[摘要] 近期，中指研究院发布了《2022中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，通过“人口+产业+交通”等多角度解读城市发展潜力，为房企布局提供决策参考。本篇报告是系列研究之一，从区域产业布局调整看城市房地产需求增长潜力。 昨天的报告中，我们提到，人口是决定住房需求规模及增长空间最核心的指标，而人口流动背后反映的是城市产业经济实力以及教育、交通等配套资源水平的差异，就业机会多、收入水平高、资源配套完善的城市人口吸附能力更强。我国幅员辽阔，不同区域与城市之间产业发展差距明显，近年来，我国产业结构持续优化升级，一方面东部核心城市依靠创新驱动，产业向中高端迈进；同时，发达地区的产业横向转移也为中西部大城市及周边区域带来更多发展机遇，尤其是近期国内疫情对部分城市产业链、供应链造成冲击，疫情或将引发部分产业向区域内其他城市或中西部地区转移，承接产业转移的城市产业及人口导入能力有望得到进一步提升。

[摘要] 近日，全国两会成功召开，政府工作报告就房地产行业再次积极定调：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳房价、稳地价、稳预期，因城施策促进房地产良性循环和健康发展。2021年下半年以来，受调控政策和信贷环境收紧、房企暴雷等因素影响，房地产市场预期持续转弱，市场陷入螺旋降温的非良性循环。为稳定房地产市场，2021年9月底以来，中央多次释放积极信号，房地产调控政策出现边际改善。 进入2022年，房地产“维稳”信号继续释放，各地因城施策，积极出台需求端支持政策，如降低房贷首付比例、下调贷款利率、提高购房补贴等。为进一步剖析当前房地产市场走势，中指研究院选取全国十大核心城市的二手房市场作为研究对象，通过刻画城市房价地图、分析市场量价走势，以揭示市场发展状况，为市场参与者提供更多参考信息。

[摘要] 市场方面，15个代表城市1-11月二手房成交面积为11034万平方米，同比增长3.2%，成交量自4月高峰后连续下滑，11月结束连跌态势，环比小幅回升；1-11月百城二手住宅价格累计上涨3.36%，上半年价格稳中趋涨，累计涨幅为2.56%，下半年月度环比涨幅持续收窄，四季度由涨转跌。 政策方面，前三季度中央及地方调控政策频发，围绕“限购、限售、限贷”等方面不断完善升级，多个热点城市建立了二手房成交参考价格机制，对市场降温效果明显。2021年房地产贷款集中度管理新规正式实施，同时各大城市也严查首付资金来源，谨防经营贷等资金违规流入房地产市场，二季度以来信贷环境逐渐收紧。在市场快速降温的形势下，9月末以来，政策“维稳”信号频繁释放，信贷环境边际改善，部分城市在公积金贷款、购房补贴、二手房交易税率等方面进行微调预调，短期政策底已现，改善预期逐步增强。

[摘要] 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。

[摘要] 2021年2月，土地供应“两集中”政策发布，要求重点22城集中发布出让公告，集中组织出让活动，给房企投资、营销、融资等均带来新的挑战，房企精细化、专业化运作愈加重要。当前，全国房地产市场规模总量横盘，城市分化持续加剧，面对新的政策环境，2021年我们继续沿用“人口+产业+交通”的分析框架，解读城市发展潜力，为企业布局提供决策依据。

[摘要] 面对错综复杂的内外部环境，“十三五”时期，我国全面深化改革，各项宏观政策齐发力，有效保障了经济的平稳运行，期末国内生产总值将突破百万亿元；房地产行业仍是国民经济的稳定器和压舱石，在带动上下游产业的发展、稳定就业等方面发挥了积极作用。“十三五”我国房地产市场主要呈现 4 个方面的特点： 特点一：“房住不炒”定调楼市，促进房地产市场健康发展； 特点二：三四线城市及棚改推动市场规模再上新台阶；+ 特点三：土地市场热度偏高，地价快速上涨助推房价明显提升； 特点四：行业集中度持续提升，千亿房企不断扩围。

[摘要] 随着我国房地产市场总量规模触顶，利润空间收缩，房企经营决策面临更大挑战，精细化、专业化运作将成为行业趋势。2020年，新冠肺炎疫情爆发给我国宏观经济及房地产市场运行均带来一定影响，叠加城市轮动发展背景下城市分化加剧，房企该如何精准把握投资机会？

[摘要] 当代的城市正经历着从传统生活向创新生活的飞跃，每座城市都有自己独特的个性，当人们考虑选择落脚的城市时，是否会被它的经济产业、城市配套、生活环境等因素吸引住呢？当下，一二线城市拥有更为优质的教育、医疗等资源，优质资源还将不断向这些城市集中。一二线城市能够提供远超三四线城市的就业机会和工资水平。无论从当前发展趋势或是从世界经验来看，未来一二线城市人口还会不断涌入，未来发展前景更被看好。 在此背景下，中国指数研究院总结其长期积累的城市研究经验，通过科学的方法体系和评价手段，对一线和强二线等12座热点城市进行居住价值潜力研究，从经济产业、人口吸附力、城市配套、生活环境、购房压力等五个维度进行评价，以不同的指标和角度来分析各大城市的持续发展价值，以及各自具备的独特吸引力。

[摘要] 一、未来五年中国房地产市场趋势展望 1.行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力 房地产行业自身规模优势突出，在国民经济中占比较高，且高度关联上下游产业发展；同时土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，影响地方经济发展。虽然目前我国房地产行业增速有所放缓，但仍处于成长过程中，在此期间衍生的地产金融、增值服务等也将逐步发展，并进一步为经济增长做出贡献。展望未来五年，在十三五规划目标下，我国经济增长压力较大，房地产继续发挥自身规模优势和联动其他行业优势，带动整体经济发展。其次，房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。此外，十三五的重要目标为消费对于经济增长的贡献明显加大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长趋势。总体来看，未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用。 2.发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境 (1)城镇化推动人口红利持续释放，GDP有望保持中高速增长 结合联合国人口署预测，预计到2020年劳动力人口占比将逐步降至70%左右。《2014-2020年新型城镇化规划》提出，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力。其次，最新经济数据显示，产业结构和需求结构均出现了有利变化，结构调整初见成效。再次，近期高层领导多次表态可以适当扩大财政赤字，央行存款准备金率仍然处于高位，财政和货币政策均具备较大稳增长的空间。综合多方金融机构预测，未来五年中国经济仍将保持6.5%以上的中高速增长。 (2)央行适时调控以平衡资本流出压力，稳健货币政策基调下市场资金合理充裕 国际局势、经济发展、美国进入加息周期等客观环境以及美元指数的历史规律均显示未来五年美元将进入新一轮升值周期，这一趋势将促使国际资本持续流向美国，中国也面临资本外流的压力。而人民币纳入SDR后有利于国际机构增持人民币资产，减缓国内资本外流，同时央行也将适时动用货币政策工具，以平衡资本流出压力，保持国内资金合理充裕。根据中国经济发展趋势和国际经验，预计未来五年M2同比增速将保持在10%-12%的合理水平。   (3)房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将有所回落 1998年以来，房地产市场化不断推进，同时宏观经济稳步增长、货币环境总体宽松共同推动了行业规模持续扩大。与1998年相比，2014年全国商品房销售面积增长9.9倍，商品房销售额增长超过30倍。2014年以来，商品房销售、价格和投资相继出现调整，市场进入理性回归阶段。同时，房地产市场库存高企也引起了中央高度重视，去库存将成为未来一段时期内房地产市场的重要工作。在此背景下，中央及地方将严控土地供应总量，调节土地供应结构，未来土地成交将继续回落。 3.市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米 (1)模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米，与2011-2015年基本持平；从总量看，未来五年商品住宅新开工面积为50.6亿平方米；开发投资额为37.7万亿元；销售额为40.9万亿元。从2016-2020年复合增速来看，商品住宅销售面积年均微幅下降1.5%左右，新开工面积年均下降2.2%左右，开发投资额年均增长4.8%左右，销售额年均增长5.0%左右。 (2)需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，拆迁改造需求占比持续提升，改善型需求增加 未来五年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53亿平方米由商品住宅的形式供应。总需求中，新增城镇人口带来的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高带来的改善型需求占26.4%；拆迁改造需求占比34.4%。政策调整将有助于市场需求持续释放，二胎政策全面放开为市场拓展需求空间；棚户区改造、货币化补偿政策将刺激中低收入群体的住房需求；随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质提升为主的改善型住房需求将稳步增加。 (3)市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升 房地产市场发展渐趋平稳，未来五年市场更加注重产品品质提升。需求结构继续调整，第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将提升。二胎政策全面放开后，二胎出生将增加改善型需求，对于三四线城市影响将高于一二线。产品方面，高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间更大。服务方面，打造高标准社区，实现物业服务全面升级将成房地产行业重要发展趋势。   4.企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，“地产+金融”加速企业分化 (1)竞争格局：2000亿以上的企业数将达到7家，TOP10房企市场份额超20% 未来5年，国内房地产市场需求增速放缓，多数房企业绩增速同步下降，但行业竞争格局分化依旧，强者恒强的马太效应突出，行业集中度稳步提升。预计2015年7家千亿房企格局不改，而500-1000亿企业将达9家，到2020年将有7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业，而TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。 (2)地产+金融：股权投资强化房企与金融机构合作，资产证券化开拓企业融资新路径 未来5年，地产与金融的持续融合将成为行业发展的新趋势，而地产金融也将成为企业加速分化的催化剂。2014年以来，房地产项目开发风险明显提升，企业资产负债率攀高，通过股权投资摊低风险的需求量增加，股权投资强化了金融机构与房企的合作纽带，共生共赢成为趋势。另外，资产证券化通过盘活不动产、信贷资产等，释放万亿流动性，为房地产企业开拓了新的融资路径，将成为未来企业竞逐的新热点。 二、未来五年房地产市场发展关键影响因素——三四线城市的库存之惑 1.库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考 目前房地产市场的库存状况较为复杂，既存在全国总量规模过剩的问题，也存在各级城市结构性失衡的问题，同时不同业态房地产产品之间的库存情况也差异较大。中国指数研究院通过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析，发现约八成三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。镇江、锦州、余姚等土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出；常州、台州、涪陵等库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇；廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑力强，更具发展潜力。 2.库存去化策略建议：强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制 中央层面，短期内继续出台优惠政策，鼓励住房需求，积极推进住房保障货币化改革，促进库存去化，长期仍依赖户籍、土地、财税改革等房地产长效机制逐步健全；地方层面，应暂缓土地供应，完善区域交通及生活配套设施建设，根据城市特点，优化房地产供应结构，促进产业结构优化升级，提升城市综合竞争力，吸引人口流入，增加住房需求；企业层面，应秉持理性和谨慎的态度，规避在高库存三四线城市的投资，并以消费需求为导向，加快产品升级，提升产品品质，迎合当地市场需求。

[摘要] 一、未来五年中国房地产市场趋势展望 1.行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力 房地产行业自身规模优势突出，在国民经济中占比较高，且高度关联上下游产业发展；同时土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，影响地方经济发展。虽然目前我国房地产行业增速有所放缓，但仍处于成长过程中，在此期间衍生的地产金融、增值服务等也将逐步发展，并进一步为经济增长做出贡献。展望未来五年，在十三五规划目标下，我国经济增长压力较大，房地产继续发挥自身规模优势和联动其他行业优势，带动整体经济发展。其次，房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。此外，十三五的重要目标为消费对于经济增长的贡献明显加大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长趋势。总体来看，未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用。 2.发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境 (1)城镇化推动人口红利持续释放，GDP有望保持中高速增长 结合联合国人口署预测，预计到2020年劳动力人口占比将逐步降至70%左右。《2014-2020年新型城镇化规划》提出，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力。其次，最新经济数据显示，产业结构和需求结构均出现了有利变化，结构调整初见成效。再次，近期高层领导多次表态可以适当扩大财政赤字，央行存款准备金率仍然处于高位，财政和货币政策均具备较大稳增长的空间。综合多方金融机构预测，未来五年中国经济仍将保持6.5%以上的中高速增长。 (2)央行适时调控以平衡资本流出压力，稳健货币政策基调下市场资金合理充裕 国际局势、经济发展、美国进入加息周期等客观环境以及美元指数的历史规律均显示未来五年美元将进入新一轮升值周期，这一趋势将促使国际资本持续流向美国，中国也面临资本外流的压力。而人民币纳入SDR后有利于国际机构增持人民币资产，减缓国内资本外流，同时央行也将适时动用货币政策工具，以平衡资本流出压力，保持国内资金合理充裕。根据中国经济发展趋势和国际经验，预计未来五年M2同比增速将保持在10%-12%的合理水平。   (3)房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将有所回落 1998年以来，房地产市场化不断推进，同时宏观经济稳步增长、货币环境总体宽松共同推动了行业规模持续扩大。与1998年相比，2014年全国商品房销售面积增长9.9倍，商品房销售额增长超过30倍。2014年以来，商品房销售、价格和投资相继出现调整，市场进入理性回归阶段。同时，房地产市场库存高企也引起了中央高度重视，去库存将成为未来一段时期内房地产市场的重要工作。在此背景下，中央及地方将严控土地供应总量，调节土地供应结构，未来土地成交将继续回落。 3.市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米 (1)模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米，与2011-2015年基本持平；从总量看，未来五年商品住宅新开工面积为50.6亿平方米；开发投资额为37.7万亿元；销售额为40.9万亿元。从2016-2020年复合增速来看，商品住宅销售面积年均微幅下降1.5%左右，新开工面积年均下降2.2%左右，开发投资额年均增长4.8%左右，销售额年均增长5.0%左右。 (2)需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，拆迁改造需求占比持续提升，改善型需求增加 未来五年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53亿平方米由商品住宅的形式供应。总需求中，新增城镇人口带来的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高带来的改善型需求占26.4%；拆迁改造需求占比34.4%。政策调整将有助于市场需求持续释放，二胎政策全面放开为市场拓展需求空间；棚户区改造、货币化补偿政策将刺激中低收入群体的住房需求；随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质提升为主的改善型住房需求将稳步增加。 (3)市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升 房地产市场发展渐趋平稳，未来五年市场更加注重产品品质提升。需求结构继续调整，第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将提升。二胎政策全面放开后，二胎出生将增加改善型需求，对于三四线城市影响将高于一二线。产品方面，高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间更大。服务方面，打造高标准社区，实现物业服务全面升级将成房地产行业重要发展趋势。   4.企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，“地产+金融”加速企业分化 (1)竞争格局：2000亿以上的企业数将达到7家，TOP10房企市场份额超20% 未来5年，国内房地产市场需求增速放缓，多数房企业绩增速同步下降，但行业竞争格局分化依旧，强者恒强的马太效应突出，行业集中度稳步提升。预计2015年7家千亿房企格局不改，而500-1000亿企业将达9家，到2020年将有7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业，而TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。 (2)地产+金融：股权投资强化房企与金融机构合作，资产证券化开拓企业融资新路径 未来5年，地产与金融的持续融合将成为行业发展的新趋势，而地产金融也将成为企业加速分化的催化剂。2014年以来，房地产项目开发风险明显提升，企业资产负债率攀高，通过股权投资摊低风险的需求量增加，股权投资强化了金融机构与房企的合作纽带，共生共赢成为趋势。另外，资产证券化通过盘活不动产、信贷资产等，释放万亿流动性，为房地产企业开拓了新的融资路径，将成为未来企业竞逐的新热点。 二、未来五年房地产市场发展关键影响因素——三四线城市的库存之惑 1.库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考 目前房地产市场的库存状况较为复杂，既存在全国总量规模过剩的问题，也存在各级城市结构性失衡的问题，同时不同业态房地产产品之间的库存情况也差异较大。中国指数研究院通过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析，发现约八成三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。镇江、锦州、余姚等土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出；常州、台州、涪陵等库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇；廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑力强，更具发展潜力。 2.库存去化策略建议：强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制 中央层面，短期内继续出台优惠政策，鼓励住房需求，积极推进住房保障货币化改革，促进库存去化，长期仍依赖户籍、土地、财税改革等房地产长效机制逐步健全；地方层面，应暂缓土地供应，完善区域交通及生活配套设施建设，根据城市特点，优化房地产供应结构，促进产业结构优化升级，提升城市综合竞争力，吸引人口流入，增加住房需求；企业层面，应秉持理性和谨慎的态度，规避在高库存三四线城市的投资，并以消费需求为导向，加快产品升级，提升产品品质，迎合当地市场需求。