住宅市场

*中指研究院每年发布城市开发投资吸引力报告，本报告为节选，完整版点击填写资料联系索取

2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”发展谋篇布局之年。在外部环境更趋复杂严峻背景下，全方位扩大国内需求成为经济发展首要任务，稳地产对稳内需至关重要。2024年房地产市场迎来政策拐点，9月以来一揽子政策持续发力，带动房地产“止跌回稳”取得一定成效，但市场修复过程中城市分化加剧。2025年房企进一步聚焦核心城市拿地，叠加“好房子”建设推进，对核心城市市场形成一定支撑。

长期来看，随着房地产行业逐步向新模式转变，人-房-地-钱要素联动机制将在未来市场资源配置中发挥主导作用，人口及人才吸引力强的城市市场更具韧性，同时，随着居民对高品质住房需求的增加，“好城市+好房子”仍有发展空间。

2025年，中指研究院已连续第23年开展房地产开发投资吸引力研究，以期在新形势下更准确的判断城市房地产开发机会，助力企业精准把握城市及需求发展趋势，实现可持续发展。在本期报告中，我们继续围绕房地产市场容量及增值潜能两大维度，对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级及以上城市进行投资吸引力评价。评价体系涵盖人口基础、经济实力、产业创新、财富水平、资源环境、交通通达性、市场规模、供求关系、需求满足度、价格支撑度等10个方面。

2025房地产开发投资吸引力TOP50城市

研究结果显示，2025年，上海、北京、深圳、广州房地产投资吸引力排名仍位居前4位，杭州、成都、苏州、南京、武汉、西安居5-10位。

具体来看，四个一线城市凭借其庞大的经济规模、完善的基础设施以及丰富的资源和人才储备，持续保持着较强吸引力；杭州人工智能方面发展迅速，吸引了大量的科技企业和创新人才，投资吸引力稳居全国第5位。成都作为西南地区的经济中心，电子信息、生物医药、航空航天等高新技术产业蓬勃发展，投资吸引力排名第6。苏州的制造业基础雄厚，尤其在电子信息、高端装备制造等领域优势明显，2025年新一代信息技术产业产值超万亿元，投资吸引力排名第7；南京保持第8位。武汉内生创新优势突出，同时房地产市场经历几年深度调整后，供求关系有所改善，城市投资吸引力位列第9位，西安位居第10。

合肥、长沙、宁波、青岛、重庆、郑州、天津、济南、无锡、福州居第11-20位，其中合肥科研实力强劲，集中了中国科学技术大学等多所知名高校和科研机构，带动了相关产业的快速发展；青岛作为沿海重要的工业基地，产业以海洋经济、智能家电、轨道交通等为主导，吸引了众多相关企业和人才，同时随着高铁网络不断完善，便捷的海陆空交通使其在区域经济合作和国际贸易中具有重要地位，投资吸引力保持第12位。

- 住房需求影响因素分析 -

人口

人口作为住房需求的基础及劳动力供给的核心要素，其变动趋势对房地产市场影响深远。近两年，国家在房地产发展新模式中提出要建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以人定房、以房定地，以房定钱，即根据人口变化，合理确定住房需求，以需定购，科学安排土地供应，引导配置金融资源。由此可见，人口既是研判城市住房需求的基础，也是各地统筹配置土地、资金等要素资源的重要依据。人口及人才吸引力强的城市房地产市场更具韧性，同时随着居民对“好房子”需求的不断增加，这类城市房地产市场仍有较大发展空间。

2024年，全国年末总人口为14.08亿人，较上年减少139万人，连续三年小幅回落，城镇化率提升至67.0%。伴随着人口规模回落及城镇化放缓，中长期住房需求有所减少，但我国人口总量大，城镇化水平较发达国家仍有差距，房地产市场仍有发展空间。值得注意的是，近几年人口流向趋势总体表现为少部分核心城市凭借经济、资源优势保持较快增长，三四线城市整体人口外流加剧，城市分化加剧，这也意味着不同城市之间住房需求差异增大。一二线核心城市因人口持续流入，住房需求相对稳定，同时改善性需求释放支撑市场韧性较强，仍具备一定开发潜力；而对于大部分三四线城市而言，房地产高速增长的时期已基本结束，未来这些城市的住房将回归消费属性，城镇化及购买力将主导市场走势，尤其是人口持续流出，住房供应过剩的三四线城市可能会长期面临楼市有效需求不足的情况，市场调整的时间也会更长。

多数城市人口增长趋缓，核心城市人口吸引力仍突出

表：2024年重点城市常住人口增量及城镇化率

注：哈尔滨、北海为2023年数据。

一线城市中广州、深圳人口保持正增长，其中深圳增长近20万人，广州增长15.1万人，而北京、上海人口由增转降，分别下降2.6、7.2万人。中西部省会城市中，贵阳、长沙、南昌、西安、郑州、成都等地持续保持较强吸附力，其中贵阳人口增长明显，2024年贵阳常住人口增长19.96万人，增量居全国首位，长沙、南昌人口增长均超10万人；长三角、珠三角城市凭借自身产业优势及人才政策，多地人口多年呈净流入，如2024年合肥、杭州、温州、宁波人口增量在8~10万左右，佛山、东莞2024年人口增长均超8万人。京津冀、山东半岛城市群除个别城市增长外，多数城市人口面临下降压力。

贵阳：2024年贵阳常住人口660.25万人，比上年末增加19.96万人，增长3.12%，常住人口增量位居全国首位。

究其原因，一是强省会政策支持下，吸引人口持续流入，2021年贵阳开始实施“强省会”战略，相比省内其他城市，贵阳就业机会、资源优势明显，能够吸引周边城市人口流入。与之形成对比的是，2024年贵州省常住人口比上年末减少5万人，省内其他城市如毕节减少11万人，遵义下降8.6万人，铜仁下降5.2万人。

二是经济发展与产业集聚吸引人才流入，贵阳2024年GDP增长6%，六大重点产业（装备制造业、磷及磷化工、铝及铝加工、电子信息制造业、健康医药、生态特色食品）增加值同比增长18%；同时数字经济不断壮大，大数据产业凭借自身优势形成完整产业链；同时依托资源优势加快发展汽车制造业，新能源汽车产量突破10万辆（贵州磷矿资源储量位居全国第三，其中磷富矿查明资源储量12.49亿吨，占全国的56%，信息显示，全国电动汽车中每三辆就有一辆的电池用了贵州的“磷元素”；其中贵阳的开阳县被誉为“储能之都”），产业快速发展为当地提供了丰富的就业岗位，吸引了大量省内外劳动力人口流入，2024年贵阳新增产业人才5.46万人。

三是，人才政策带动高校毕业生留筑人数增加，贵阳2021年底启动实施高校毕业生留（引）筑行动，2022年留筑人数显著增加，达11.08万人，2023年为12.07万人，2024年达到了13.06万人。

此外，贵阳市区房价在八九千水平，房价收入比合理，气候优势突出，这也是吸引人口流入的重要原因。

深圳：2024年深圳常住人口增量为19.94万人，以微弱差距位居全国第二，连续两年人口增量在10万以上。深圳作为经济特区，经济发展水平高，2024年规上工业总产值达5.4万亿元，规上工业总产值、工业增加值连续3年实现全国城市“双第一”。同时，深圳的创业氛围浓厚，政府大力支持创业，创业孵化器、投资机构等配套设施完善，PCT国际专利申请量连续21年居全国城市首位。科技、金融、现代服务业等产业为各类人才提供了发展机会，吸引了众多企业和外来人口流入。此外，深圳的户籍政策相比京沪较为宽松，对高层次人才还提供住房补贴、子女入学优先权等优惠政策。作为移民城市，深圳文化包容性强，这些因素共同影响下，深圳成为人口流入的热门城市。

产业经济

产业发展质量仍是决定城市人口吸引力及居民购买力的核心因素，产业优势区域通过持续吸引高质量人口流入，不仅能够带来增量住房需求，还能够推动本地改善性住房需求持续释放。

近年来，我国经济发展的核心动能正从传统要素驱动转向创新驱动，高质量发展成为主旋律，新质生产力有望重塑城市竞争力底层逻辑。长期来看，不同城市有望形成产业梯度格局：核心大城市的竞争聚焦科技创新及高端产业引领能力；中小城市发挥比较优势、承接功能转移，获得发展机会。

2024年，我国经济在内外复杂环境下展现出较强韧性，全年GDP达134.9万亿元，同比增长5.0%，增速居世界主要经济体前列。同时，新质生产力培育初见成效，2024年规模以上高技术制造业增加值占比升至16.3%，新能源汽车产量突破1300万辆，工业机器人、集成电路等战略新兴产业产量增速分别达14.2%和22.2%，本土AI大模型企业在长文本处理、逻辑推理及多模态交互等领域取得技术突破，为智能制造、智慧城市等场景注入新动能。

经济水平：2024年27城GDP超万亿，上海经济总量首超5万亿，唐山首次超1万亿；万亿城市中福州、合肥、泉州、南通、常州、烟台增速超6%

图：2024年各城市GDP及增长率

2024年，我国GDP万亿城市数量达27个，较2023年增加1个，唐山首超万亿，27个城市经济总量占全国的比重达40.9%。其中，上海、北京保持领先优势，上海成为全国首个经济总量超过5万亿的城市，北京经济总量为4.98万亿，接近5万亿；深圳、重庆、广州在3万亿元以上，其中重庆经济总量再次超越广州，重回全国第4位；苏州、成都、杭州、武汉GDP在2万亿元以上；而唐山首次迈上万亿GDP台阶。

从增速来看，2024年多数城市GDP增速有所放缓，2025年一季度核心城市经济增长普遍加快。2024年，我国GDP实际增速为5.0%，较2023年有所放缓，名义增速为4.3%，国内有效需求仍显不足，物价仍在低位，截至2024年12月，CPI连续22个月运行在“零值”附近，PPI连续27个月负增长，GDP平减指数同比已连续7个季度为负。其中，万亿城市中福州、合肥、泉州、南通、常州、烟台增速超6%，苏州同比增长6%，保持较快增长，而广州、佛山GDP增速分别为2.1%和1.3%，受汽车制造业、房地产下行等因素影响，2024年广州传统支柱产业之一的汽车制造业增加值同比下降18.2%，拖累经济增速增长。

核心城市竞争聚焦科技创新及高端产业引领能力，新质生产力加快发展

科技创新是是经济迈向高质量发展的关键支撑。发明专利授权数直观地体现了城市在技术创新方面取得的实际成果数量。拥有更多的发明专利，意味着城市在技术研发上有更多的突破和创新，这些成果可以为城市的经济发展、产业升级提供有力支撑。

图：2023年主要城市发明专利授权数

一线城市发明专利授权规模位居全国前四位。2023年，北京发明专利授权量10.8万件，规模全国收尾，同比增长22.4%，深圳为6.23万件，上海、广州分别为4.43万件和3.63万件。杭州以3.2万件位居全国第五位，南京、苏州、成都、武汉均超2万件，创新能力领先。

此外，2023年，深圳、北京、上海PCT国际专利申请量分别达1.59万件、1.14万件、6185件，合计占全国比例约48%（WIPO公布的2023年全球PCT申请数据显示，中国以69,610件位居第一），其中深圳占比高达23%，华为等企业贡献显著，如华为一家占全国9.3%。

新质生产力作为驱动我国经济高质量发展的核心动能。

新能源汽车方面：

新能源汽车产业作为我国经济高质量发展的重要引擎。2024年我国新能源汽车销量达到1286.6万辆，同比增长35.5%，新能源新车销量占到汽车新车总销量的40.9%。出口方面，2024年新能源汽车出口量达128.4万辆，同比增长6.7%。

从不同城市来看，深圳新能源汽车产销量位居全国首位。2024年新能源汽车产量达293.53万辆，成功卫冕“中国新能源汽车第一城”，同比增长69%。根据中国汽车工业协会数据，2024年国内新能源汽车的产量达1288.8万辆，深圳占全国比重达22.3%。其中，比亚迪2024年销量达427.2万辆，蝉联中国车企销量冠军，除深圳外，合肥、西安、长沙、郑州、济南等城市新能源汽车产量上升也与比亚迪密切相关。

合肥、上海、西安2024年新能源汽车产量也超过100万辆。其中，2024年合肥全年产量135万辆，超越上海、西安，跻身全国第二，同比增长74.6%，合肥提出到2027年，新能源车产能超300万辆，集群营收超7000亿元。上海作为传统的汽车工业制造中心，拥有上汽集团等大型传统车企，新能源汽车则拥有特斯拉的超级工厂，2024年新能源产量为122.5万辆，但同比小幅下降4.8%。西安2024年以112.5万辆产量位居全国第四位。

重庆、柳州、郑州、北京等城市增长较快。其中，2024年重庆汽车产量达95.32万辆，同比增速高达90.5%，远超全国平均增速（34.4%）。其中，赛力斯全年新能源汽车产量达42.69万辆，占重庆总产量的44.8%。赛力斯凭借与华为深度合作的问界M7、M9等车型，在高端市场实现突破。

柳州2024年新能源汽车产量排名全国第七，同比增速超过60%。五菱宏光MINEV等明星车型持续热销，全年销量突破26万辆。

郑州2024年产量同比增速接近100%，河南省政府通过“整零协同”策略，引入宁德时代、多氟多等配套企业，形成覆盖电池、电机、智能驾驶等环节的全产业链。宁波2024年新建成共（专）用充电桩5779个，车桩比达1.2：1，居国内城市前列。

北京2024年新能源汽车产量达29.7万辆，同比增速高达282.7%，增速位居全国第一，其中2024年小米SU7上市后订单量突破32万辆，全年交付量达13.5万辆，成为增长核心引擎。

注：长沙、南京数据为同比增速计算；济南数据为月度数据估算   

人工智能方面：

北上深位居第一梯队，北京市政府推动《人工智能+行动计划（2024-2025）》，布局数据流通基础设施，建设“数据流通协作网络”。通过区块链和隐私计算技术解决数据共享难题，已上架3000多款数据产品，计划2026年接入超3万项数据资源。2024年北京拥有超2400家人工智能企业，46家上市公司，36家独角兽企业占全国一半。

上海推出“模塑申城”政策，整合算力、数据、资本等要素，形成大模型产业生态。应用方面，上海2024年有60款大模型备案，覆盖金融、医疗、城市治理等场景。其中晶泰科技AI药物研发技术全球领先，物质结构预测准确率100%。

深圳以硬件制造和终端产品见长，依托制造业基础实现技术快速迭代。华为昇腾AI一体机、腾讯混元大模型等底层实现技术突破；云豹智能推出国产高性能DPU芯片。人形机器人领域，逐际动力研发全球领先的运动控制技术，光峰科技实现仿生表情投影。

杭州已成为中国人工智能（AI）产业的核心城市之一，深度求索（DeepSeek）推出全球首个成本效率领先的大模型DeepSeek-V3，其模型DeepSeek-R1应用用户在2025年2月1日突破3000万，微软、英伟达等200多家国际企业接入。

表：全国主要城市及代表性人工智能企业

整体来看，核心一二线城市科技创新能力领先，未来在产业竞争优势突出，通过提供优质岗位吸引高质量人才流入，为城市持续发展提供动能，同时，核心城市居民购买力较强，随着新房市场“改善化”趋势明显，这些城市未来在“好房子”建设导向下，新房开发仍具备较大潜力。

城市群发展趋势

聚焦核心城市群重点城市，把握楼市率先回稳机会

2024年，五大核心城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝）以占全国十分之一的地域面积承载了全国超四成的人口和超五成的经济总量，商品房销售面积在全国占比约48%，仍是我国房地产市场最主要的需求集中区域。

表：主要城市群经济、人口及房地产市场规模

长三角城市群：长三角地区一直是中国经济发展的重要引擎，2024年27个城市GDP总量占全国21.2%，其中14城GDP增速在6%及以上。上海、杭州、苏州、南京、合肥等核心城市依托产业创新优势，发展潜力较大，其中杭州、合肥2024年常住人口增幅超10万人。同时，2024年全国城镇居民人均可支配收入超8万的11个城市中，长三角占据8个，居民购买力较强。房地产方面，上海、杭州近两年市场有所趋稳，其他核心城市在政策带动下阶段性好转，但持续性显不足。中长期看，长三角经济基本面稳健、产业基础和人口吸附力较强，为房地产发展奠定了较好基础。当前，除上海外，长三角其他核心城市均已取消限购，未来有望吸引区域内三四线及全国更多购房者置业，是房企重要战略布局区域。

珠三角城市群：2024年珠三角9城人口均保持净流入，深圳、广州人口增长全国领先，为房地产发展带来支撑，但广州正处于新旧动能转换阶段，经济增速明显回落，而深圳随着近期“H+A”上市通道打通，科创地位再提升。房地产方面，广深在宽松政策及新规项目入市带动下，市场活跃度提升，区域内其他城市受高库存影响，仍有下行压力。

京津冀城市群：历经十余年时间，京津冀协同发展取得一定成效，但近几年城市群整体人口延续下降态势，城市间发展差距仍较大。其中，京津领先优势突出，河北省内石家庄、唐山优势经济具备较好基础。北京房地产市场在政策优化及较强购买力支撑下，具备一定空间，天津依托教育资源优势有望逐步趋稳，其他城市更多处于筑底阶段，分化行情延续。

成渝城市群：2024年成渝城市群过半数城市GDP增速超6%，经济增长较快。双核城市优势明显，2024年成都常住人口增长7.1万，对西南区域城市具备较强吸附力，新房、二手房成交面积领先全国；重庆楼市仍处去库存阶段，区域分化明显。

长江中游城市群：武汉、长沙、南昌三大核心城市优势突出，省内辐射力较强，2024年长沙、南昌人口增长超10万，但三地房地产市场与全国表现基本一致，波动调整压力仍在。

整体来看，长三角城市群因腹地广阔且城市群内具备上海、杭州、苏州、南京、合肥等多个核心城市，产业及人口优势明显，展现出较强的市场韧性，区域整体发展空间较大，也成为房企投资重点布局区域。而珠三角、京津冀、成渝、长江中游等城市群则表现为核心城市市场优势较突出，但区域内三四线城市普遍压力较大。近几年头部房企投资策略高度趋同，也印证了行业对城市机会的一致判断，即主要聚焦在核心城市、核心地段、去化确定性高的地块。根据中指数据，2025年1-5月TOP10城市宅地出让金占全国比重升至54%（2024年为34%），核心城市土拍竞争加剧。

长期来看，尽管我国新房市场规模较前几年已出现明显回落，但“十五五“期间仍具备10万亿左右市场规模，随着居民对高品质住房需求的增加，“好城市+好房子”仍有发展空间，企业需精准把握城市及需求发展趋势，深耕聚焦并提升产品力，以赢得发展机遇。

数据说明：

1、本报告研究范围指所有“地级及以上城市”，不包括自治州、盟等地级行政区。

2、粤闽浙沿海城市群因具体包含城市未公布，本次报告沿用海峡西岸城市群覆盖范围统计；为避免重复计算，中原城市群未统计与京津冀、山东半岛城市群重叠的城市；长江中游城市群和成渝城市群均出现规划中只含某城市部分县、区的情况，为方便计算，本次研究中城市群面积、GDP 和人口等指标均按地级市全市计算。