住宅市场

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2月，重点城市二手房成交量同比普遍保持增长，价格跌幅继续收窄。政策层面，2月央行发布2024年第四季度中国货币政策执行报告，表示下一阶段将着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，推动房地产市场止跌回稳，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。2月底广东省已率先发行超300亿专项债用于收购存量闲置土地。此外，重庆取消中心城区限售；大连、成都等地从提高公积金贷款最高额度、延长还款时间、支持公积金支付首付等方面满足购房者合理住房需求；北京发布《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，鼓励好房子建设。

3月，两会政府工作报告首次将“稳住楼市”写进总体要求，为市场传递信心，“止跌回稳”仍是行业首要政策目标，同时今年报告用较长篇幅全面部署了房地产各项政策，接下来政策落实预计将加快。3月是市场关键节点，核心城市楼市“小阳春”行情可期。

2月十大城市二手房价格环比跌幅收窄，成都环比连续4个月上涨

图：2025年2月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比

图：2020年7月至2025年2月十大城市二手住宅均价及环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年2月，百城二手住宅均价环比下跌0.42%，跌幅收窄0.1个百分点，同比下跌7.26%；十大城市二手住宅均价环比下跌0.25%，同比下跌6.32%。

各城市来看，环比方面，2月成都二手住宅价格上涨0.08%，已连续4个月保持上涨。武汉和南京环比跌幅较大，分别为0.68%、0.56%；广州、重庆（主城区）、天津和杭州环比跌幅均在0.2%-0.4%之间；上海、北京和深圳环比跌幅均在0.1%-0.2%之间。同比方面，2月武汉和南京同比跌幅分别为9.90%、9.67%；杭州、重庆（主城区）同比分别下跌7.35%和7.02%；北京、上海、天津和广州同比跌幅均在5%-7%之间；成都和深圳同比跌幅则均在5%以内，其中深圳跌幅最小，为3.45%。

北京：春节后二手房市场热度逐渐恢复，成交量同比连续5个月保持增长

图：2020年7月至2025年2月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，春节结束后，北京二手房市场热度有所回升，购房者看房节奏较节前明显加快，周度成交量逐步走高。2月，北京二手住宅成交11876套，同比增长87.6%，同比已连续5个月保持增长，1-2月累计同比增长29.7%。价格方面，2月，北京二手住宅价格环比下跌0.17%，同比下跌6.91%，同比跌幅连续4个月收窄。不同辖区来看，西城、东城、朝阳等区域价格保持相对稳定，远郊区域仍通过“特价房源”等方式加速去化。

图：2025年2月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：北京新房典型项目

上海：2月二手房价格同环比跌幅均收窄，低基数下成交量同比大幅增长

图：2020年7月至2025年2月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，节后上海中心城区地铁房、学区房市场热度较快恢复，2月，二手住宅成交14982套，同比增长127.1%，1-2月累计同比增长47.2%。价格方面，2月，上海二手住宅价格环比下跌0.18%，跌幅较上月收窄0.02个百分点，同比下跌6.49%，同比跌幅连续5个月收窄。

图：2025年2月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：上海新房典型项目

广州：二手房市场以价换量现象延续，价格环比跌幅收窄

图：2020年7月至2025年2月广州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势 

成交方面，春节节后二手房市场热度快速恢复，买家入市积极性提高，其中南沙、荔湾、黄埔等拥有优质教育资源的房源表现突出，但由于当前广州二手房挂牌量仍处高位，市场成交仍以降价幅度较大的房源为主。2月，广州二手住宅成交5184套，同比增长10.5%，1-2月累计同比增长23.7%。价格方面，2月，广州二手住宅价格环比下跌0.39%，跌幅较上月小幅收窄，同比下跌5.62%。

图：2025年2月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：广州新房典型项目

深圳：节后二手房成交持续恢复，价格同比跌幅连续5个月收窄

图：2020年7月至2025年2月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，春节后二手房市场快速恢复，成交套数连续3周呈现环比增长态势，2月深圳二手住宅成交套数3677套，叠加低基数下影响，同比增长106.0%，1-2月累计同比增长56.8%。价格方面，2月，深圳二手住宅价格环比下跌0.13，同比下跌3.45%，同比跌幅连续5个月收窄。

图：2025年2月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：深圳新房典型项目

杭州：二手房成交同环比均增长，价格环比跌幅连续4个月收窄

图：2020年7月至2025年2月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，节后市场逐渐回温，尤其是下半月二手房带看量提升明显，2月，杭州二手住宅成交4714套，环比增长3.7%，同比增长220.9%，1-2月累计同比增长62.7%。价格方面，2月，杭州二手住宅价格环比下跌0.26%，跌幅较上月收窄0.12个百分点，环比跌幅已连续4个月收窄。不同区域来看，核心区域优质的次新房价格较稳，远郊刚需盘如临平东湖板块部分房源挂牌价下调明显。

图：2025年2月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：杭州新房典型项目

南京：高挂牌量下，短期二手房市场继续承压

图：2020年7月至2025年2月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，春节节后，购房者看房积极性和置业意愿有所提升，市场信心有所修复。但由于南京二手房挂牌量处于高位，议价空间较大，买方市场特征仍明显。2月，南京二手住宅成交7847套，低基数下同比增长17.7%，1-2月累计同比增长5.2%。价格方面，2月，南京二手住宅价格环比下跌0.56%，跌幅较上月基本持平。

图：2025年2月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：南京新房典型项目

武汉：短期二手房价格仍有下行预期

图：2020年7月至2025年2月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比

二手房市场购房者预期偏弱，价格短期仍承压。2月，武汉二手住宅价格环比下跌0.68%，同比下跌9.90%。分区域来看，各市辖区二手住宅价格环比均继续下跌，多数区域跌幅较上月扩大。3月伴随“小阳春”传统旺季到来，市场活跃度或小幅回升，但价格企稳尚需时间。

图：2025年2月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：武汉新房典型项目

成都：二手房市场维持一定活跃度，价格环比连续4个月上涨

图：2020年7月至2025年2月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，随着节后返城复工，成都二手房市场交易热度逐步上升，但市场分化仍为显著，“5+2”区域整体表现较好，市场议价空间有所收窄，二圈层如青白江、新都等区域去化压力仍较大，仍依赖低价策略。2月，成都二手住宅成交17546套，环比增长2.1%，同比增长88.8%，1-2月累计同比增长31.5%。价格方面，2月，成都二手住宅价格环比上涨0.08%，连续4个月环比上涨。3月传统旺季叠加政策效应，预计核心区二手房市场或将持续活跃。

图：2025年2月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：成都新房典型项目

重庆（主城区）：2月二手房价格延续下行态势，核心区房源价格相对平稳

图：2020年7月至2025年2月百城、十大城市及重庆二手住宅价格环比走势对比

价格方面，2月初，重庆全面取消限售政策，一些地段不佳、配套不完善住房或者老旧房源，因竞争加剧出现价格下行压力，而核心区优质房源及学区房表现相对较好。2月，重庆二手住宅整体环比下跌0.37%，同比下跌7.02%。3月，在楼市传统“小阳春”行情及教育需求释放的推动下，重庆二手房市场调整压力或有所缓解。

图：2025年2月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：重庆新房典型项目

天津：前期学区政策驱动下，2月部分核心区市场表现活跃，但价格下跌态势未改

图：2020年7月至2025年2月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比

2月春节假期结束后，天津二手住宅市场持续回暖，其中河西、南开、河东等具备学区属性的区域表现活跃。价格方面，2月，天津二手住宅价格环比下跌0.34%，同比下跌6.26%。3月，在两会政策利好及市场情绪驱动下，潜在购房需求有望继续释放，或带动天津二手房市场进一步修复。

图：2025年2月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

表：天津新房典型项目

3月核心城市二手房市场热度有望持续

整体来看，春节假期结束后，重点城市二手房市场活跃度逐渐恢复，市场交易回归常态。同时二手房价格表现相对平稳，其中成都价格环比已连续4个月上涨，多数城市环比跌幅收窄。3月，在“金三银四”传统旺季、教育需求入场及政策利好带动下，居民置业情绪有望得到修复，二手房成交量继续恢复。

“止跌回稳”仍是今年房地产政策核心目标，今年两会政府工作报告把“稳住楼市股市”写进总体要求，并再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为市场传递信心；同时也提到“因城施策调减限制性措施，…，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。若北上深等核心城市加快优化限购限贷政策，将有助于加快市场企稳。另外，当前部分城市二手房价格已几乎调整至合理水平，随着教育需求释放，短期核心城市二手房市场热度有望持续。