住宅市场

政策聚焦

• 5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国首个以城市更新为主题的国家级中长期专项规划，明确了到2030年的目标指标、重点任务和政策举措。规划提出危旧房改造50万套（间）、城中村改造4000个、地下管网改造36.5万公里等重点任务，显示未来城市建设将从增量扩张进一步转向存量提质。值得关注的是，规划首次将房地产发展新模式、“好房子”建设、存量资产盘活以及房地产企业参与城市更新纳入统一框架，为房地产企业提供了新的业务发展与转型契机。

• 上海收购二手房取得阶段性进展。2月上海启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点，截至5月21日，静安、徐汇、浦东新区累计收购523套房源，其中徐汇区收购458套，占比近九成。徐汇通过“房票全市通用、一二手联动”的模式，将房源收购与“两旧一村”改造相结合，推进速度相对较快。二季度试点范围已扩展至上海全部中心城区。5月26日，广州也启动国企收购二手房“卖旧买新”试点。实践显示，核心城市租赁需求强劲为收购模式提供支撑，但收益平衡及资金闭环仍是推广的关键影响因素。（更多房地产政策信息，详见文末附表）

市场表现

1. 市场供求：5月20城二手房成交量同比增长19%，100城新房销售面积同比小幅下降约2%

• 二手房市场：5月20城成交套数同比增长19%，京沪连续两月创近五年同期新高，二手房新增挂牌量继续回落

图：20城二手住宅月度成交套数及同比

图：20城2023-2026年春节假期（T+0）前后二手房周度成交套数

重点城市二手房成交：根据中指数据，5月20城二手住宅成交14.1万套，环比下降9.0%，同比增长19.3%，同比增幅较上月扩大6.3个百分点，5月二手房市场保持较高活跃度，市场热度持续性强于往年同期。累计来看，1-5月20城二手住宅成交62.9万套，同比增长4.4%，需求稳定释放。即便剔除春节时点差异，今年春节后14周的20城二手房成交套数也比2025年同期增长13%，反映出本轮需求释放力度强于往年。

核心城市二手房市场行情延续，多数城市成交量同比增幅继续扩大。一线城市中，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交1.6万、2.8万套，同比分别增长12.1%，30.9%，连续两个月创近五年同期新高。同时上海将二手房收购试点扩大至全部中心城区，市场化收购形成的定价机制有助于稳定老旧房屋估值，对市场信心形成一定支撑。深圳4月底优化楼市政策后，新政效应逐步显现，5月二手房成交同比已实现转增。

表：2026年1-5月重点城市二手房成交情况（单位：套）

注：上海、无锡、温州为二手房商品房，其他城市为二手商品住宅

图：2022-2026年北京、上海月度二手房成交情况

图：重点25城二手住宅存量挂牌套数（头部中介口径）

重点城市二手房挂牌：“小阳春”后二手房新增挂牌量持续回落，二手房卖方预期有所趋稳，5月重点25城二手房新增挂牌房源为12万套，同比下降约41%。截至4月末，重点25城二手房存量挂牌套数213万套，环比下降1.6%，较去年10月高点回落4.3%。

• 新房市场：5月100城新房销售面积同比下降约2%，一线城市保持增长

图：重点100城商品住宅月度成交面积走势

注：5月为预估值

重点城市新房销售：根据中指初步统计，5月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长7%，同比小幅下降2%。其中，5月一线城市同比增长10%，连续两个月同比增长，但增幅较4月收窄8.7个百分点，北京、上海、广州、深圳同比分别增长15%、2%、7%和50%；二线城市中福州、南京、武汉、宁波等城市同比均增长。累计来看，1-5月，100城新建商品住宅成交面积累计约8615万平米，同比下降13%。

表：2026年5月重点城市新建商品住宅成交情况（单位：万平米）

图：重点50城商品住宅周度批准上市面积及同比走势

注：5月为预估值

重点城市新房上市：根据中指初步统计，5月重点50城新建商品住宅批准上市面积同比下降约31%，尽管部分城市仍有优质项目入市，但新房整体供应规模同比仍明显回落。1-5月，50城新建住宅累计上市面积同比下降23%。各线城市来看，5月，一线城市在去年同期较高基数影响下，批准上市面积同比下降51%，降幅较大，二线城市同比下降约25%，三四线城市同比下降约28%。

2. 房价表现：5月百城二手房价格环比跌幅收窄，核心城市中上海连续三个月上涨；新房价格在核心城市部分改善楼盘入市带动下环比上涨0.16%

图：百城新建住宅及二手住宅价格环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，5月百城二手住宅均价为12692元/平方米，环比下跌0.32%，跌幅较上月收窄0.14个百分点，同比下跌7.99%。分梯队看，5月一线、二线及三四线城市环比分别下跌0.15%、0.34%、0.38%，一线城市环比跌幅较上月收窄0.01个百分点，其中上海保持上涨，环比上涨0.13%，深圳微跌0.04%，价格修复较明显，二线及三四线城市环比跌幅较上月收窄0.17、0.16个百分点。同比方面，一线、二线及三四线城市分别下跌7.32%、8.54%、7.74%。从涨跌城市数量来看，12个城市环比上涨，87个城市下跌，1个城市持平。

新房方面，5月百城新建住宅均价为17156元/平方米，环比上涨0.16%，同比上涨2.03%。5月深圳、上海、成都、杭州、武汉等城市均有优质楼盘入市，支撑新房价格环比延续结构性上涨态势。分梯队看，5月一线城市新建住宅价格环比上涨0.26%，同比上涨5.54%。二线城市环比上涨0.23%，同比上涨1.75%。三四线城市环比下跌0.14%，同比下跌2.60%。从涨跌城市数量来看，29个城市环比上涨，65个环比下跌，6个持平。

3. 土地市场：5月300城住宅用地成交面积同比下降31%，核心城市供地改善带动出让金同比降幅收窄至9.4%，土拍延续“点状高热”特征

图：300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势

图：300城住宅用地土地出让金月度走势

注：住宅用地包括纯居住用地及含居住性质的综合用地。

5月300城住宅用地成交面积、出让金同比仍下降，出让金降幅收窄明显。根据中指数据，5月，300城住宅用地成交出让1836万平方米，同比下降31.1%；土地出让金947亿元，同比下降9.4%，出让金降幅较上月明显收窄，主要由于去年同期高基数效应减弱，同时核心城市优质地块土拍热度不减，对整体出让金形成一定支撑。其中，5月上海、杭州、北京出让金均超80亿元。累计来看，2026年1-5月，300城住宅用地成交10217万平方米，同比下降24.9%；土地出让金4202亿元，同比下降35.8%。

土拍延续“点状高热”特征，房企投资持续向核心城市聚焦。5月，上海、北京、深圳、杭州、成都、苏州、南京、天津等地均进行宅地出让，核心城市优质地块土拍热度持续，上海、杭州表现明显，住宅用地平均溢价率达30%左右，其中上海浦东新区南码头地块溢价率达40%；杭州出让5宗宅地4宗溢价，萧山北干西地块溢价率达42%。成都、苏州个别地块溢价率亦超20%，南京、天津整体土拍情绪仍相对平淡。

图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）

表：2026年5月及1-5月重点城市住宅用地成交情况

数据来源：中指研究院综合整理

城市集中度方面，根据中指数据，2026年1-5月，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较1-4月提升1个百分点，较2025年全年提升9个百分点。全国住宅用地出让金TOP20多为核心一二线城市，其中1-5月上海住宅用地出让金为395亿元，居全国首位；北京出让金300亿元，居全国第二位；广州、杭州出让金均在200亿元以上，居三、四位。

表：2026年5月住宅用地出让金TOP5地块

（1）热点地块：闵行MHP0-1305单元1-4-12地块

5月28日，闵行MHP0-1305单元1-4-12地块吸引5家企业（或联合体）报名参拍，经136轮竞价由大华集团以溢价40.7%获取。该地块容积率仅为1.05。项目地处浦江核心成熟生活圈，距离地铁8号线芦恒路站约1公里，邻近济阳路高架、浦星公路等主干道；商业方面，1.5公里范围内覆盖浦江城市生活广场、绿地乐和城、红星美凯龙等大型商业综合体；教育与医疗资源方面，3公里内集聚上海师范大学附属闵行第三小学、向明中学（浦江校区）等全龄段优质学校，以及仁济医院南院、复旦大学附属耳鼻喉科医院等三甲医院。整体来看，即便在市场调整期，房企对城市核心区域地块及成熟板块高品质住房产品仍保持较高的拿地预期。

（2）热点地块：北干西单元XSCQ1204-18地块

地块地处滨江、奥体、萧山市北交汇的黄金地段，南临北塘河，近地铁15号线，兼备地铁、河景与成熟商圈全能配套，居住氛围浓厚，吸引了滨江、绿城、大家、保利、华润、建发等众多品牌房企报名参拍。5月26日，经过49轮竞价，最终由滨江集团以24.30亿元竞得，成交楼面价28419元/㎡，溢价率高达42.09%。

中央：《城市更新“十五五”规划》正式发布

表：2026年5月中央重要会议/文件的房地产提法

• 地方：上海、广州推进收购二手房开展“以旧换新”，上海收购试点扩大至全部中心城区；苏州公积金贷款额度上限提高至400万

表：2026年5月地方重点房地产政策