住宅市场

过去一年，住宅产品领域一个较为明显的变化，是“抬板”设计开始在越来越多的新建项目中出现。

从上海、杭州、深圳、广州等核心城市的改善型住宅，到武汉、成都、西安、天津等地的新规项目，越来越多楼盘开始采用整体抬升地面平台、架空公共空间与立体园林等设计方式。一些项目将其称为“超级底盘”，一些强调“立体园林”，也有项目以“全域架空”作为产品卖点。

图：传统住宅、抬板住宅对比示意图

“抬板住宅”产品优势与适用边界

目前行业所称“抬板住宅”，通常是指通过整体抬升住宅用地标高，将停车、设备及部分配套功能置于平台以下，将景观、步行系统及主要公共活动空间置于平台之上的住宅形态。

与传统住宅相比，“抬板住宅”核心变化在于社区主要活动层被整体抬高。部分项目通过约4-6米的整体抬升，使园区公共空间接近传统住宅二层的高度，形成“板上生活、板下功能”的空间结构。

表：传统住宅、抬板住宅对比

图：抬板住宅优势

“抬板住宅”优势主要体现在：

第一，社区空间完整性更高。传统住宅即使实现人车分流，地面仍需兼顾地库出入口、市政设施及设备用房，园林与步行空间连续性受到影响，社区形态更偏向组团式布局。抬板将交通与部分设备功能下置后，地面更多释放给景观与公共活动空间，更容易形成连续的步行系统及中央景观。

第二，低楼层居住体验改善。在低洼、滨水或地下水位较高区域，整体抬升也有助于改善低楼层潮湿、噪音及视线干扰等问题。部分项目中，住宅首层实际高度甚至可以做到传统楼栋的3-4层左右，采光、视野和私密性均有提升。

第三，地下空间利用方式优化。部分传统项目需要深挖地下车库，土方开挖量大、基坑支护和抗浮处理成本高。抬板将停车空间提升至半地下或架空平台，土方量大幅减少，相应费用降低，施工周期也有所缩短。

第四，产品辨识度与得房率优势。在“新规项目”集中入市背景下，抬板设计形成的立体园林、架空公共空间等特征，更容易与传统住宅形成区分。同时，阳台、设备平台等空间的不计容政策红利，使部分新规项目的得房率提升至90%以上，这些都成为新规产品的重要竞争力。

但抬板住宅也存在明确的适用边界，并可能对市场格局产生影响。

工程层面，整体抬板对于结构设计、消防组织、排水系统以及施工精度要求更高，后期维护成本通常也高于普通住宅。

使用层面，居民进入社区主活动层更多依赖电梯、坡道等垂直交通，若动线组织不合理，可能增加绕行距离。部分项目因平台与城市道路形成较大高差，社区与城市界面之间容易产生割裂感。同时，由于部分城市从抬板平台开始计算建筑限高，在相同容积率条件下，“抬板住宅”实际建筑体量和空间密度可能进一步提升。

市场层面，抬板住宅通过政策红利的兑现，在得房率、社区体验、低楼层品质等方面明显优于传统项目。这在客观上会拉大与周边老项目的品质差距，加大老项目的去化压力，并对区域二手房价格预期产生一定影响。

综合来看，抬板住宅是在新规背景下，住宅产品围绕空间利用效率与社区体验展开的一轮创新探索。它具备一定的产品创新价值，但仍处于持续迭代阶段，实际表现高度依赖地块条件、规划方案与后期运维的匹配程度，并非适用于所有项目类型。企业在开发“抬板住宅”时，应充分做好地块适配性分析与成本测算，以居住舒适度和安全性为核心优化设计方案，并建立交付后的长期运维机制。唯有如此，抬板住宅才可能成为经得起检验的真创新，而非一时喧闹的营销噱头。

“抬板住宅”为何成为“好房子”产品设计新方向

抬板设计并非全新事物，过去更多用于特殊地形处理或地下水位较高的地块。近两年之所以开始批量出现，与政策环境变化和市场竞争焦点转移密切相关。

图：抬板住宅批量出现的原因

（1）政策层面：计容规则优化释放设计空间

近两年，上海、杭州、广州、武汉、成都、海口、福建等多地陆续出台住宅品质提升或“好房子”相关政策，对架空层、风雨连廊、公共开放空间等设计给予更明确的支持。

部分公共空间不再计入容积率。上海规定多高层住宅底层架空层用作公共用途的不计容，杭州明确架空平台下方停车空间不纳入容积率计算，广州鼓励首层架空作为公共开放空间不计容。这使得过去被视为“成本项”的架空与抬板设计，开始具备明确的产品价值转化条件。

部分城市出台了抬板住宅的专项技术规范。呼和浩特、南阳先后发布抬板式住宅规划技术导则，对抬板定义、容积率计算、绿地率核算、停车管控等做出系统性规定。抬板设计已从个别项目的产品选择，进入地方规划管理的前置引导阶段（政策内容详见附表1、附表2）。

（2）市场层面：社区体验成为新的产品竞争焦点

过去几年，住宅产品竞争更多集中在户型、立面、精装标准等单体产品层面。但随着改善需求占比提升，购房者对社区整体体验的关注明显增加。尤其在核心城市高总价项目中，社区公共空间品质已逐渐成为影响项目溢价的关键因素。抬板设计可在有限地块内更多释放连续景观与公共空间，改善低楼层采光、视野与私密性，强化社区内部人行体验，与购房者关注整体体验的趋势相契合，成为住宅产品新的竞争焦点。

综合来看，政策为抬板提供了“算得过账”的条件，市场为抬板提供了“产品差异化”的需求。两者叠加，构成了抬板住宅在近两年集中出现的基本逻辑。

各地热销“抬板住宅”的产品路径与设计逻辑

1、上海：新规推动抬板住宅进入集中落地阶段

2025年9月，上海出台《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，其中明确，多高层住宅底层架空层、风雨连廊用作公共用途的不计入容积率，同时架空层停车库不计容等。

相比过去主要依赖开发企业自主尝试，相关规则调整后，“抬板+公共空间”开始具备更明确的规划支持基础。

与此同时，上海后续多宗住宅用地在出让条件与控规指标中，也开始对地面空间组织方式提出更具体要求。例如，部分地块提出提高室外地坪标高、鼓励首层抬高设置停车空间，或强化沿街界面与公共空间品质控制等。这意味着，“抬板设计”开始逐渐从单纯的产品选择，进入规划条件前置引导阶段。

表：“抬板住宅”相关新规地块（部分）

整体来看，上海目前已经形成“计容规则优化+供地条件引导”共同推动的模式，“抬板住宅”也因此进入较为明显的集中落地阶段。

除安澜上海、建发·云湖玥等热销项目外，佳运·璟和One、中铁云璟外滩、象屿金茂·满嘉、越秀天屿等项目也陆续落地，覆盖徐汇、虹口、杨浦、浦东、宝山、嘉定、闵行、青浦等多个区域。

从当前已入市项目来看，上海“抬板住宅”目前仍主要集中在改善型产品，但已不再局限于少数豪宅项目。随着新规逐步推广，以及开发企业对公共空间与社区品质竞争的重视提升，“抬板设计”正在向更多中高端改善项目扩展。

• 安澜上海

安澜上海位于徐汇滨江内环CAZ核心，是上海新规后首个全域抬板豪宅，由中海、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合开发，主力产品为约200-400平方米大平层及顶层复式。项目2025年12月开盘后首日认筹超160组，受到高净值人群认可。截至5月23日，累计上市262套，去化率67%，总成交金额（网签）约79亿元，成交单价约17.6万/平米。

安澜上海采用“全域抬板”设计，社区整体抬升约4米，形成“板上居住、板下配套”的垂直分层结构。住宅首层抬高约10米，实际视线高度明显高于传统社区，低楼层住户在采光、景观视野及私密性方面均有所改善。同时，板下集中布置约3万平米街区商业、5500平米双会所及8000平米社区配套，地面层得以形成更连续的园林与公共活动空间。项目还通过屋顶花园、抬板宅间花园、下沉庭院三重层次构成立体景观系统，形成“都市浮岛”居住形态。

需要指出的是，项目热销并非仅由抬板设计驱动，徐汇滨江核心区位、稀缺江景资源、高端产品定位及新规后的产品创新预期同样是重要因素。

图：安澜上海设计示意图、实拍图

• 建发·云湖玥

建发·云湖玥位于宝山美兰湖板块，是建发「诗意东方」产品系在宝山首个作品，也是新规框架下较早完成规划落地的改善型社区之一。项目占地约7.8万平方米，容积率1.2-1.6，规划31栋4-17层住宅，涵盖洋房与叠墅产品，首开地块为纯洋房形态。项目2026年5月9日取得销售许可证，首开共推出181套房源，5月10-14日共149组客户签订购房意向书，其中开盘首日认购破百组，市场认可度较高。

抬板设计方面，项目采用约5.4米全域抬板（部分单元首层地面标高达10.75米）。首层为阳光车库，二层起为生活场域，实现了人车分层。利用约7.2米高差打造台地花园、曲水幽谷与下沉水院三重立体景观。门庭长约76米、高约14米。

配套方面，项目打造约4400平米双境会所体系，含约1900平米下沉会所与约2500平米主题架空层。会所涵盖亲子、运动、艺术、社交四大主题，配置室内半场篮球场、儿童游乐区、健身房、瑜伽室、自习阅览室及咖啡吧等功能空间。

图：建发·云湖玥架空层、下沉庭院实景图

2、杭州：政策规则优化与改善需求共同推动下的高品质“抬板空间”

从政策端来看，杭州2024年发布的《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，对建筑空间计量方式进行了优化调整，使得风雨连廊、停车空间及部分公共空间在满足规定条件下不计容，为立体化社区空间设计提供了制度基础。

在此基础上，2025年《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》进一步从品质导向出发，明确鼓励住宅在公共空间、景观系统及社区体验层面的优化提升。

在政策规则逐步清晰的同时，杭州改善型需求持续上升，购房者对社区景观完整性、归家动线体验以及空间层次感的关注不断提升，使开发企业在产品层面加快进行空间创新。

• 望天际

望天际由滨江集团、建发房产、中国金茂联袂打造，是滨江集团2026年“中国一号作品”。项目位于滨江区西兴核心单元，北距钱塘江约300米，属于一线江景豪宅。项目规划5幢17-20F高层，共168套低密房源，主力户型为296-506㎡大平层，另有716-876㎡顶跃户型，主要面向高净值客群。

项目采用约10.6米超高架空层，为杭州住宅之最。归家体验方面，项目入口衔接风雨连廊，大门景观廊架直连住宅楼栋，实现无风雨、全天候归家体验。景观方面，项目打造了超20米高差的垂直景观体系，双层浮屿谧境庭院+地面空中游廊+崖壁形成高低错落的景观层次，下沉庭院衔接风雨连廊、架空层，与社区园林、江景视野形成联动。配套方面，项目打造3500㎡专属会所望公馆，与下沉庭院、风雨连廊无缝衔接，为业主提供健身房、恒温泳池、全龄休闲运动空间、私宴厅等功能场景。

图：望天际规划示意图、实景图

• 兴耀沐芳洲

位于钱塘区元成板块，是兴耀M55系列升级之作，也是基于住宅新规背景下打造的典型抬板社区项目，项目共规划14幢14-26F高层，共763户，户型建筑面积约89-132平方米，是区域内难得一见的250万级低总价品质作品，为刚需与本地置换家庭提供了高性价比选择。截至5月22日累计上市663套，去化约81%。

抬板设计方面，项目采用约3.8米整体抬升，形成半架空平台，住宅首层架空层高度约6米，打造出“浮岛”式居住形态。沿街面摒弃了传统的高围墙，以约100米城市界面、36米进深镜面水景及10米悬垂流瀑构建开放式入口，让公共空间向街道渗透。入口处设置了电动扶梯、步行楼梯和垂直电梯三种上行动线，实现无障碍归家。社区内部利用近10米高差打造下沉庭院，形成“地面-抬板-下沉”三重立体景观。

配套方面，抬板上方配置约2600平方米公共空间，采用“超级会所群集”设计，涵盖恒温泳池、健身房、临水阶梯书吧、童玩区、日咖夜酒等主题空间，形成“浮岛生活链”。抬板下方利用停车空间不计容的政策红利，将车库收纳于底层，释放地面层用于景观和公共活动，同时显著改善车库采光通风条件。

图：兴耀沐芳洲示范区剖面图、下沉庭院实景图

• 保利天珺

保利天珺是保利发展在杭州奥体核心区开发的文化住宅，以“璞玉江南”为核心理念。产品包含奥体核心区近七年稀缺的7层洋房，约240方标准层实得率超98%，首层配南北双庭院，顶层规划约百方露台。截至5月22日累计上市261套，去化83%，总成交金额（网签）32.1亿元，位列2026年1-5月杭州商品住宅（不含保障性住房）销售金额TOP5，成交单价约7.4万/平米。

抬板设计方面，项目采用约5.4米全域抬板设计，叠加5.1-5.25米架空层，整体抬高约11米，在超级底盘上打造三重垂直维度的立体城市社区。它不仅让低楼层也拥有优越的采光视野，营造出“悬浮森境”的居住感受，更通过彻底的人车分流和将所有服务动线置于地下，保证了地面生活层的纯粹、宁静与完整性。

图：杭州保利天珺全抬高场景示意图、全息底盘示意图

3、深圳、广州：核心区高溢价地块的抬板解题路径

在珠三角城市，抬板住宅的出现具有更强的现实基础。一方面，回南天高湿、多雨及台风影响，使住宅首层长期面临潮湿、渗水及舒适性下降等问题；另一方面，深圳、广州核心区域土地稀缺，使社区必须在有限用地内实现功能集约与体验提升。

在这一背景下，“抬板”更多呈现为一种空间解法，通过将居住层整体抬升，将车行系统、设备空间与部分公共功能置于下部空间，从而释放连续的地面公共界面，并提升居住界面的安全性与私密性。

政策层面，深圳较早建立了相对成熟的计容优化体系，为抬板住宅提供了政策基础。2022版《深圳市建筑设计规则》已明确将架空公共空间、风雨连廊、停车及部分休闲绿化空间纳入核增范围，不计入规定容积率。2024版进一步优化公共通道、架空空间及社区公共设施的核增规则，使“公共空间可设计化”程度进一步提高。广州则在2026年3月印发《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，提出“提升城市建筑设计水平，打造高品质公共开放空间”，鼓励住宅建筑首层架空。

在政策与市场双重推动下，深圳、广州已有多个高端抬板住宅的标志性落地项目。

• 深圳湾澐玺

深圳湾澐玺位于深圳湾核心区，由华润置地与中海地产联合开发，2024年12月以185.12亿元竞得地块，楼面价70388元/㎡，溢价率46.3%，刷新深圳涉宅地块总价纪录。项目2025年11月底开盘，当日认购额达130亿元。截至5月22日，项目累计上市598套，去化率69%，总成交金额（网签）204亿元。

抬板设计方面，项目采用“超级底盘”设计理念，构建地下三层+地上三层的立体化功能分区。“生境之斗”是项目的核心设计创新，将阳光、绿植引入地下层，形成“生态地库”，解决传统地下空间阴暗潮湿问题。首层设落客大堂与阔绰车马院，归家动线规整顺畅；二层打造专属健身空间，未来可通过规划中的空中连廊衔接深圳湾万象城、深圳人才公园等城市配套；三层天际花园融汇浮岛、水景、萌宠乐园、儿童及老人专属活动区域，形成全龄化社交场域。项目遵循“人行车行入口分流”“客货分流”“主服分径”的动线组织原则，各层均有无雨归家动线。

图：深圳湾澐玺“超级底盘”概念方案示意图

• 广州保利玥玺湾

项目位于天河区国际金融城板块，地处珠江新城、广州国际金融城、琶洲三大CBD交汇的黄金三角核心位置，由保利发展开发，是广州2024年土拍市场成交总价最高的地块（117.55亿元，溢价率33.4%）。项目提供203-610平方米户型，全装修交付，满足高端改善需求。项目2025年11月7日开盘，首开成交236套，单日认购106亿元。截至5月20日，项目累计上市486套，去化率79%，总成交金额（网签）177亿元，成交单价达15.8万/平米。

抬板设计方面，项目首创“湾流浮岛”悬浮盖板抬高式设计，将整个社区抬升约11米。住宅首层离地高度达到20米以上，相当于普通住宅6-7层的高度，不仅保障了低楼层的采光与私密性，更使户户享有珠江一线南向江景及三大CBD天际线景观。同时，项目专为公共底盘做独立结构层转换，重新调整一层柱网落点，使架空层成为通透完整的空间。

功能布局上，项目依托整体抬板构建地上地下三层立体空间。归家动线以“珠水归庭—水境回廊—单元大堂”构成三进院落式布局。地下层配置约6000平方米文化会所，含室内恒温泳池、健身房、私宴厅、篮球场等功能空间。项目还融入八衡科技系统（衡温、衡湿、衡氧等八大维度）及十大高定工艺，全屋采用医用级316不锈钢管道、三玻夹胶中空玻璃、吉博力静音排水系统等高标准配置。

图：保利玥玺湾示意图、实景图

4、其他典型项目

除上海、杭州及珠三角核心城市外，抬板住宅在武汉、成都、天津、西安等城市亦开始在部分项目中出现。

从已落地项目来看，这些城市的共同特征更多体现在，一方面，部分城市存在低洼地形、滨水地块或地下水位较高等自然条件，对首层空间组织提出一定优化需求；另一方面，改善型产品需求上升与社区体验升级趋势，也推动开发企业在公共空间与竖向设计上进行更多尝试。

在这一背景下，抬板设计更多作为一种“空间优化手段”被应用于具体项目中，通过竖向分层改善社区景观连续性与功能组织效率。

• 武汉城建·白沙嘉序

武汉城建·白沙嘉序为洪山白沙洲片区首个全抬板浮岛花园住区，容积率2.39，主力户型102-138㎡，含独立电梯前室与LDKB一体化设计，适配改善需求。

抬板设计方面，面对白沙洲地势低洼、汛期内涝、地下潮湿等难题，项目通过整体抬板将土地资源竖向切分，约5米整体抬板将居住层整体抬升，有效隔绝路面噪音与积水，园区静谧隐私，居住舒适度大幅提升。

功能分区方面，项目将车行交通、设备管网、配套服务下沉至板下空间，引入中央车站与垂直交通盒子，解决人车混行隐患，地面完整释放为连续景观花园。项目利用台地高差形成立体绿化，兼顾归家仪式与休憩功能，在有限土地内实现生态与居住的平衡，为改善家庭提供更实用、更舒适的生活场景。社区内设下沉会所、架空层泛会所、儿童乐园、健身跑道等全龄配套，覆盖日常休闲、社交、运动需求。

图：武汉城建·白沙嘉序空间示意图、效果图

• 成都越秀·天悦云萃Ⅲ

越秀·天悦云萃Ⅲ位于成华区万东板块，为越秀“天府系”首作，是典型改善型低密社区。项目容积率2.0，规划8-11层洋房和17层小高层产品，纯板式南北通透，主力户型为建面约117-139㎡四房。2026年3月7日实景示范区开放，首日到访客户超1000人，项目3-4月蝉联主城改善盘成交TOP1，“五一”假期期间累计成交约1.2亿元。

抬板设计方面，项目依托地势高差，部分楼栋做抬板设计，一层架空层打造泛会所概念公共配套，并通过风雨连廊连接，负一层作为地势较低的区域，与外部道路齐平，设置图书室、游泳池等会所功能。

景观方面，项目联动城市公园绿地与下沉庭院，实现景观渗透互通，住区以中心庭院与多重院落构成递进空间，结合架空层形成全域视觉联动。配套方面，项目打造约3000㎡群岛式分离会所，涵盖恒温泳池、云上书阁、健身空间、亲子成长区、茶叙社交区等全龄功能场景；结合下沉庭院与公园景观布局，将社区公共空间与归家体验一体化呈现。

图：越秀·天悦云萃Ⅲ示范区实拍图、生态漫游系统示意图

• 天津中建理想城

中建·理想城位于天津核心发展区域，是天津环内首个采用全架空设计的立体住区。项目容积率2.1，整体规划37栋楼2053户，由5-27层的洋房、高层+部分商业构成。

抬板设计方面，项目凭借“超级底盘”理念构筑起立体人居空间，通过约5.4米整体抬升，将社区地坪整体抬高，并在其上组织住宅组团与公共景观空间，在其下整合交通与配套系统。在这一结构中，立体连廊系统成为核心组织方式，将居住组团、邻里中心与全龄活动空间串联为连续网络，使社区具备全天候可达的步行体系。

图：中建理想城实景图

• 招商西安湾

招商西安湾位于西安浐灞国际港核心区，容积率2.0，绿地率不低于35%，以20-24层大平层为主，主力户型建筑面积约200至280㎡，属于高端改善型产品。项目2026年2月开放实景示范区。截至5月24日，累计上市414套，去化率约68%，成交单价约2.7-2.8万元/㎡，成交金额约16亿元。

抬板设计方面，项目整体抬升约5m，构建“超级底盘+立体花园”的复合空间体系，分流人车动线的同时，将地面层与架空层进行功能叠合，从垂直维度拓展公共空间的层次与尺度。在空间体系建构方面，项目通过地上地下联通的方式构建复合会所体系，并以分层组织强化社区公共生活的密度与连续性；同时结合河景资源，将景观价值与居住界面进行一体化表达。

图：招商西安湾效果图、实景图

【中指“好房子”数据库】

为助力业界研究全国“好房子”产品，中指研究院打造了“好房子案例库”，涵盖各地优质项目全息图谱、图文数据及解析，旨在为企业把握产品趋势、优化产品力提供支撑。

附表1：各地出台的架空层设计/抬板住宅相关支持政策

附表2：南阳、呼和浩特抬板住宅技术规范