2023政府工作报告提出“有效防范化解优质头部房企风险，……支持刚性和改善性住房需求”。2月，地方政府继续因城施策提振房地产市场，持续出台优化限购限售、调整公积金贷款、发放购房补贴等楼市支持政策。重点城市房地产市场交易活跃度有所提升，其中二手房市场恢复态势更为明显，中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画量价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。

十大城市二手房价环比五涨五跌，整体房价止跌转涨

图：2023年2月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比

图：2020年7月至2023年2月十大城市二手住宅均价及环比变化

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根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年2月，百城二手住宅均价环比下跌0.01%，跌幅较2023年1月收窄0.10个百分点；十大城市二手住宅均价环比止跌转涨，上涨幅度为0.13%；同比上涨0.18%。

环比来看，十大城市二手住宅价格五涨五跌，其中上海环比上涨0.53%，北京上涨0.33%，成都上涨0.15%，广州、南京涨幅在0.1%以内；重庆（主城区）下跌0.32%，武汉下跌0.23%，杭州、天津、深圳环比跌幅在0.1%以内。同比来看，十大城市二手住宅价格亦五涨五跌，上海同比涨幅最大，为3.99%；武汉同比跌幅最大，为4.23%。

北京：二手住宅成交活跃度提升，房价环比涨幅扩大

图：2020年7月至2023年2月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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2月，北京二手住宅成交套数明显回升，处近一年相对高位，房价环比涨幅扩大。成交方面，疫情和春节期间积压的购房需求在节后积极释放，叠加学区房置业窗口期临近，2月北京二手住宅成交量明显增长，成交套数超15000套，同环比增幅分别为85.4%、84.4%，1-2月累计同比增长17.3%。价格方面，随着二手房市场带看量、成交量的回升，二手房业主价格预期也有所上涨，2月北京二手住宅价格环比涨幅扩大至0.33%。预计随着楼市信心的逐步回归，短期内北京二手房市场活跃度有望得到延续。

图：2023年2月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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上海：二手住宅成交量明显回升，房价涨幅走高

图：2020年7月至2023年2月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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2月，上海二手房市场成交量明显回升，房价环比涨幅走高。2月，春节后购房需求集中释放，同时受新房供应不足影响，二手房市场活跃度明显回升；2月上海二手房成交套数接近19000套，环比增长1.4倍，同比增长近五成，1-2月累计成交规模与去年同期基本持平。价格方面，2月上海二手住宅价格环比上涨0.53%，居百城第二位，涨幅领衔十大城市。

图：2023年2月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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广州：二手房价环比止跌转涨，天河、越秀等核心辖区价格上涨

图：2020年7月至2023年2月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比

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2月，广州二手房市场信心有所恢复，二手房价环比止跌转涨。2月，广州二手房需求入市积极性提升，前期低迷态势有所改善；业主预期亦有所好转，二手房价格环比止跌转涨，涨幅为0.09%。分区域看，行情更多表现在核心区，天河、越秀、荔湾等辖区挂牌价均有所上涨。

图：2023年2月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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深圳：二手房成交套数有所增长，房价跌幅持续收窄

图：2020年7月至2023年2月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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2月，深圳二手房成交量有所增长，房价跌幅持续收窄。成交方面，2月深圳二手住宅成交量超2500套，居近19个月最高位，环比增长80.4%，同比增长近两倍，1-2月累计成交套数同比增长六成以上。价格方面，整体虽延续下跌态势，但跌幅进一步收窄，2月环比下跌0.02%，跌幅较1月收窄0.20个百分点。预计深圳楼市整体调控政策将维持稳定，短期受益于积压需求的释放，市场成交将保持一定活跃度，价格走势将以筑底企稳为主。

图：2023年2月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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杭州：二手住宅成交量回升至2021年下半年以来高位水平

图：2020年7月至2023年2月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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2月，杭州二手住宅成交量回升至近21个月高位，价格环比小幅下跌。2月，杭州二手住宅成交套数突破5300套，为近21个月最高水平，同比增长3.1倍，环比增长1.8倍，1-2月累计成交套数同比增长63.8%。价格方面，部分业主“以价换量”情绪较浓，2月杭州二手住宅挂牌价仍小幅调整，环比下跌0.09%。

图：2023年2月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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南京：二手住宅成交量继续回升，房价结束“11连跌”

图：2020年7月至2023年2月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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2月，南京二手住宅成交量继续回升，房价结束连续11个月的调整态势。成交方面，需求延续1月积极入市势头，2月南京二手房成交规模继续回升，整体成交超7800套，环比增长17%,同比增长1倍以上，1-2月累计同比增长46%。价格方面，2月南京二手住宅价格结束了连续11个月的环比下跌态势，微涨0.05%。

图：2023年2月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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武汉：二手房市场恢复节奏较慢，各辖区价格均继续下跌

图：2020年7月至2023年2月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比

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2月，武汉二手住宅价格环比继续下跌。2月武汉二手房挂牌价格走势仍相对较弱，环比下跌0.23%，已连续12个月环比下跌；近3个月房价环比跌幅连续收窄，市场有所恢复，但节奏相对较慢。分区域看，2月武汉各主要辖区二手住宅价格环比均有所调整，其中新洲跌幅在1.0%以上，蔡甸、黄陂、汉南三区跌幅在0.5%-1.0%之间,其余辖区跌幅在0.5%以下。

图：2023年2月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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成都：二手住宅成交量达近年来高位，价格环比止跌企稳

图：2020年7月至2023年2月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

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2月，成都二手住宅成交套数达到近年来高位水平，价格环比止跌企稳。成交方面，2月成都二手房市场活跃度明显回升，二手住宅成交突破19000套，环比增长近9成，同比增长2.4倍，1-2月累计成交规模同比也实现翻番增长。价格方面，2月成都二手房挂牌价止跌企稳，环比上涨0.15%。

图：2023年2月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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重庆（主城区）：二手房价格延续下跌趋势

图：2020年7月至2023年2月百城、十大城市及重庆二手住宅价格环比走势对比

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2月，重庆二手住宅价格延续下跌态势，各辖区挂牌价均继续调整。2月，重庆二手房业主紧抓节后窗口期积极挂牌出货，但市场购房者仍存观望情绪，信心恢复仍需时间。2月重庆主城区二手住宅挂牌价继续调整，环比下跌0.32%；分区域来看，2月重庆主城各辖区二手住宅挂牌价环比继续下跌，且各区价格跌幅相差不大，均在0.2%-0.5%之间。

图：2023年2月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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天津：二手房价格跌幅明显收窄，和平区、河西区房价上涨

图：2020年7月至2023年2月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比

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2月，天津二手房价环比跌幅明显收窄，和平区、河西区房价上涨。2月天津二手房市场活跃度明显提升，成交套数增长至近年相对高位。价格方面，和平、河西等具备优质教育资源的核心辖区，在旺盛的置业需求推动下，价格预期逐步走高，拉动全市整体二手房价跌幅收窄至0.02%。

图：2023年2月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

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核心一二线城市或将“因区施策”，二手房交易活跃度短期内有望延续

2月份，核心一二线城市二手房成交活跃度明显回升，成交规模处近年高位水平；房价环比走势亦有明显改善。展望未来，楼市政策环境预计将保持宽松，全国“两会”后政策优化力度有望加大，其中针对多孩家庭、人才购房支持政策将进一步向高能级城市扩围，核心一二线城市可能通过“因区施策”的方式优化调控；叠加宏观经济修复预期增强，在积压需求惯性释放支撑下，预计短期内核心一二线城市二手房交易活跃度有望持续。