政策解读

8月28日，中国人民银行、国家金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），国家金融监管总局、中国人民银行联合印发《关于印发<个人住房贷款管理办法（试行）>的通知》，国家金融监管总局发布《关于印发<商品住房开发贷款管理办法（试行）>的通知》、《关于印发<商业地产贷款管理办法（试行）>的通知》。

▌其中针对改革完善房地产信贷管理的核心要点变化包括：

房地产开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，经协商一致的可以提前归还贷款本金。

银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。

所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

商业地产开发贷款期限原则上不超过7年。…商业用房购房贷款期限一般不超过10年，最长不超过15年。

【中指解读】

《意见》为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分，其与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。本次政策实现多项制度突破，更多利好政策出台，为构建房地产发展新模式提供了重要支撑。

表：《意见》及具体领域管理办法中部分贷款条款对比

个人住房贷款：贷款期限由最长30年延长至最长40年，还款能力上限适度放宽，贷款发放时点与项目交付进度深度绑定，新增贷款展期条款

▌第一，贷款期限大幅延长，增加贷款灵活度，有利于降低购房者月供还款压力

个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，这是本次调整中影响面广、信号意义较强的变化之一。拉长贷款期限可有效减少月供、降低当期还款压力，从而“以时间换空间”提升购房者贷款能力，尤其对首次置业和改善置换群体更具实际意义，贷款期限拉长可扩大可承受总价的购房人群覆盖面。

按贷款100万元、年利率3%、等额本息测算，30年期月供约4216元，延至40年后月供降至约3580元、每月减少约636元、降幅约15.1%。贷款具体期限由购房人与商业银行协商确定，最长贷款期限延长，给予了借贷双方更大灵活度。

▌第二，还款能力上限适度放宽

新政将“月所有债务支出与收入比”由原规定的≤55%放宽至≤60%（含），提高了5个百分点，“月房贷支出与收入比”维持≤50%（含）不变。这一调整在保持月供占比稳定的基础上，适度提高家庭综合债务容忍度，既落实了对购房杠杆的审慎管理，又为合理购房需求留出一定空间。同时明确收入核算口径、将共同申请人债务并入，细化了还款能力测算标准，体现了精细化的风险管理导向。

▌第三，贷款发放时点与项目交付进度深度绑定，强化个人住房贷款与开发贷款的衔接

新政按房屋交易形态细化了个人住房贷款发放时点：现房销售要求销售备案后发放、预售商品住房于竣工备案后发放，并全面引入受托支付，分别受托支付至主办银行资金账户、预售资金监管账户。这一政策设计将个人住房贷款发放与项目交付进度深度绑定，核心指向“能拿房、再还贷”，购房人在住房具备交付条件后才开始负担贷款本息，是维护购房者合法权益的重要制度安排。同时通过受托支付把贷款资金、预售资金纳入封闭监管，从源头上防范资金被挪用、项目烂尾的风险。

▌第四，还款困难可协商调整还款计划，并首次明确展期规则，与40年期限上限呼应

《意见》明确“对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划”，管理办法中新增展期条款，明确展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，且原期限与展期合计不得超过40年，这给银行在借款人阶段性还款困难时提供了市场化、法治化的政策工具，也与“最长40年”的整体上限相衔接，体现了制度设计的完整性与系统性。

▌第五，存量浮动利率房贷可协商调整利率或置换贷款

针对存量浮动利率房贷，《意见》明确指出满足条件时“借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款”，增加可协商调整利率方式，可协商调整利率或置换贷款方式由借款人自主选择，同时要求贷款金额不得高于原贷款剩余本金金额，给予贷款额度约束；新增风险控制条款，明确“银行业金融机构不得发放贷款金额随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加购房贷款”。

综合来看，个人住房贷款领域的调整呈现“稳杠杆、延周期、强监管”的取向，既适度放宽总债务约束、大幅延长贷款期限以更好满足合理购房需求，又严格把控资金流向、绑定交付节点以维护购房人权益。

开发贷：贷款周期延长，给予现房销售和“好房子”项目更大支持

▌第一，主办银行制度落地，合理区分集团与项目风险

新政明确采取主办银行制，单个房地产项目对应一家主办银行，由该行单独或牵头银团发放开发贷款。本次将主办银行模式上升为制度安排，并将项目公司全部相关资金（开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等）纳入主办银行资金账户封闭管理；同时要求对不同所有制房地产企业项目一视同仁，营造公平竞争的市场环境，有助于修复行业融资信用、稳定市场预期。

▌第二，贷款期限与建设销售周期匹配，现房销售项目贷款最长不超7年

此前国家层面并无统一期限规定，实践中开发贷普遍以1-3年为主。新政明确开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程：预售项目原则上不超过3年、最长不超过5年；现房销售项目原则上不超过5年、最长不超过7年。这一变化一方面拉长了开发贷可使用期限，使其与项目实际开发周期更匹配；另一方面，现房销售项目期限显著长于预售项目，体现了政策对现房销售项目的倾斜支持，更好助力商品住房销售制度改革的稳步推进。

▌第三，加大对现房项目和“好房子”项目的贷款支持，用途限制更加精细化

新政明确开发贷款“用于开发、建造向市场销售、出租的商品住房”，并强调加大对现房销售项目和“好房子”项目的支持，与“好房子”建设、现房销售制度改革形成政策合力。另外，严格限制开发贷用途，不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金及相关税款、项目分红、其他投资等，新规的限制更为精细化。

▌第四，还款安排以竣工备案为锚，销售回款优先还贷

本次政策明确首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，经协商一致可提前归还；销售回款优先偿还该项目开发贷款。这一安排将还款节奏与项目交付节点挂钩，并与主办银行封闭管理、预售资金监管形成联动闭环，确保项目现金流精细化闭环运转，最大限度维护购房人权益和项目顺利交付。

综合来看，开发贷款领域的核心逻辑是“以项目为中心、以交付为锚点”，通过主办银行封闭管理和期限、用途、还款的多重约束，实现对单个项目资金的全生命周期闭环管控。这一制度导向适应了现房销售、“好房子”建设等转型需要，为房地产高质量发展提供了适配的金融支持。

商业地产贷款：明确开发贷款期限，延长购房贷款期限

▌第一，开发贷款期限首次由国家层面明确

此前国家层面无商业地产开发贷款的专门期限规定，新政明确商业地产开发贷款期限原则上不超过7年。7年的期限既契合商业地产开发运营周期较长、培育期回款偏慢的特点，也通过明确上限落实存量时代“控制总量、优化结构”的政策导向。

▌第二，购房贷款期限适度延长，给予购买人更大支持

商业用房购买贷款期限由“原则上不超过10年”放宽至“一般不超过10年、最长不超过15年”，为购买成熟运营商业物业的购买人提供了更长的融资周期，给予更大支持。

▌第三，经营性物业贷款基本延续，突出物业经营收入为第一还款来源

本次经营性物业贷款在期限（一般≤10年、最长≤15年）、额度（原则上不超过评估价值70%）、到期日（早于承贷物业产权证到期日至少5年）等核心要求基本延续此前政策，但新政着重要求“第一还款来源为物业经营收入”，从制度上确立经营性物业贷款应依托物业自身的稳定现金流入（租金、运营收益等）作为偿债基础，引导银行穿透评估物业经营质量，促进商业地产从重开发销售转向重持有运营。

另外，《意见》还专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，并强调将根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制，促进房地产市场平稳运行。

整体来看，《意见》从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，本次政策重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，政策聚焦把金融资源更精准地配置到“保交付、促转型、提品质”的方向上，呼应了当前房地产已进入存量时代、从规模扩张转向提质增效的阶段特征，进一步维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环，助力房地产发展新模式构建。