物业云-行业研究

近日，北京市住房和城乡建设委员会印发《北京市“十五五”时期住房发展规划》（京建发〔2026〕525号，以下简称《规划》）。《规划》围绕“住有宜居”目标，政策提出了13项主要指标和24项重点任务，在第五章“增存并重推进‘好房子’建设，提升居住品质和服务水平”中，以独立条款形式对物业服务作出系统部署，并将“智慧物业”单列写入推进智慧住区建设的条款。

《规划》总体要求提出，推动住房发展向“总量合理、存量优先、结构优化、品质迭代、治理提升”转变，并将“治理提升”列为五大转变之一。本次《规划》把物业服务质量提升列为独立条款，并与“好房子”建设并列归入“提升居住品质和服务水平”章节，意味着物业管理从开发链条的末端环节，上升为住房治理的核心任务。未来五年，北京物业行业的监管框架、增量市场、增值空间、资金规则和数字化门槛已经写定，企业需要对照这份“任务清单”校准自身战略。

坚持多方协同机制，各方共同推进物业服务高质量发展

条款（十九）要求“持续健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物管会、物业企业、产权单位、业主等多方参与的协调运行机制”。社区党组织承担统一领导职责，居委会履行属地协调，业委会与物管会代表业主侧，物业企业提供专业服务，产权单位承担专有部分管理责任，业主为权利主体形式相应权利义务。这意味着物业项目的重大事项，如服务标准调整、公共收益使用、维修资金申请等，均需要在这一框架内协商，在协商结束后，企业的自主空间将得以明确。

在多方协调框架内，各方可明确需求，提升物业企业的服务效能，也可以更有针对性的满足业主的实际需求。对物业企业而言，该协商机制明确了服务边界，也减少了企业单方面承压的被动局面。

物业企业综合评价深化应用，质价相符市场机制加速构建

条款（十九）提出“深化物业企业综合评价应用，规范企业行为，构建质价相符的市场机制”。综合评价方面，2025年12月19日，北京市住建委等部门已发布《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》，自2026年1月1日起，对住宅项目物业企业每半年开展一次综合评价（相关阅读：北京市物企评价新规发布！满足这些条件可成为优先选聘对象），2026年10月12日，评价结果发布，A级企业146家（相关阅读：146家A级、723家垫底：北京物业“信用大考”谁合格）。规划将“深化综合评价应用”写入五年任务，意味着这套评价机制将持续运转并扩大应用范围——评价等级正在从一份“成绩单”变成影响企业市场拓展的“信用资产”：业主选聘、政府监管、招投标参考等或会与之挂钩。

表：北京首轮住宅物业企业综合评价评级结果分布

“质价相符”方面，2025年6月发布、10月起实施的新版《住宅物业服务标准》打破了沿用多年的“五级”划分，改为“刚性指标＋柔性等级”的双层结构：消防安全、信息公示等法定要求列为必须做到的刚性指标，保洁、绿化、巡检等服务按三个柔性等级为业主提供“菜单式”物业服务（相关阅读：解读北京市新版《住宅物业服务标准》：服务量化+弹性标准）。这一标准与综合评价互为表里——标准解决“服务与价格如何对应”，评价解决“企业做得好不好”。

本次《规划》强调深化应用——把评价结果从信息披露推向与市场机制挂钩，使评价成绩能够影响企业的项目获取、定价协商与业主选择；所构建的“服务量化+弹性标准”的质价相符机制，直接回应物业费定价与服务水平长期脱节的矛盾。这在一定程度上可以避免业主因服务不达标拒缴物业费、企业因收费不足降低服务标准，形成负向循环。评价结果与市场机制联动后，服务质量高的企业可获得更合理的定价依据，低质企业则面临退出压力，从而推动行业从低价竞争转向质量竞争。

老旧小区物业全覆盖列为刚性任务，并健全长效管理机制

条款（十九）明确“持续抓好物业服务突出问题治理，补齐老旧小区物业服务短板，全面引入规范物业服务，推动老旧小区物业服务全覆盖，构建物业管理长效机制”，并与第四章条款（十）“健全改造后长效机制”形成呼应。根据《规划》主要指标，“十五五”时期老旧小区改造与电梯更新均设定了量化目标。

表：《北京市“十五五”时期住房发展规划》中与物业相关的量化指标

大量建成于2000年前后的小区长期面临无物业或仅提供基础保洁的困境，改造完成后若缺乏持续管理，设施老化问题将再次出现。全覆盖与长效机制并列提出，意味着改造资金之外，必须同步解决“谁来管、钱从哪来”的问题。对物业行业而言，这是可测算的市场增量，但同时要求企业设计可持续运营模式，依靠公共收益反哺与政府补贴组合，破解老旧小区物业费收缴率偏低的现实约束。

对企业而言，这是北京市场少见的“看得见的增量”，但需要认清两点。其一，这不是高利润市场：老旧小区物业费单价低、缴费意识弱，规划也提出“先尝后买”“连片打包”“区域统筹”等模式，其共同的潜台词是靠规模摊薄成本，只有具备区域密度和成本管控能力的企业才玩得转。其二，规划明确要求改造与物业引入衔接，避免“改完又失管”，这意味着参与老旧小区改造前期环节（如专项体检、居民协商）的企业，在后续运营权竞争中会占据先手。

“物业+生活”写入五年规划，服务进家庭打开多元经营空间

条款（十九）提出“探索‘物业+生活’服务模式，推动物业服务向社区生活服务延伸”，专栏七进一步明确“鼓励物业服务企业结合嵌入式服务设施建设和完整社区建设，向养老、托育、家政、文化、健康等领域延伸，推动‘物业服务进家庭’”。这与第四章条款（十四）完整社区建设相衔接——完整社区要求补齐养老、托育、健身、停车、充电、便利店、早餐店、菜市场、“小修小补”等便民服务，为物业延伸提供了设施载体。物业企业凭借就近触达、业主信任与高频互动的天然优势，具备整合社区生活服务的能力。该模式的政策确认，为物业企业拓展收入来源、降低对物业费单一结构的依赖提供了依据。

需要客观指出的是，规划背书解决的是“合法性”与“资源对接”问题。企业进入社区养老、托育等领域有了政策依据，也有了低成本的场地和设施入口；但业态延伸对运营能力提出更高要求，增值服务如何盈利，规划没有也无法给出答案。从行业实践看，社区增值服务普遍存在客单价低、复购不稳定、专业门槛高等约束。企业更适合的做法是依托自身在管项目的客群结构选择一两个细分方向做深，在专业服务团队与供应链上补齐短板，而不是铺开全品类。

住宅维修资金改革配套政策待出，公共收益纳入监管试点

条款（十九）提出“出台深化住宅专项维修资金管理改革的配套政策”。住宅专项维修资金用于共用部位、共用设施设备的保修期满后维修更新，但长期存在使用表决门槛高、审批周期长、增值收益低、账目不透明等问题，导致电梯大修、外墙修缮等急迫事项难以启动。北京市此前已对维修资金使用流程作过优化，本次《规划》在市级层面承诺出台深化改革配套政策，指向进一步简化使用程序、扩大应急使用范围、提升资金增值收益与信息公开水平。该政策与第四章老旧电梯更新目标直接关联，2万台以上老旧电梯更新所需的资金，很大程度上依赖维修资金的顺畅使用。对物业企业而言，维修资金使用梗阻的缓解，将显著降低设施更新类项目的执行难度，也减少了企业垫付与业主扯皮的摩擦。

条款（十九）要求“推动小区共用部分经营收益规范管理，探索开展公共收益监管试点，研究完善社区配套运营反哺机制”。小区公共收益来源于电梯广告、公共车位出租、共用场地租赁等共用部位经营，依法归业主共有，但长期存在账目不公开、使用不规范的争议。该条款分三层推进：先以规范管理统一收支记录与公示要求，再以监管试点在部分区域探索第三方托管或专户监管，最终通过反哺机制将收益回流至小区设施维护与公共服务，降低对物业费的单一依赖。对物业企业而言，明确的公共收益规则既压缩了法律与舆情风险，也为规范化经营提供了空间——在透明托管前提下，企业可依法参与共用部位经营，并将收益反哺社区，改善服务质感。

北京物业接入“京通”平台，线上线下一体化服务提速

条款（二十）提出“将智慧物业纳入完整社区建设一体推进，鼓励物业企业引入智能管理服务，建立与业主互通互联的小区智慧服务管理系统”，并明确“推动‘北京物业’板块与‘京通’融合联通，丰富业主端应用场景”“强化智慧物业与社区治理、便民服务协同联动”。配合第十三条提出的“城镇住房基础信息数字化率95%以上”，以及实施保障部分“构建统一的房屋大数据平台，覆盖规划、建设、交易、运维、更新全周期”的部署，可以看出政府端正在打通住房领域的数据底座。

“北京物业”是北京市已有的物业政务与业主服务板块，“京通”是全市一体化政务服务移动端，两者融合后，业主可在同一入口完成报修、缴费、业主投票、公共收益查询等事项。对企业而言，数字化投入的定性正在改变：过去它是头部企业的差异化亮点，今后是对接政府平台、接受数据化监管、承接房屋安全管理业务的基础设施条件。智慧物业不再是企业内部管理系统，而需与政务平台实现数据互通与接口对接，数字化能力或成为评价与准入的隐性门槛。

政策红利清晰，企业宜从规模竞争转向服务深耕

从行业层面看，《规划》将物业管理确立为住房治理的核心任务，释放出三重信号：其一，老旧小区物业全覆盖与电梯更新目标形成可测算的市场增量；其二，物业企业综合评价与质价相符机制，使优质服务获得定价与获客的正向回报；其三，“物业+生活”与智慧物业的明确部署，打开了业态延伸与数字化服务的空间。

对物业企业，建议把握三类落地机会：一是将服务质量与评价结果绑定，以质价相符重构服务标准与定价逻辑；二是主动参与老旧小区全覆盖，但须设计公共收益反哺加政府补贴的可持续运营模型；三是提前布局智慧物业接口，主动对接“北京物业”与“京通”的数据标准。

十五五期间，物业行业已从开发配套环节转为住房治理的常态化主体，企业竞争逻辑宜从规模扩张转向服务质量与可持续运营能力的比拼。