住宅市场

人口是住房需求的核心基础变量，其规模与结构变化共同决定中长期住房需求趋势。在人口总量持续回落的背景下，城市之间的人口竞争正在从“规模扩张”转向“结构优化”，年轻人口及家庭人口的流入情况，成为影响住房需求韧性与市场分化的重要因素。本文基于2025年重点城市人口增量及结构数据，分析人口流动格局变化，并进一步观察其对城市房地产市场潜力的影响。

2025年末，全国总人口为14.05亿人，较上年减少339万人；城镇常住人口9.54亿人，城镇化率提升至67.89%。在人口总量延续小幅回落的同时，人口向核心城市及都市圈集聚的趋势并未改变。近年来，部分强省会城市、产业优势突出的制造业城市及都市圈核心城市仍保持较强人口吸附能力。此类城市住房需求基础仍较为稳固，未来有望率先走出楼市调整周期。

人口流向：2025年人口增量前十城市中，珠三角独揽六席

2025年全国人口增量前十城市中，珠三角占据6席，其中深圳、东莞人口增量分别达到25.9万和22.96万人，位居全国前两位，广州人口增量达到12.3万人，佛山、中山、惠州人口增量也超过7万人，受此带动，广东省2025年人口增加79万，位居全国首位。长三角城市群表现同样突出，杭州、南京、苏州、金华、宁波、上海、温州等城市人口增量均超5万人，浙江省人口增长31万人。长、珠三角区域在人口吸纳能力上的领先优势进一步扩大，反映出产业集聚、就业机会和区域协同发展对人口流动的带动作用仍在增强。

拉长周期看，为剔除疫情期间对人口流动的异常干扰，2023-2025年的人口累计增量更能反映近几年常态下的人口集聚趋势。过去三年来看，深圳、东莞、广州依然领跑全国，贵阳、合肥、杭州、郑州、长沙、成都、西安等城市三年累计增量也持续位居前列。

值得注意的是，不同城市的人口增长驱动力存在一定差异，珠三角城市主要依托成熟的产业链和民营经济活力，而贵阳、长沙、郑州等城市则很大程度上得益于强省会战略的持续推进，通过资源倾斜、交通枢纽建设、省级产业项目集中布局等方式，显著提升了省会城市对省内人口和要素的吸纳能力。

表：2025年重点城市常住人口规模及增量（万人）

注：部分地级市尚未公布2025年数据，南昌数据为根据江西省及省内其他城市推算

从人口规模看，重庆、上海、北京、成都仍稳居人口大市前列，常住人口均超2000万，但增长表现已出现分化，2025年重庆、北京常住人口均减少3.2万人，上海、成都分别增加5.15万人和6.1万人。广州、深圳人口规模分别达1910.1万和1824.9万人，且均保持较快增长。在人口介于1000万至1400万的城市中，2025年杭州净增7.6万人，显示出新经济较快发展、人口结构较年轻的城市吸引力仍在增强。

年轻家庭潜力：广州、深圳小学生规模领跑一线城市，成都、合肥、杭州增量位居全国前列

在人口总量增长放缓、城市分化持续加剧的背景下，衡量城市长期人口潜力，除常住人口规模变化外，还需关注年轻人口及家庭结构变化情况。幼儿园在园人数和小学在校生人数能够在一定程度上反映城市年轻家庭集聚与稳定程度。对于房地产市场而言，年轻家庭往往对应更稳定的住房需求和改善需求潜力。

图：历年全国人口出生率及幼儿园在园人数、小学生在校生人数

从全国情况来看，受出生人口持续下降影响，学龄人口规模仍处于调整阶段。国家统计局数据显示，2025年全国出生人口为792万人，较上年减少162万人，出生率降至5.63‰。受此影响，学龄前及学龄人口同步回落，2025年全国幼儿园在园人数降至3226万人，较上年减少359万人；小学在校生人数降至10178万人，较上年减少406万人。整体来看，在出生人口中枢下移的背景下，学龄人口规模仍将延续一定调整压力。

从结构上看，不同区域和城市之间人口变化呈现分化特征。人口持续向核心城市、都市圈及产业基础较强区域集聚，使部分城市仍保持一定年轻家庭流入，对学前及学龄儿童人口规模形成一定支撑。与此同时，随着2026年《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》推进，教育、医疗等公共服务更多按常住人口配置，有助于降低跨区域就业家庭在子女入学等方面的制度性约束，从而进一步增强人口在就业地的稳定性。

从房地产角度看，在园幼儿和小学生规模是衡量城市年轻家庭总量的重要指标。该指标规模较大的城市，意味着更多家庭处于生育和子女成长阶段，随着孩子年龄增长带来的居住空间需求变化，改善性购房需求将逐步释放，对当地房地产市场形成持续支撑。

注：*城市为2024年数据

一线城市中，广州、深圳小学生规模分别达134.1万人和124.3万人，幼儿园在园人数在50万人左右；北京小学在校生117.2万人，上海90.8万人，京沪规模低于广深，主要与两地长期实施人口规模管控、落户门槛较高有关，大量非户籍家庭子女未在本地入学，导致小学生及在园幼儿规模相比常住人口规模偏低。从增量看，除上海小学在校生规模减少1.9万人外，北京、广州、深圳均保持增长。

二线核心城市中，重庆小学在校生规模达198.5万人，居全国首位，但较上年减少4.7万人，幼儿园人数同样出现较明显下滑。成都小学在校生135.1万人，超过广州，跃升全国第二，2025年增量达3.8万人，在主要城市中增量最大，人口活力突出。郑州、西安小学在校生均超过百万，分别为120.4万人和101.9万人，但郑州微降0.2万人，西安增长1.2万人。武汉、杭州、合肥分别增加1.6万人、2.0万人和2.1万人，体现出较强的年轻家庭导入能力。

人才优势：广州、武汉、北京、上海等地高校资源及在校生规模优势明显，人才支撑力强

随着我国经济发展进入创新驱动阶段，人才对城市发展的支撑作用持续增强。近年来，以人工智能、高端制造、生物医药为代表的新兴产业快速发展，推动城市竞争逐步从资源、土地和人口规模竞争转向科技创新和人才竞争。高校和科研资源集聚度较高的城市，往往更容易形成产业、人才和创新要素的良性循环，不仅有利于增强经济增长动能，也能够持续吸引人口流入，为房地产市场提供长期需求支撑。

图：2025年重点城市在校大学生数量（万人）

注：统计口径为本专科及研究生在校生，*为2024年城市统计年鉴数据

核心城市凭借丰富的高等教育资源，在人才储备方面保持明显优势。2025年，广州本专科及研究生在校生规模达到177.8万人，郑州、武汉、成都、重庆等城市高校在校生规模同样位居全国前列，南京、西安、长沙、南昌、哈尔滨等城市高等教育资源也较为丰富。从人才供给角度看，庞大的高校在校生群体为城市产业发展提供了重要的人才储备。与此同时，高校毕业生仍倾向于优先选择学校所在地或周边区域就业，因此高校资源丰富的城市往往具备更强的人才集聚基础。不过，高校资源优势能否转化为长期人才优势，最终仍取决于当地产业发展水平和就业岗位承载能力。近年来，多地围绕人工智能、高端制造等产业持续加大布局力度，并通过人才落户、住房补贴等政策增强对青年人才的吸引力，进一步强化产业发展与人才集聚之间的联动效应。

从人才质量维度看，研究生规模更能体现城市高层次人才储备和科技创新能力。根据教育部《2024年全国教育事业发展统计公报》，全国在学研究生规模达到409.54万人。城市层面，北京、上海、南京、武汉、西安、广州、成都、杭州、重庆和天津等城市在学研究生数量位居全国前列，其中北京研究生规模显著领先，2025年达到49.7万人，上海为28.1万人，南京、武汉、西安均超20万人，分别为23万、22.5万、20.6万人。与此同时，近年来国家持续推进基础学科系列“101计划”等教育教学改革工程，高等教育发展重点逐步由规模扩张向质量提升转变，对拔尖创新人才培养和科研创新能力建设更加重视。在人工智能等新技术快速发展的背景下，研究生及科研人才的集聚能力正日益成为衡量城市创新能力和产业竞争力的重要指标。

总体来看，人才红利的内涵正在发生变化。过去城市竞争更多依赖高校毕业生规模和工程师供给优势，而当前新一轮科技革命和产业变革加速推进，对研发能力和科技创新能力提出更高要求，人才红利正逐步由数量优势向创新优势演进。高校资源、科研实力与产业生态协同发展的城市，更有望持续吸引高层次人才集聚，并将这种人才优势转化为产业竞争力、人口吸附力以及长期住房需求支撑。