住宅市场

2025年，全国房地产市场整体仍处调整阶段。二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量”，市场企稳修复尚需时间。10月发布的《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高质量发展”，并强调清理住房消费不合理限制性措施。12月中央经济工作会议进一步部署“着力稳定房地产市场”，并围绕控增量、去库存、优供给等方面明确了具体任务。

2026年是“十五五”开局之年，也是稳地产的关键一年。市场回稳的核心在于信心恢复与预期改善。预计相关政策将靠前发力，加快稳地产，进而推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。结合近期中央会议精神，中指研究院运用中国房地产业中长期发展动态模型，对2026年全国及不同梯队城市房地产市场形势作出如下预判，以供参考。

01：2026年房地产政策方向

《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高质量发展”，并提出清理住房消费不合理限制性措施。12月10-11日，中央经济工作会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为首要任务。房地产行业既关联消费，又是投资的重要领域，是扩内需重要抓手，同时明确强调“着力稳定房地产市场”。22-23日，全国住房城乡建设工作会议对于房地产的提法由去年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，更加强调房地产市场的平稳运行。预计短期政策将围绕稳定预期、激活需求和优化供给落实相关举措。

激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间（12月24日北京已率先放宽非京籍及多孩家庭购房限制）；二是预计继续通过降低房贷利率、降低中介费用、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本。

优化供给方面，“十五五”规划建议强调“投资于人”，预计未来有望通过加大住房租金或购房补贴等“补人头”方式落实住房保障，同时继续加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，加速改善市场供求关系。

02：2026年房地产市场如何走？

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2026年全国房地产市场预计将呈现“销售延续回落态势，开工维持低位，投资调整压力仍较大”的特点。

表：2026全国房地产市场主要指标预测结果

数据来源：中指研究院测算

销售量价：经济基本面的好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%。新房市场价格表现预计将继续分化。在土地供应“提质”及“好房子”产品力提升背景下，新入市项目价格有望保持稳定，而早期开盘的在售项目价格仍面临一定压力。值得关注的是，2025年新房销售面积已降至合理中枢水平，随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，预计“十五五”中后期，房地产市场有望逐步走出调整阶段。

投资开工：在控增量、优存量政策导向下，中性情形，预计2026年房屋新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄；预计房地产投资额同比下降11%。供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善。

03：2026年不同梯队城市市场走势如何？

不同梯队城市楼市现状

价格方面，根据中指百城价格指数： 二手住宅：2025年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌7.46%，其中一线城市累计下跌5.52%，二线城市下跌8.24%，三四线下跌7.47%。整体来看，受挂牌和成交更加活跃影响，今年二线城市二手房价格调整幅度较大，而此前价格韧性较强的一线城市，因市场预期转弱，下半年出现“补跌”。

新建住宅：1-11月百城新房价格累计上涨2.29%，部分核心城市改善型项目入市对均价形成支撑。一线城市新房价格累计上涨5.82%；二线城市上涨1.64%，城市间分化显著，杭州、合肥、成都累计涨幅超5%，而近六成二线城市年内新房价格下跌；三四线城市新开盘项目较少，市场以去化现有库存为主，价格持续阴跌，今年1-11月累计下跌1.54%。

图：2025年各季度分梯队城市二手住宅价格季度累计涨跌变化

成交方面，根据中指数据：

新建住宅：1-11月重点100城新建住宅销售面积为2.1亿平米，同比仍下降，二季度以来市场转弱。各线城市中，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小。

二手住宅：1-11月重点30城二手住宅成交159万套，同比增长2%，其中一线、三四线代表城市同比分别增长7%、6%，二线城市同比持平。1-11月，30城新房和二手房合计成交量同比下降3%，基本保持平稳。

图：2022年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势

图：2022年以来重点30城二手住宅月度成交套数走势

数据来源：中指数据CREIS

土地市场：2025年，在“控制增量”政策导向及房企投资审慎下，土地推出、成交均延续缩量态势。2025年截至12月24日，全国300城住宅用地成交规划建面同比下降12.3%，住宅用地出让金同比下降8.0%。各线城市住宅用地推出、成交面积同比均下降，一二线城市土地出让金同比增速较平稳，平均溢价率在10%左右；三四线城市土地市场仍处调整中，房企参拍意愿较弱，平均溢价率维持在低位。房企拿地进一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍热度较高，2025年截至12月24日，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重52%。

表：2025年各梯队城市住宅用地成交情况（截至12月24日，下同）

注：面积均指规划建筑面积 数据来源：中指数据CREIS

图：TOP10、TOP20宅地历年年度出让金占全国的比重（2025年截至12月24日）

图：22个重点城市2025年（截至12月24日）宅地溢价成交情况

数据来源：中指数据CREIS

不同梯队城市房地产走势

一线城市：政策具备优化空间，需求韧性与优质供给支撑新房市场保持平稳

一线城市经济发达、基础设施完善、资源和人才高度聚集，住房刚性需求长期存在，较强的购买力也使改善性需求保持活跃。当前北上深房地产限制政策仍具优化空间，北京近期已出台楼市支持政策，预计2026年政策将继续优化，推动购房需求加快释放。此外，房企在一线城市拿地积极性较高，同时“好房子”建设持续推进，未来优质项目入市有望支撑新房成交量保持平稳。

二线城市：市场分化趋势延续，人口流入为市场注入动力，但高库存城市仍有压力

二线城市人口集聚效应持续凸显，为中长期市场发展提供动力。中西部省会城市如贵阳、长沙、南昌、西安、郑州、成都等人口吸附力突出。2024年贵阳常住人口增长19.96万人，增量居全国首位，长沙、南昌人口增长均超10万人。长三角城市如合肥、杭州、宁波等凭借产业优势，2024年人口增量也保持在8~10万左右。同时，二线城市目前已全面放开限制性政策，为购房需求释放创造了有利条件。2026年，随着城中村改造、城市更新等政策推进，有望对市场销售形成支撑。但需注意，部分二线城市仍面临库存偏高、阶段性供应过剩压力，预计房地产市场将延续调整态势。

三四线城市：短期市场以去库存为主，多数城市调整压力仍较大

三四线城市住房市场已基本回归消费属性，未来走势将取决于城镇化进程与居民购买力。短期来看，政策预计将以去库存及购房补贴等支持措施为主，改善供求关系。但受人口流出、供应过剩等因素制约，多数城市在2026年仍将面临市场调整压力，整体修复预计需要更长时间。

特别声明：本报告的数据来源于中指研究院长期监测以及公开渠道收集的数据，其中不同城市房地产市场全年数据和土地数据均为初步统计结果。本报告内容仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。