中指动态

2026年7月23日，中指研究院主办了“存量时代下代建企业发展机遇与路径探索——2026中国优秀代建企业线上主题论坛”。活动以线上研讨的形式成功召开。

我国城镇化进程迈入中后期，城市发展正经历从增量扩张向存量提质的历史性跨越。实施城市更新行动，是推动城市高质量发展的重要举措。《城市更新”十五五”规划》提出，到2030年新开工改造城镇老旧小区11.5万个。近年，房地产行业风险出清加速，金融机构（AMC、信托、银行）沉淀了大量待盘活的不良资产，不良资产盘活代建成为行业关注的焦点。国家和地方层面均多次发布政策，支持城市更新、存量资产盘活等。在新形势下，如何抓住代建发展新机遇及探索代建发展新路径，是当前代建企业面临的紧要问题。

 

王琳

中指研究院

地产TOP10研究部

研究主管

存量市场代建机遇与挑战

 

根据中指研究院《2026上半年中国房地产代建企业排行榜》显示，新签约规划建筑面积TOP5、TOP10、TOP20企业面积同比分别下降21.5%、12.6%和3.8%。从新签规模分布来看，整体呈现分布高度偏态、分组集中且断层明显的特征。充分表明，在当前行业竞争激烈的背景下，代建企业规模结构单一，企业多处于相同发展阶段，且高度同质化，差异化较小。

根据对典型代建企业业务布局统计，从代建企业业务布局来看，2026上半年，代建企业新签约规划建筑面积中，一线城市、二线城市和三四线城市占比分别为5.3%、46.0%和48.7%。其中，三四线城市占比较2025年同期增长5.2个百分点，首次超过二线城市。从城市群来看，粤港澳和中西部占比分别为10.7%和23.5%，同比分别增长3.1和1.7个百分点。从代建费率来看，代建项目代建管理费率在1%-3%之间的项目占比已高达94.0%，较2025年底增加了10个百分点。

当前，城市更新、不良资产盘活等存量资产对代建企业而言，机遇与挑战并存。城市更新方面，市场空间大，老旧小区微改造、自主更新、原拆原建、旧改项目纾困等形式多样，均存在代建机遇。但收益低、回报周期长、盈利模式不清楚等成为较大挑战。不良资产方面，市场仍处于发展初期，需求较大，代建附加值高且利于和AMC深度捆绑。但不良资产盘活风险高、周期长且门槛高，对于代建企业考验多。

未来，代建企业切忌盲目跟风，立足自身禀赋，理性选择”做宽”还是”做深”代建业务。同时，关注城更、存量盘活、三四线城市、非房企代建机遇，可需持续探索多元赛道发展机遇。价格战下，代建企业可以适当让渡部分规模增速，将能力建设重心放在服务力打磨、品牌沉淀与口碑构筑之上。

 

李坤龙

中指研究院

调查咨询部分析师

存量提质时代，城市更新的市场空间与发展趋势

我国城市发展已进入存量提质阶段，城市更新将成为未来较长周期内稳投资、补短板、提品质和盘活资产的重要抓手。相关普查数据显示，我国城镇房屋建筑面积约662亿平方米，市政管网360多万公里、市政道路23万条。庞大的既有建筑和基础设施存量决定了城市更新不是短期工程，而是长期市场。《城市更新”十五五”规划》进一步明确10项主要指标、23项重点任务、7方面政策举措和14项重大工程行动，未来地方工作将加快向专项规划、更新片区、项目库和年度计划转化。

从上半年政策和项目实践看，城市更新的推进方式正在发生三方面变化：项目组织由单体改造转向片区统筹，资金安排由单一投入转向财政资金、专项债、金融资金和社会资本分类匹配，实施内容由工程建设延伸至前期策划、资金平衡、产业导入、招商运营和资产管理。未来市场机会将更多取决于项目是否具备清晰边界、成熟方案、可靠资金来源和持续运营能力。对企业而言，核心价值也将由单纯建设管理，逐步延伸至更新项目全过程统筹和专业服务。

 

林晓涵

新宏图城市发展集团

投资管理中心总经理

城市更新下的全生命周期管控解析——以战略眼光重塑存量价值

城镇化迈入中后期，城市发展正经历从“增量扩张”到“存量提质”的根本性变局。城市更新已非选择题，而是时代必答题。

其一，城市更新的本质是能力升维，而非开发降维。它要求团队同时驾驭拆迁安置、生态修复、文保审批、基础设施、既有改造与商业运营六大维度，在 3-5 年的长周期内完成数十亿级资金平衡与千家万户利益协调——这不是“谁都能做”的工程，而是需要专业团队承上启下、充当战略意图与现场执行之间“翻译官”的复杂系统工程。

其二，市场正经历结构性重构。代建行业从“规模竞速”转向“重服务、重兑现”，五大赛道——老旧小区、城中村、自主更新、工业遗存、不良资产盘活——构成核心增量。然而，利益协调、商业模式、能力重构“三重门”横亘其间，纯取费模式天花板已现，唯有以混合收益模式破局。

其三，全生命周期管控是穿越周期的答案。新宏图以“极速响应”为核心抓手，构建定位力、研发力、管控力三位一体的能力闭环，从代建单位迭代为“投-建-管-运”全生命周期管控单位。不是一次性工程交付，而是一次城市资产的价值重估。

城市更新的下半场，比的不是谁跑得快，而是谁想得深、扎得稳、走得远。