.4%，同比上涨51.3%。

表：卡拉奇住宅用地挂牌价格指数（2026年6月）

图：卡拉奇住宅用地挂牌价格指数

图：卡拉奇商业用地挂牌价格指数

市场分析

2026年二季度，巴基斯坦土地市场的宏观压力与政策利好因素并存。一方面，地缘政治冲突推高全球能源价格，通胀于4月和5月分别升至10.9%和11.7%，6月预计11.5%，央行加息100个基点至11.5%，结束了近三年的宽松周期。另一方面，2026/27财年联邦预算释放明确减负信号，废除推定房产收入税（Section 7E）、大幅降低房产交易预扣税，为土地市场注入结构性利好。

1. 宏观环境

货币政策方面，巴基斯坦中央银行（SBP）于2026年4月27日将政策利率上调100个基点至11.5%，为2023年6月以来首次加息，结束了自2024年6月启动、累计1,150个基点的降息周期。加息的核心驱动力是中东地缘冲突引发的全球原油价格飙升，巴基斯坦作为高度依赖能源进口的经济体，能源成本向上传导直接推升国内物价，SBP选择加息意在遏制需求端，锚定通胀预期。截至二季度末，利率仍维持11.5%，6月15日货币政策会议决定维持不变。本轮加息使住房按揭与开发融资成本的下行通道阶段性中止，货币环境由宽松转向阶段性收紧。加息直接推高开发贷和购房按揭成本，短期内抑制杠杆投资需求，建筑融资利率上升叠加建筑材料成本上涨，中小开发商面临资金链考验，但从中长期来看有利于资产价格稳定。

通胀方面，巴基斯坦居民消费价格指数（CPI）同比涨幅在二季度连续走高，由于低基数效应和国内能源价格上涨，整体通胀率从3月的7.3%升至4月的10.9%和5月的11.7%，创2024年6月以来新高。近期国际油价回落将有助于降低巴基斯坦石油进口成本，缓解输入性通胀压力，并带动国内燃油和交通运输成本下降。6月CPI同比为11.1%，较5月的11.7%小幅回落，但仍处两位数区间，随着国际油价趋稳，未来物价上涨压力有望逐步减弱。结构上，交通与能源项是主要推手，5月交通项同比上涨约36.8%，居住与水电燃料项同比上涨约16.8%，随着运输和生产成本的上升，推动核心通胀率（非食品非能源，城市口径）在4月和5月分别升至8.2%和8.7%，此外小麦及其制品价格的飙升推高了食品通胀；2025/26财年前11个月平均通胀升至6.7%，已接近SBP设定的5%—7%目标区间上沿。货币政策委员会评估认为，通胀率在未来几个月可能维持在两位数水平，随后将逐渐缓解，但地缘政治局势、全球价格对国内燃料费的传导程度、电力和燃料费的调整幅度、潜在的财政滑坡，以及受天气因素影响下不确定的食品价格，都可能影响未来前景。本轮通胀回升以输入型与供给侧因素为主导，与需求扩张关联有限，对居民住房支出能力形成新的挤压。高通胀环境下，土地作为实物资产的抗通胀属性凸显，投资者将土地视为保值工具，但超10%的通胀率也意味着实际购买力的削弱，中低收入群体的购房需求被压制。此外，国际货币基金组织（IMF）于2026年5月完成对巴基斯坦扩展基金安排（EFF）的第三次审查及韧性与可持续性安排（RSF）的第二次审查，批准合计约13亿美元拨付，并认可SBP维持偏紧立场以锚定通胀预期。SBP外汇储备在4月下旬约为158亿美元，6月24日SBP外汇储备升至约165.27亿美元，外部融资到位有助于稳定市场预期。

国际油价影响方面，巴基斯坦经济高度依赖能源进口，其对外部油价波动相对敏感。巴基斯坦约80%至85%的石油需求依赖进口，原油进口占总进口额约 30%。2026年二季度，受中东地缘冲突影响，国际油价升至每桶115至126美元的峰值，随着6月局势缓和及霍尔木兹海峡恢复通航，国际油价从冲突高点显著回落，6月油价环比回落超15美元，从冲突高点回落至70-75美元区间。根据巴基斯坦国家银行数据估计，油价每下降10美元，年度进口账单可节省18至20亿美元，基于当前油价水平，2027财年进口成本有望回落；巴基斯坦贸易赤字从4月的42.8亿美元收窄至5月的25.8亿美元，6月再次扩大至45.3亿美元，贸易端修复仍不稳定。对于长期面临外债偿付压力的巴基斯坦而言，外汇储备消耗的放缓，能够降低国家外债违约风险。

2. 财税政策

财税政策方面，联邦税务局（FBR）数据显示房地产预扣税收入同比已下降约29%，过高的交易税率实质上抑制了市场活动而非增加政府收入，因此2026/27财年联邦预算对房地产税率进行了调整，对房地产业释放出近年最友好的政策信号。核心变化包括：（1）完全废除《所得税条例》第7E条下的推定房产收入税，此前无论房产是否实际产生租金收入均须按推定收入缴税，废除后房产持有者的持有成本大幅降低；（2）大幅下调房产交易预扣税：购置环节（Section 236K）税率由2.5%降至1.25%，出售环节（Section 236C）由5.5%降至2.75%。上述下调仅适用于申报纳税人（filer）；非申报纳税人（non-filer）仍适用约10.5%的较高交易税率，未纳入本轮减负范围，差别化税负进一步拉大。住房与城市发展方面，预算安排546亿卢比用于气候适应性住房与城市数字总体规划，另拨71亿卢比支持PM Apna Ghar住房贷款与购房融资计划。虽然预算已落地，但政策利率处于11.5%的高位，税费下调对成交的实际拉动仍取决于融资成本走向与市场情绪的修复程度。长期来看，Section 7E的废除与交易税的大幅削减有望激活二手市场流动性，推动房地产业正式渠道交易量回升，并间接拉动水泥、钢铁、涂料、物流等关联行业的就业与产出。

3. 行业政策

土地监管方面，旁遮普省房地产监管局（Punjab RERA）在2026年二季度进一步加强对土地的监管。2026年4月17日，省级咨询会议在拉合尔召开，确立了强制项目登记制度，任何住房项目在销售或广告前须取得PRERA登记（60~90天），开发商须通过适合性与适当性审查（30~60天），购房者付款须进入托管账户（Escrow）并按施工进度释放。PRERA专用软件系统同步上线，实现全省土地交易的无纸化审批、"绿色证书"产权验证和住房计划统一管理，开发商须在1个月内完成系统迁移。短期内大量无证开发商和非法住房计划面临出清，可能导致部分区域土地挂牌量减少；中长期看，通过RERA登记的项目将更受信任，合规与不合规项目之间的土地价格分化加剧。

开发管控方面，2026年6月初，首都发展局（CDA）原则性批准了一项区划改革提案，旨在加强对玛格拉山国家公园周边的开发管控，对Zone-3区域进行重新分区，新增Zone-1A（限制开发区，位于国家公园与住宅区之间，禁止私人土地新建设）和Zone-4E（有条件开发区，位于国家公园与主要公路之间，允许私人开发商在获得批准后按规则开发）两个分区，旨在遏制城市无序扩张并加强生态管控。对土地市场而言，Zone-3的重新分区直接划定了可开发与限制开发的边界；Zone-4E的有条件开发政策为合规开发提供了通道，有望释放部分土地供应；而Zone-1A的严格限制则使该区域土地价值面临重估，短期内可能抑制交易活跃度。

4.市场运行

市场运行方面，二季度外部冲击通过成本与情绪两条路径传导至土地与住房市场。通胀上行推升建材与物流成本，开发端测算与开工节奏趋于谨慎；利率回升与通胀预期强化使购置决策转向观望，区域市场成交活跃度普遍回落。挂牌价格的调整通常滞后于成交，卖方在需求走弱阶段倾向维持报价，二季度住宅用地挂牌价格指数在成交转淡的同时仍整体上行，住宅挂牌的价格趋势未改。

短期来看，一方面，二季度宏观环境由前期的边际改善转入阶段性收紧，较高的通胀与利率将对市场构成一定压力；另一方面，废除推定房产收入税（Section 7E）、大幅降低房产交易预扣税，在降低土地持有成本与交易成本方面释放积极信号，有望激活市场成交量，鼓励更多资金进入正规渠道。随着外部冲击缓和，市场可能在分化中维持住宅挂牌价格的稳步上升态势，合规优质项目与其他项目的挂牌价差有望在三、四季度进一步扩大。

感谢Pislaka（https://www.pislaka.com/）对于本报告的数据支持！