房企动态

引言

2026年作为“十五五”新开局之年，在国家倡导“好房子”建设的政策背景下，房地产行业正加速回归居住本质与产品价值。越来越多的房地产企业以及产业链上下游生态伙伴开始重新聚焦产品本身，通过品质提升、服务升级与价值创新，为资产和居住场景赋予更多内涵。基于这一行业趋势与发展背景，中指研究院特别策划并推出了本次系列访谈，围绕资产价值赋能这一核心主题，分别从地产篇、供应商篇、金融篇等多个维度展开深度对话与探讨。

图：对话商旗科技联合创始人、副总裁沈晓琴

近日，中指研究院副总裁、华东大区总经理丁晓女士深度对话商旗科技联合创始人、副总裁沈晓琴女士，围绕“十五五”开局下的产业园区发展趋势、3.0生态时代构建、AI技术深度赋能与全链条运营服务等关键议题，系统拆解商旗科技如何突破传统园区运营商的边界，全面构建集产业规划、双招双引、产业运营、园区物业、智慧化、基金投资等于一体的产业智慧生态，为政府及国资方提供资产赋能新范式。

“十五五”期间产业园区行业发展趋势

丁晓：今年是“十五五”开局之年，产业园区行业未来3-5年会有哪些变化？

核心观点：行业进入3.0生态时代，竞争核心转向创新要素配置能力。

沈晓琴：产业园区发展历经地产时代、招商时代，当下已进入3.0生态时代。随着“十五五”规划落地推进，产业园区不仅是企业的集聚地，更多的是创新要素的配置平台。未来运营商比拼的不仅是多少栋楼、多少平米的空间，更是能为企业提供多少成长养分、构建多强的产业协同能力、链接多少全球资源、创造多大的生态价值。

产业链模式与创新

丁晓：产业园区进入3.0时代，政府希望完善产业链。请问商旗在构建产业链时采取了哪些做法？是否有核心创新模式？

核心观点：绘制“产业生态”蓝图，全周期赋能发展，全维度构筑生态。

沈晓琴：商旗从成立之初起就没有地产基因的包袱，而是深度融合政府、企业、人才、资本、技术等创新要素，以终为始，一步步践行“产业生态”的战略定位。商旗打造的“产业生态”包含产业规划、双招双引、产业运营、园区物业、智慧化、基金投资等板块，全周期赋能发展，全维度构筑生态。

企业背景

丁晓：企业发展与创始人决策密切相关，商旗创始人如何看待企业发展？

核心观点：创始人前瞻预判行业趋势，稳步确立行业地位。

沈晓琴：我们创始人兼总裁王颖作为余杭区未来科技城引进的海外高层次人才，2015年回国之初，便敏锐捕捉到产业园区运营的行业趋势，布局产业生态赛道。依托余杭区特别是未来科技城深厚的产业根基与优质营商环境，商旗先后拿下几十个标杆项目，业务版图由浙江辐射全国，稳步奠定商旗在产业园区领域的行业地位。

企业核心竞争力

丁晓：商旗深耕行业十余年，核心竞争力是什么？

核心观点：三大核心壁垒：产品力、品牌力、组织力，筑就行业难以复制的生态“护城河”。

沈晓琴：商旗用十余年的时间，构建起了产品力、品牌力、组织力三大核心壁垒，三力相辅相成，筑就了行业难以复制的生态“护城河”。组织保障产品，产品铸就品牌，品牌反哺组织。

“客户至上，价值共生”是商旗的企业文化价值理念之一。把客户放在第一位，是商旗业务的出发点；与客户、与产业、与城市共生共赢，是商旗业务的落脚点。

产品力的具体做法

丁晓：请详细介绍商旗产品力的具体体现？

核心观点：打造全链条产业生态，覆盖产业全周期核心服务。

沈晓琴：产品力的核心，是商旗对“产业生态”（包含产业规划、双招双引、产业运营、园区物业、智慧化、基金投资等板块）这个概念的理解深度。它们不是孤立的业务板块，而是一个相互协同的生态链，商旗从一纸蓝图落成实景，以精准招商与专业运营体系，全力赋能产业园区高质量发展。

在全域布局上，商旗以杭州为起点，布局北京、上海、深圳、成都、长沙等10余座核心城市，运营面积超700万方。在“双招双引”板块中，基金招商正是其中的关键一环，我们不再是单一的运营服务商，而是与企业深度绑定的“合伙人”和“投资人”。

AI在产业园区中的应用

丁晓：面对当前AI发展热潮，商旗在业务中有哪些落地应用？

核心观点：AI为“原生基因”，深度融入产业研判、招商、服务等核心环节。

沈晓琴：早在AI大模型大规模商用前，我们便已确立智慧化战略方向，率先将多模态大模型与智能体（Agent）技术系统性融入园区运营全生命周期。

AI不仅是商旗的技术工具，更是深度融合产业生态全链条的“智慧内核”。从产业规划阶段的AI辅助研判，到招商阶段的AI精准匹配，再到运营阶段的企业服务AI Agent。以运营的多个园区项目为例，我们部署了“园区垂直领域大模型”，搭建起以数字孪生为原生底座的智慧运营平台；落到企业服务上，我们推出了智能服务助手，涵盖“政策申报+融资对接+技术转化”的定制化解决方案。

品牌力的打造方式

丁晓：商旗的品牌力是如何打造的？

核心观点：深耕实干沉淀品牌，以优质成果积累行业口碑。

沈晓琴：商旗品牌底蕴源于深耕实干，而非流量堆砌。我们连续荣膺全国产业园区服务商综合排名前五，凭借硬核实力跻身“国家高新技术企业”与“浙江省专精特新中小企业”，成功打造多个国家级科技企业孵化器、国家级海外高层次人才创新基地、国家级双创示范基地及五星园区等重量级项目，并获得人民日报、新闻联播、新华网、学习强国等百余家权威媒体的聚焦报道。

立足实践成果，我们还联动浙江省城市治理研究中心等多家权威智库开展合作研究，创始人王颖受聘担任《中国智慧城市发展蓝皮书》编委，多次深度参与丛书编撰与专业评审工作，撰写的《数字赋能智慧园区的实践与应用探索》等文章，也作为行业优秀典型案例收录《蓝皮书》中。

在专业领域获得认可的同时，商旗也始终未忘社会责任。自成立以来，我们积极投身公益事业，打造“益旗筑梦”公益品牌，持续关爱衢州常山新昌小学的孩子们；从万人学习的公益平台，到百人助老的志愿服务，再到驰援河南的三万件物资……我们用实际行动诠释“向善、向行、向欣”的企业文化价值理念。

组织力的核心体现

丁晓：商旗的组织力具体表现在哪些方面？面对新生代（90后/00后）员工，公司采取了怎样的管理模式？

核心观点：依托资深稳定团队，培养复合型人才，实行高效管理机制。

沈晓琴：从成立之初，我们非常注重产业生态复合型人才选拔培养——懂产业、懂运营、懂政府话语体系。我们的核心团队成员平均从业经验超10年，关键项目基本由总部派驻自主培养人才担任第一负责人，核心成员稳定性始终保持在行业领先水平。

面对新生代员工管理，我们始终秉持“共创、共享、共荣”的企业文化价值理念，着力营造开放平等、尊重个性的工作氛围。在引进人才层面，优先吸纳热爱产业赛道、志同道合的伙伴，从源头凝聚共识；在内部管理层面，坚持责任清晰、目标清晰、激励到位，搭建开放多元的成长体系。

我们要的不是一个最强的个体，而是一个最强的团队。

商旗服务内容

丁晓：在商旗多元化的服务内容中，哪些板块是当下发展的重点与核心支柱？

核心观点：招商、智慧化、运营为当前主力业务，反映市场核心需求。

沈晓琴：商旗以政府或国资等一体化服务项目为主，涵盖规划、招商、智慧化、品牌、运营等。从服务内容及指标维度分析，招商、智慧化、运营相对占比更高。既精准契合当下各地政府的发展诉求，也充分彰显了我们的核心竞争优势。

行业发展阶段不同，政府的需求也在持续转变。例如，早期地产时代，政府不愁招商，更关注企业服务；竞争加剧后，政府缺乏有效抓手，转而看重全链条服务能力，现阶段多数政府需求，已从单一服务升级为招商运营、智慧化、产业基金等多维度、全生态的一体化需求。

标杆案例分享

丁晓：请分享商旗成功运营、获得政府认可的标杆案例，尤其是从0到1落地的过程？

核心观点：招商核心能力的本质：顶层产业定位的深度×招商落位的精度×生态运营的温度。

沈晓琴：以台州某个标杆项目为例，项目初期政府招商压力大、预期高。商旗通过“四维推演”：一是禀赋分析，锚定区域发展的核心根基；二是赛道细分，切准市场需求的核心脉络；三是竞争卡位，打造差异化竞争的核心壁垒；四是落地执行，绘制招商落地的核心蓝图。梳理各领域的核心产业链环节、龙头企业与配套企业，实现按链招商、精准匹配，仅用7个月便完成高效落地，累计接洽企业200余家，园区整体去化率达62.65%，工业厂房出租率高达71.06%，获得客户高度认可。

租金优惠与园区长期发展的平衡

丁晓：当出现短期租金优惠与长期租金稳定的矛盾时，商旗如何协调？

核心观点：立足项目战略定位与阶段性发展目标，统筹兼顾短期让利空间与长期经营效益。

沈晓琴：我们立足项目战略定位与阶段性发展目标，统筹兼顾短期让利空间与长期经营效益。若政府目标明确紧急、外部环境不佳，我们会适度放宽短期优惠；长期则坚持匹配产业定位，不盲目追求满租率。以杭州标杆项目为例，政府明确聚焦生物医药产业、着力招引链主企业，我们与政府同向发力，优先遴选优质产业主体入驻，进一步撬动政府产业基金投资落地，做到短期让利换机遇，长期深耕赢未来。

产业园区行业未来竞争格局

丁晓：产业园区行业同质化严重，未来竞争格局会有哪些变化？

核心观点：机遇与挑战并存。

沈晓琴：第一，当下产业园竞争比拼的不只是空间，更是“织网”的能力。地段、楼宇等不再是核心优势，完整的产业链、优质的资本、集聚的人才、精细的服务与畅通的数据协同，才是园区长久发展的根本。通过产业研判、精准招商、以投促引、深度陪跑的全周期服务，构建复合产业生态链，打造一心多园格局，盘活园区企业资源，实现园区产业协同共生。

第二，因地制宜，构建“政企协同的新型招商体系”。政企合力搭建产业链平台，整合人才、资本、技术等要素。一方面，协助政府对接“链主”企业，发挥其产业带动作用；另一方面，精准匹配上下游配套企业，构建“龙头引领、配套集聚”的产业生态，“以点带面”放大发展效能。

第三，产业园区身处机遇与挑战并存的发展阶段。当前，行业正面临竞争、转型、可持续三大挑战，同时也迎来精准招商、生态共建、数字赋能等全新发展机遇。我们需要扮演好“产业生态建筑师”“数字化转型导师”“价值共生推动者”等诸多角色，着力构建产业生态共同体，推动园区从存量盘活迈向价值共生，为区域经济高质量发展持续赋能。