住宅市场

区域市场综述：

根据中指监测，2025年4月7日-2025年5月4日华东大区重点城市上海、杭州、苏州累计开盘70个，推出房源7621套。上海开盘项目数量较上期略有提升，刚需、改善项目分别占四成、五成左右。杭州市场供需热度双双下降，但点状高热特征延续。苏州房企放缓推盘，纯新开盘项目居多。

▍上海：开盘项目数量较上期略有提升，刚需、改善项目分别占四成、五成左右

监测29个项目开盘，共推出3998套房源，中心城区和郊区均有分布，其中纯新盘项目7个，老推新项目22个。

刚需、改善项目分别占四成、五成左右。

整体开盘价格依然保持较高的分化程度。

超四成楼盘热度高，去化效果好，整体去化情况呈显著分化的特征。

上海：浦发莲园（2025年4月21日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：浦发莲园已于4月21日开盘，本次共计推出112套房源，主力户型为100/133㎡三房，均价91800元/㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间预约认购357组，认购率约319%，入围分为58.1分。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全?直线3km范围内有45个幼儿园；16个小学，如上海市浦东新区莲溪小学北校区、上海市浦东新区北蔡镇中心小学、上海市浦东新区莲溪小学南校区等；15个中学，如上海海事大学附属北蔡高级中学、上海市北蔡中学北中校区、上海市北蔡中学等。

生活配套便捷 ?楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有42个医院。其中，上海市第一妇婴保健院东院距离楼盘0.7km，上海安达医院距离楼盘0.7km，上海交通大学口腔医院(九院临床医学院)距离楼盘2.5km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有16个商场，包括北蔡休闲广场、幕天商业广场、龙阳广场等，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有45个公园，距离最近的仅500m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利 ?周边直线1km范围内有4个地铁站（北中路、芳芯路、北蔡、芳华路），轨道交通发达，距离最近的地铁站是北中路。周边直线1km内有31个公交站，距离最近的北中路沪南路站仅有300m，周边公共交通极为便捷。

上海：中海云邸玖章（2025年4月28日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：中海云邸玖章已于4月28日开盘，共推出187套房源，主力户型为104㎡三房和148㎡四房，均价114900元/㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间认购383组，认购率约205%，未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全 直线3km范围内有66个幼儿园；26个小学，如平凉路第三小学、上海师范大学附属杨浦滨江实验小学、上海理工大学附属小学等；25个中学，如上海市东辽阳中学、上海市第二十五中学、上海财经大学附属中学等。

生活配套便捷 ?楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有79个医院。其中，上海市杨浦区中心医院距离楼盘0.2km，上海市第一康复医院距离楼盘1.7km，上海市杨浦区中医医院距离楼盘2km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有10个商场，包括宝龙旭辉广场、上海国际时尚中心、百联滨江购物中心等，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有47个公园，距离最近的仅300m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利 ?周边直线1km范围内有2个地铁站（隆昌路、爱国路），轨道交通发达，距离最近的地铁站是隆昌路。周边直线1km内有22个公交站，距离最近的平凉路贵阳路站仅有100m，周边公共交通极为便捷。

▍杭州：市场供需热度双双下降，但点状高热特征延续

4月，杭州楼市供需双方积极性均有所下降，开盘规模缩减25%，中签率走高。同时，整体市场分化现象显著，运河新城、江湾新城、三塘等板块开盘维持高热，超6成板块流摇。

统计期内（4.07-5.04），杭十区共计推盘39次，较上个周期减少8次，新上市房源套数3409套，环比缩减25%。

39次开盘中，需要摇号的有14次，摇号率仅36%；参与登记的客户共计7937组，平均中签率42.6%，较上个周期提高了近12个百分点，市场热度下降。

周期内有5次开盘中签率在20%以内，并诞生了2个触发社保排序的项目。萧山开发区的低密排屋绿城晴澜轩中签率仅10.69%，有房家庭门槛230个月；钱二的滨江潮语映月轩收官中签率仅13.86%，有房家庭门槛为164个月。运河新城本月也延续高热行情，宸岸栖月轩首开、滨运映翠湾三开中签率均在12%以内。

杭州：宸岸栖月轩（2025.4.25）

开盘详情：2025年4月25日，宸岸栖月轩首开推出1、2幢高层，共计112套房源，户型在103-139㎡之间。

价格优惠：均价33700元/㎡（含精装修3500元/㎡）。

认购去化：项目吸引了995组家庭登记，中签率低至11.26%，推出的112套房源当日即售罄。

客户定位：全城刚需刚改客户。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1.板块潜力好，配套升级。大运河未来艺术科技中心、京杭博物馆二期建设中；沿河景观带、商业规划逐步落地，长期价值预期支撑购房信心。

2.双地铁+学区优势。紧邻平安桥地铁站（4号线、15号线），通勤便捷；划入育才大城北学区范围，北侧规划九年一贯制学校，教育资源预期明确。

3.绿城出品，产品力突出。铝板+玻璃幕墙立面、下沉式会所、露天泳池等高配公区；精装配置汉斯格雅卫浴、三件套齐全，对标4万+楼盘标准，性价比突出。

4.价格倒挂+限价稀缺。限价3.37万/㎡，周边次新二手房价4万+，倒挂约6300元/㎡；主城区同类限价盘稀缺，总价400万级性价比显著。

杭州：沐新月府（2025.4.20）

开盘详情：4月20日，沐新月府首开1、2幢楼，共计91套精装房源，户型面积96-120㎡。

价格优惠：开盘均价31999元/㎡（含精装修5000元/㎡）。

认购去化：项目本次开盘共计有341组家庭报名登记，中签率26.69%，开盘当日100%去化。

客户定位：地缘性刚改及改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、主城成熟地段，长期价值可期。项目位于石桥板块，隶属主城区，周边配套持续完善（如地铁延伸、商业规划），叠加不限价政策释放板块潜力，购房者看好长期价值。

2、双地铁+三主干，通勤便利。紧邻地铁4号线华中南路站（约300米），通勤便利；1站杭州新天地、5站到达火车东站、6站西湖文化广场，双线通达全城。同时区域内秋石、留石、德胜三大高架环绕，直达杭州城芯。

3、滨江、兴耀双强联袂，品质有保障。杭州主城区取消限价后，项目作为首批不限价楼盘之一，产品配置升级（三面铝板立面）且精装标准更高（5000元/㎡），叠加兴耀与滨江合作开发，契合市场对品质的需求。

杭州：杭粼府（2025.4.19）

开盘详情：2025年4月19日，杭粼府首开1、2、3幢高层，共计118套房源，户型面积212-388㎡。

价格优惠：均价49970元/㎡（含精装修4500元/㎡）。

认购去化：项目本次开盘共计有416组家庭报名登记，中签率28.37%，开盘当日100%去化。

客户定位：地缘性中高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、板块潜力强，配套完善。位于杭州三塘板块核心，距离地铁5号线西文街站直线约200米，周边商业、教育、医疗配套成熟（拥有观成武林的学区预期），吸引改善客群关注。

2.限价稀缺性，户型性价比高。作为主城最后一批限价盘（均价49970元/㎡），176㎡起步户型总价可控，对比周边二手倒挂明显，稀缺性驱动刚改客群抢购。

3.产品亮点突出。楼盘由3幢16层高层共118户，类一梯一户设计，四面铝板，3.15米层高，无自持及公租房，改善氛围浓厚。176-235㎡高得房率改善户型采用三面宽朝南+约7.2米双阳台设计，外立面以铝板+玻璃幕墙打造现代质感，产品力突出。

▍苏州：房企放缓推盘，纯新开盘项目居多

监测2个项目开盘，共推出214套房源，集中分布于相城区，纯新开盘项目居多

价格方面，开盘项目定价整体较为稳健，与周边竞品售价基本持平。

新开盘积极推出优惠措施，但项目去化表现分化明显。

新开盘项目多为改善盘，客户群年龄集中于35岁以上。

苏州：华发四季听澜（2025年4月26日）

价格优惠：综合联排约81折，叠加上约88折，下约82折，洋房约8折。

认购去化：2025年4月26日本项目推出7F精装洋房26/34#，4F毛坯叠加33/40#、3F毛坯联排9#，合计58套，开盘认购45套，去化率78%。

客户定位：相城地缘客户为主，园区外溢客户补充。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

交通发达，自驾出行便利；

低密墅区，居住舒适度高；

环境资源丰富，“离尘不离城”。

项目缺点

周边商业较为匮乏。

苏州：蠡棠森屿（2025年4月28日）

价格优惠：综合86-87折。

认购去化：2025年4月28日本项目推出15-17F精装中高3/4/5/7/9#，合计156套，认购45套，去化率29%。

客户定位：相城地缘客户为主，园区外溢客户补充。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

苏州主城首批四代宅，首批“两智一全”试点项目；

配套齐全，城市便捷度和居住舒适度较高；

产品力强，首创FourthOS.四代生态系统。

项目缺点

所处区域教育资源相对一般。

▍本月开盘

表：2025年4月7日-2025年5月4日项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

▍下月预告

表：近期部分典型项目开盘信息

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