中指动态

2026年1月，中指研究院与中国城市规划设计研究院共同编制的《中国城市更新活跃度年度观察报告2025》正式发布！报告聚焦41个超大、特大和Ⅰ型大城市为样本，立足政府、市场、社会三类主体和更新实施这四个维度，采集政府统计、网络信息、问卷调查等多元数据，综合刻画各个城市实施城市更新行动的活跃程度，反映城市更新发展趋势和特征，展现全国城市更新的宏观图景。通过编制城市更新活跃度年度观察报告，持续伴随和记录全国城市更新发展进程，为国家和地方探索可持续的城市更新模式、完善政策法规提供参考和支撑。

观察对象：41个超大、特大和I型大城市。本研究以第七次全国人口普查结果为参照，选取城区常住人口超过300万的35个超大、特大和Ⅰ型大城市和其他省会城市作为2025年度城市更新活跃度观察的样本城市。包括：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、济南、沈阳、青岛、兰州、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州、海口、呼和浩特、银川、西宁、拉萨。

数据来源：数据以2024年末时点为主，部分政策文件收集时点截至2025年8月。

本研究采集数据主要涵盖三种来源。一是政府统计数据，包括各城市发布的统计年鉴、统计公报等公开数据。二是网络信息数据，运用多元技术手段，获取网上公开的相关数据库资源。三是问卷调查数据，通过线上渠道等对35 家城市更新企业、41市的6000余名居民开展问卷调查，了解企业和居民对城市更新的主观感知。

指标体系：4个维度，25个指标

延续由政府、市场、社会3类行为主体和更新实施这一行为内容共同组成的4个一级指标维度。分别聚焦主体行为特征和行为流程，构建二级指标维度，并按照关键性、代表性、可行性3个原则，选取合适的三级指标。

报告主要结论如下：

政府活跃度方面，2022年10月，党的二十大明确提出“实施城市更新行动”，随后3年各地积极响应国家决策部署，城市更新政策出台的活跃度一直处于较高水平。2022—2024年，41城分别出台了149项、180项、169项城市更新政策，累计达到498项。2023年是政策出台的峰值年，支撑城市更新的框架性政策基本形成。2024年，城市更新政策制度建设进入攻坚期，政策出台从“量增长”转向“质提升”。改革“由易到难”，逐步进入深水区。

市场活跃度方面，总体热度降低，总量上，2024年参与城市更新相关业务的企业明显减少，市场参与热度较高的城市仍主要集中于广东省，天津城市更新领域市场活跃度显著提升，非国有企业数量虽有较大增幅，但国企仍是市场核心力量。从投资对象看，城镇老旧小区改造仍最受城市更新相关企业青睐，大多数城市更新项目很难实现盈利，即便盈利，也存在收益周期太长，盈利水平较低的问题。

社会活跃度方面，2023年作为全国首批城市更新试点的收官年，政策集中落地、项目密集启动，吸引社会广泛关注。2024年以来，经过数年的酝酿，公众对城市更新的认知趋于成熟，使得社会关注度趋向平稳。城市更新在京津冀、长三角、粤港澳、成渝、武汉、郑州等城市群和都市圈地区持续保持较高的社会关注度。老旧小区、城中村等民生类城市更新持续占据社会关注热点，受政策扩围等影响，2024 年城中村改造社会关注度显著提升。原拆原建、自主更新等老旧小区改造新模式引发大量社会关注，北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市率先开展试点，显现出老旧小区改造从“政府主导”向“居民自治+市场参与”转型的初步趋势。

实施活跃度方面，超八成城市已编制市级城市更新规划或计划，为地方城市更新工作统筹有序推进奠定良好基础，片区/项目级更新规划或实施方案数量较去年大幅增加，成渝、长三角、珠三角、京津冀几大城市群编制片区/项目级更新规划或实施方案数量较多，存量建设用地再开发的增容需求减弱，开发建设强度较往年有所下降，基础设施更新改造、城镇老旧小区改造、城市功能完善和既有建筑更新改造是各地城市更新工程实施的重点，不同地区结合自身情况因地制宜推进城市更新项目实施，侧重点有所不同。

基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供“十五五”城市更新业务专项发展研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。此外，中指研究院积极发挥平台价值，组织开展年度城市更新论坛，构建中国城市更新行业交流平台与互动机制。