住宅市场

企业格局

1.规模排行

从开业规模榜来看，据中指研究院统计，2026年5月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为145.7万间，规模与4月持平。具体来看，地方国企系开业规模保持稳健增长，在TOP30中的规模占比提升至28%；民营长租企业“包租”模式运营仍承压，万科泊寓、魔方生活服务集团等长租品牌继续优化项目运营模式。

从管理规模榜来看，据中指研究院统计，2026年5月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量为204.1万间，较4月增加0.9万间，本月光谷安居集团·之寓新晋上榜。

2.企业动态

2.1建设运营

5月，地方国企持续推进保租房、人才公寓等租赁住房建设运营工作，如寓见安居·未来之光、福州地铁?美寓、壹间公寓·高新社区、奉发未来风华公寓、城投宽庭张江社区二期、合肥承寓·时代星河等多个项目陆续投入运营，其中壹间公寓·高新社区是招商蛇口在合肥首个全链条自主打造的自持自建自营大型租赁社区，规划建设2734套租赁住房。此外，深圳创智云城4栋（B座）改造工程顺利通过竣工验收，该项目是深圳首例采用“政府购置+非居改保+国企代建+运营一体化”模式的竣工项目。

表：2026年5月长租企业建设运营动态

2.2业务拓展

5月，住房租赁企业持续深化多元布局，如广州安居集团与中粮广东围绕保租房社区服务、商业运营等达成战略合作；福州地铁置业竞得地铁换乘站旁保租房地块，拟打造TOD租赁住房项目；睿星资本轻资产接管上海前滩公寓项目，为其在上海落地的首个轻资产运营项目。

表：2026年5月住房租赁企业业务拓展动态

2.3品牌建设

5月，首创集团发布长租住房、物业服务双平台，明确将长租业务作为集团核心发力方向，提出两年内实现管理规模3万间，“十五五”期末达到5万间的目标，并获4家银行合计600亿元专项授信，为项目拓展、存量改造提供资金保障。成都城投资管升级品牌体系，推出母品牌“城投臻空间”，下设“城投臻寓”、“城投臻集”及“城投臻蓉”三大子品牌，其中“城投臻寓”专注长租公寓业务。

表：2026年5月住房租赁企业品牌建设动态

2.4融资动向

5月，住房租赁领域融资业务有序推进。公募REITs首发方面，中金杭州安居保租房REIT申报获受理；国泰海通中国建筑租赁住房REIT获反馈意见，要求管理人补充说明现金流波动成因、资产入池遴选逻辑、租赁合同集中到期风险等多项关键问题。扩募方面，中金厦门安居REIT顺利完成定向扩募，募集资金总额7.89亿元。

私募方面，吴中经开萃寓类REITs成功发行，发行规模为6.74亿元，发行利率1.84%，创全国类REITs票面利率新低；苏州城投集团首支城市更新母基金成功设立，总规模3亿元，将重点支持老旧工业厂房、低效产业用地等的更新盘活。

信贷支持方面，芜湖落地首单租赁住房再贷款业务，支持采购商品房用于人才房建设工作。

表：2026年5月住房租赁市场融资情况

政策动向

1.住房租赁市场指导与支持政策

1.1中央层面：推动更多未落户常住人口纳入公租房保障，城市更新国家战略引领存量资源盘活与租赁市场规范发展

5月22日，国务院印发《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，提出“推动更多城市将稳定就业居住的未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围，推行按就业居住年限、住房困难程度确定保障对象、保障方式、保障标准、准入条件和退出机制”。政策打破以往住房保障与户籍挂钩的限制，有助于降低新市民、外来务工人员等群体的租房门槛与负担，增强其居住稳定性与城市归属感，明确了基本公共服务将立足常住人口配置资源的改革方向。据住建部公布数据，2008年至2025年全国已建设筹集公租房约1600万套（间），到2025年底有140多万户困难群众领取货币补贴，部分市县已率先将保障范围扩大至未落户常住人口，累计惠及300多万在城镇稳定就业居住的农民工。预计后续，相关配套支持举措或将加速落地，更多城市将完善未落户常住人口公租房申请准入条件，并通过实物保障、货币补贴等多种方式，在合理轮候期内对符合条件的家庭予以保障。

5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国首部城市更新领域五年专项规划，文件出台标志着城市更新工作从阶段性的“行动”正式步入系统性、长效性的“国家战略”阶段。规划强调“盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。……优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障。……因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。”在此政策导向下，未来保障性住房供给将与盘活存量商品房更紧密结合，更多城市将收购存量商品房、收购二手房用于保障性住房，并通过改建闲置的商业办公用房、工业厂房等转为保障性住房，配套的政策有望进一步完善，如简化审批流程、优化税费支持等。从实践进展看，今年以来上海收购二手房已经取得一定积极进展，截至5月21日，徐汇、浦东、静安三区已累计收购523套房源，二季度以来试点收购范围逐步扩大到全部中心城区；广州近期亦启动二手房收购试点并明确收购条件，未来北京、深圳等城市有望跟进。与此同时，规划中“规范发展住房租赁市场”的要求将推动住房租赁行业监管制度完善、机构化长租房比重提升及服务品质提升，促使住房租赁市场从粗放扩张向机构化、标准化、品质化方向转型。

1.2地方层面：依托存量资产盘活多维度扩充租赁房源，青年人才安居政策持续发力

政策培育方面，北京强调开展“适居行动”，增加“一张床、一间房”产品供给，改善城市运行服务保障人员居住条件。

规范管理方面，成都出台住房租赁条例，对出租住房标准、合同备案、租赁双方义务等作出细化规定。天津发布住房租赁补贴新规，优化申请、审核、发放等全流程管理。

多渠道筹集方面，聚焦存量盘活，其中，湖南支持各地利用地方政府专项债、保障性住房再贷款等各类资金，收购存量商品房用作保障性住房。深圳、上海、广州花都区鼓励商业办公等非居住房屋改建为保租房等用途。广州宣布将启动环城高速内小户型二手房收购试点，收购房屋将优先用于保障性住房、人才公寓等用途。

人才安居支持方面，湖北通过筹建人才公寓、阶段性免租及租房补贴等多项措施，降低青年人才安居成本；上海落实建设青年发展型城市，优化青年安居政策，其中临港片区、奉贤区依托人才专项活动迭代升级安居政策，包括提供免费住宿、加大租房补贴力度、降低人才公寓申请门槛、扩大政策覆盖范围等。青岛优化保租房准入规则，支持灵活调整企业定向房源配租标准，减轻人才租房负担。

表：2026年5月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

2.租赁住房供应

上海：“十五五”时期，计划新增供应25万至27万套（间）保租房。今年计划定向筹集1.2万多套（间）保租房房源。

长沙：截至目前，长沙已筹集保障性租赁住房11.5万套，重点布局在产业园区、重点片区和中心城区。

深圳：2026年建设筹集保障性住房3万套（间）、供应4万套（间）。

成都：截至目前，成都全市已经筹集“一间房”“一张床”项目32个，房源6700余张（间），其中26个项目已经投运。

厦门：2026年计划供应保障性租赁房供应0.24万套，建筑面积约14万平方米；市级公共租赁住房供应0.99万套，建筑面积约41万平方米；保障性租赁住房（市场化运营）供应0.11万套，建筑面积约7万平方米。

惠州：“十五五”期间惠州将新增筹集保障性租赁住房11557套。

市场运行

1.整体租金：5月50城住宅平均租金环比下跌0.11%，同比下跌3.17%

2026年5月，重点城市市场整体需求热度继续下降，50城住宅平均租金延续小幅下跌态势，但北京、上海、深圳等核心城市租金仍继续修复。根据中指50城住宅租赁价格指数，5月，全国50个城市住宅平均租金为33.94元/平方米/月，环比下跌0.11%，跌幅较4月扩大0.06个百分点；同比下跌3.17%，跌幅较4月收窄0.21个百分点。

图：2021年11月至2026年5月50城住宅平均租金及环比涨跌

2.重点城市租金：北上深等核心城市住宅租金仍继续修复

2026年5月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为11个，较4月增加2个。具体来看，上海涨幅最大，为0.51%；天津、深圳等4个城市涨幅在0.1%-0.3%之间；苏州、北京等6个城市涨幅在0.1%以内。

2026年5月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为39个，较4月减少1个。具体来看，北海环比跌幅最大，为1.07%；长沙、武汉等7个城市环比跌幅在0.5%-0.8%之间；西安、成都等8个城市跌幅在0.3%-0.5%之间；杭州、南京等21个城市跌幅在0.1%-0.3%之间；沈阳、惠州2个城市跌幅在0.1%以内。

图：2026年5月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

关注点

1.5月50城住宅租金环比跌幅居近三年同期低位，北上深已连续三个月上涨

根据中指院50城住宅租赁价格指数显示，5月50城住宅平均租金环比延续小幅下跌态势，跌幅为0.11%。当前住宅租赁市场缺乏季节性效应支撑，市场需求整体热度较低，租金回落符合历年市场运行规律。但今年5月50城住宅租金环比跌幅居近三年同期最低水平，释放出新的市场信号。

分梯队来看，5月各梯队城市租赁市场热度分化格局进一步固化。根据中指院监测，5月，一线城市普通住宅平均租金继续修复，环比上涨0.16%，其中北上深已连续环比上涨3个月，上海继续领涨。二线、三四线城市平均租金则延续调整态势，且跌幅均较4月有所扩大；其中，二线城市环比跌幅较4月扩大0.05个百分点至0.27%，三四线代表城市平均租金环比跌幅扩大至0.20%。

结合各梯队城市租金年内累计涨跌幅来看，租赁市场分层修复特征更加明确。今年1-5月，一线城市平均租金结束连续两年调整，转为小幅上涨0.21%；二线、三四线城市分别累计下跌1.13%、0.68%，跌幅均较过去两年同期有所收窄。经历过去连续两年的价格调整，市场下行空间逐步收窄，叠加需求刚性与保租房租金“定锚”等多重因素，租金波动幅度持续放缓。其中，一线城市依托优质产业资源与持续净流入的年轻就业人口，租赁基本面得以率先企稳。

图：各梯队城市住宅平均租金当年累计涨跌幅与月度环比涨跌幅走势

6月起，随着全国高校毕业季正式拉开帷幕，租赁市场将步入传统旺季窗口期。在此推动下，短期国内住宅租赁市场将延续结构性行情，核心城市租金上行态势将进一步巩固。

2.上海三区试点已收购二手房超500套，试点工作扩围至上海市全部中心城区

2月初，上海静安区、徐汇区、浦东新区开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作试点，据市场消息，截至5月21日，徐汇、浦东、静安三区已累计收购523套房源，其中徐汇区458套、浦东新区64套、静安区1套，聚焦“70平方米以下、总价400万元以下”小户型存量房。

从推进情况来看，三个试点区域形成了差异化的操作模式。

其中，徐汇区将二手房收购与“两旧一村”改造结合，推进节奏较快。据市场消息，在收购的458套房源中，有300多套属于居住困难但又不具备改造条件的老旧房屋。徐汇区重点聚焦收购区内租售比高、租赁需求旺盛、交通便捷的小区及房源，目前已收购房源面积以35至45平方米的一室户和45至60平方米的两室户为主（原则上不超过70平方米），总价不超过400万元，且产权人有意愿置换上海的一、二手房源。徐汇采用“房票”机制，国企收购二手房后发放“房票”，“房票”可购买全市新房、二手房。收购后房源将改造为“新时代城市建设者管理者之家”。

浦东新区结合轨道交通周边的保租房需求推进收购，目前已收购64套，其中使用房票完成置换2套。浦东明确优先收购“内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源”，另外，浦东新区收购主体浦发集团在介绍时指出，收购二手房用于保租房不以盈利为目的，但需要通过租金对收购、装修、运营成本实现覆盖，因此明确要求收购二手房租售比不低于2.5%。

目前上海收购二手房用于保障性租赁住房取得一定效果，试点逐步扩围至全部中心城区，二季度以来黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作，对稳定房地产市场与优化保租房供给均起到积极助力。