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2025年5月27日，中指研究院成功举办了“金融助力，运营突围，赋能住房租赁行业提质升级”——2025住房租赁优秀企业线上主题论坛，活动以线上研讨的形式召开。

曹晶晶

中指研究院

指数研究部总经理

支持政策持续落位，住房租赁市场进入存量提质阶段

近几年，随着财政金融等支持政策持续落地见效，住房租赁行业专业化、机构化、规模化程度不断提升，同时公募REITs进入常态化发行阶段，市场化长租房也被纳入公募REITs底层资产范畴，行业“投融建管退”全周期金融支持体系加速成型。受益于需求刚性，保租房REITs底层资产运营稳健，现金流支撑度高，抗周期属性获得投资者认可，近几年保租房REITs涨幅显著高于公募REITs平均涨幅。与此同时，值得注意的是，在过去几年，在保租房大规模筹集以及存量资产盘活等政策推动下，近几年市场化长租房及保租房供应明显增加，行业竞争有所加剧，短期市场租金承压。2025年是“十四五”收官之年，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段，这也对长租企业提出了更高要求。

中指研究院持续跟踪住房租赁行业发展，定期发布重点50城租赁价格指数、TOP30企业开业/管理房源规模等数据，为相关企业、机构提供投研决策支持。同时希望通过中指论坛分享相关领域最新研究成果，搭建行业交流平台，分享企业成功经验，共同探索行业新发展模式。未来中指研究院将一如既往为地用数据和研究为行业赋能，与业界一起共同推动住房租赁行业实现高质量发展。

郑俊彤

中指研究院

指数研究部高级分析师

住房租赁市场分析与展望

（1）政策方向：金融支持、财政支持、收储转租仍是重要手段，未来政策重在加快落实

2025年，《政府工作报告》进一步明确“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。”各部委对于住房租赁也从金融、财政、收储等多个方面提出政策支持。地方层面，根据中指监测，2024年以来各省市出台住房租赁相关政策超310次，各地积极拓展租赁住房筹集建设渠道，完善行业监管制度，加大政策支持力度，从供需两端改善住房租赁行业政策环境，推动行业高质量发展。

（2）市场趋势：短期租金走势承压；REITs常态化发行进一步完善项目退出渠道

近两年，租户对租金价格敏感度较高，加之保租房批量入市带动住房租赁市场总体供应量明显加大，市场竞争加剧，重点50城平均住宅租金继续呈现下跌趋势。今年以来租赁住房REITs发行及扩募节奏有所加快，汇添富上海地产租赁住房REIT和华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT均已经成功发行，华夏北京保障房REIT扩募已获批。随着REITs进入常态化发行阶段，整个住房租赁的金融闭环将会更加完善，长租房项目的退出渠道也会进一步打开。

（3）企业运营：长租公寓运营商积极优化发展策略应对市场变化

随着住房租赁市场快速发展，头部长租企业业务规模持续提升，整体开业房源规模再上新台阶。根据企业填报和中指研究院监测数据，截至2025年4月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达132.8万间，开业规模TOP30入榜门槛提升至14847间。整体来看，在租金预期下行的情况下，企业在项目拓展时需更加关注所在区域板块价值潜力，科学研判优选项目，并主动适应市场环境变化，加强品牌建设，持续提高产品力，精细化运营，提升组织效能。此外，企业需把握政策机遇，积极盘活存量资产。

罗意

乐乎集团CEO

长租运营商如何因地制宜洞察发展机遇：以北京市场为例

乐乎创立于2014年，业务布局全国12个城市，项目模式多以运营输出为主；2021年以后，随着整个行业从二房东时代向资管时代转化，结合乐乎自身战略的调整，乐乎业务更多的回归北京等主力市场。过去北京住房租赁市场长期处于单边增长状态，疫情之后的几年，市场波动调整。需要看到，在住房租赁行业迎来诸多政策利好的同时，长租运营仍面临一定压力。

北京住房租赁市场投资机遇大于挑战。首先，与其他核心城市相比，虽然北京短期租金、出租率同样面临下行压力，但住房租赁市场优质供应仍较为稀缺，中长期来看北京的常住人口规模、外来人口规模、人均居住面积、租金水平等仍具备一定优势和空间。从居住人口和产业人口的分布来看，北京租赁市场也存在一定供需结构错配。在此背景下，乐乎投资策略主要是聚焦核心地段的核心资产。

乐乎在北京的投资研究逻辑主要是将北京按照重点产业集聚区和轨交线路形成的通勤“组团+廊道”进行划分，其中海淀的北部区域和昌平的南部区域具备较好的产业支撑，8号线沿线及昌平线周边存在不错的投资机会。同时，通勤廊道也存在明显的租金差，以15号线望京西至顺义为例（一居室），15号线上游和下游之间的租金价差明显，存在很强的外溢动能。

此外，乐乎持续聚焦北京闲置资产盘活机遇，如偏工业类的园区“非居改居”和部分开发商自持和抵债类资产等。去年乐乎已完整跑完三个非居改居项目，从经验来看，当前非居改居的相关政策越来越友好，纳保路径具备可行性，但部分项目也会面临沟通难度较大的问题，需要从街道、管委会着手，逐步推进。期待主管部门简化项目审批流程，提高审批效率。

刘海文

百瑞纪集团

联合创始人、副总裁

以运营管理能力为核心的资管模式探索

百瑞纪2015年成立，在至今的十年间，从业务策略、客户类型、产品体系以及运营模式四个层面都经历了创变。业务策略上，实现了从单一的加盟业务到投资+运营双轮驱动，未来通过数字化运营做好资管服务将成为阶段的业务重心，且布局城市将更加聚焦，主要分布在10个重点城市。合作客户类型上，从中小投资人到核心资产业主、国企、房企、机构等，合作范围不断拓宽。产品体系上，从最初的窝趣轻社区开始，目前百瑞纪产品矩阵拥有三大品牌、七个产品系列，涵盖了中高端的服务式公寓、泛白领的长租公寓以及企业公寓。运营模式上，百瑞纪主张通过六方面能力来达到强品牌直管模式的有效性，分别是获取优质项目的能力、专业评估测算的能力、数字化的系统能力、产品研发能力、项目建设能力以及全周期的精细化运营能力。其中运营管理环节是贯穿项目投融建管退全生命周期的工作，精细化运营是资管模式的一个必然要求。

百瑞纪认为，做精细化运营需要有整体观，前期研判、筹开期间、预热阶段、爬坡续客、稳定运营等各阶段均要有相应的规划和标准。百瑞纪主要是通过自建的一体化SaaS系统打通资产管理的各个场景，实现综合运营效率的提升。营销推广方面，百瑞纪结合线上与线下不同的渠道，针对个人租户、企业租户并结合政府资源分别开展相应营销工作。根据项目情况和资源特性，需要采取不同营销投放动作，并灵活运用新媒体，自媒体流媒体等应用和手法。收益风险管理上，百瑞纪通过SaaS系统实施数字监控、收益预警，针对不同的业务场景采取不同的风险管理的策略与方法，有效地帮助投资者和项目进行风险控制和损失预防。

当前地方国企收储转租持续推进，国企逐渐成为租赁住房供给的重要参与者，针对国企收储为行业运营商带来的机遇，百瑞纪表示近两年新增的轻资产管理规模中超过60%都是来自地方国企，资产来源包括外部收储转租和内部闲置资产盘活转租。与国企进行项目合作时，主要考虑两个方面，第一是要能够发挥百瑞纪在全链条体系的优势，即从项目的立项、可研、分析、测算到产品的规划设计等前期工作就开始参与，因为前期的市场研究、产品规划工作基本上决定了这个项目是不是能够做得好，前端工作参与的越多，在后面运营过程中能够发挥的作用才越大。第二，项目本身要有合理利润，从现实角度考虑，在规模做到了一定量级，若缺乏利润支撑，企业发展就不可持续，也不能持续的服务好合作客户。

李佳晟

华润有巢

科技生活部负责人

高水平运营体系助力公募REITS资产价值提升

华润有巢作为华润置地旗下租赁住房品牌，以“服务大国民生，践行住有所居”为战略定位，已成为行业领先的租住“运营+资管”平台。截至2024年末，有巢已在全国15个城市，布局房源8.4万间，在北京、上海、广州、深圳四个超一线城市均有大型租赁社区布局。

2022年有巢成功发行首单市场化机构运营的保租房公募REITs，打通“投融建管退”闭环，形成自有的资产管理平台。

从产品线上来讲，有巢做了三个层级的区分——优享、悦享和臻享，分别对应青年公寓，白领公寓以及高端服饰公寓三大产品线。同时，也和地方国企共建了一些子品牌，如悦虹人才公寓、润景家、锦安居、南舒房等。此外，有巢基于服务大国民生，践行住有所居的战略定位，也在持续打造特色型社区，包括新时代城市建设者管理者之家、新时代产业青年社区、君工无忧社区等。

回顾下有巢REIT的发行过程，有巢作为第一批获取R4用地的非上海国企，在2018年底获取了上海市泗泾、东部经开区两宗R4用地，两项目分别在2021年3月和4月开业，仅用时三四个月就实现了整体的满租。截至目前，有巢REIT已有两个完整的存续期年份，基金各项指标在保租房REITs领域均较为领先，在二级市场上也受到投资人广泛认可。2024年末，有巢REIT产品变更暨扩募份额上市申请事项已获得中国证券监督管理委员会和上海证券交易所受理。

关于未来扩募资产的选择上，目前有巢的三大产品线中，优享型产品线中的公寓社区因权属清晰、手续完备，且体量、回报均较为合理，契合公募REITs申报要求，有巢首批发行及首批计划扩募的底层资产也均为该类产品。当然，申报REITs选择底层资产时，也不仅限于公寓社区这一条产品线，只要在权属、手续、体量、回报等几个核心条件上符合要求的优质项目，也可作为扩募的储备资产，目前有巢项目储备充足，各产品线均在考虑的范围。

从运营管理视角来看，华润有巢的运营管理体系由业绩管理、运营保障、社群服务三大体系构成，有巢利用市场研究体系、渠道管理矩阵体系、智能调价收益管理系统，把控项目全周期标准运营能力，支持经营业绩持续增长。此外，有巢也通过数字化运营平台、安全管理体系、社群服务体系，为业务运营管理提供技术支持，助力实现运营提效、服务提质。

有巢也在逐步将数字化运营系统应用在具体运营，持续为项目赋能。主要分为三个方面，第一，通过为租户提供全周期的线上解决方案，提升租客的租住体验；第二，通过技术赋能提升员工工作效率，基于数字化运营管理体系，实现做标准化和信息化结合，从而提质增效；第三，赋能管理层决策，基于全周期的运管模型，依据模型辅助员工、市场、客户、项目的数据分析，辅助管理层决策。通过以上三方面的合力，提升项目出租率，实现项目稳健运营。