房企动态

中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了二十三年。研究组紧跟市场变化，持续研究房地产企业发展变化，促进房地产行业健康发展。

2026年政府工作报告指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。在此背景下，房地产企业要洞悉市场形势，积极作为，努力破解当前困局。为此，研究组启动“2026中国房地产百强企业研究”，以“攻坚克难，砥砺前行”为主题，发掘行业中综合实力强、经营稳健、社会责任感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业提质增效增强内生动力，实现高质量发展。

在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。

市场调整，销售业绩持续下行

三成企业市场地位相对稳固

（1）市场仍在调整，百强企业销售额同比下降18.1%

图1：2021-2025年百强企业销售增长情况

2025年，房地产市场仍处于调整期，百强企业销售业绩维持下行态势。2025年百强企业销售总额、销售面积分别为32605.2亿元、14857.9万平方米，同比分别下降18.1%、24.3%。分企业所有制来看，央国企市场份额继续提升。

（2）三成企业锚定核心城市，打·造“好房子”，市场地位相对稳固

综合2024-2025年销售额与拿地金额前100企业名单，百强企业中仅有30家企业经营较为活跃，此类企业凭借更强的销售去化能力与投资布局能力，可实现更优业绩表现，为长期发展潜力筑牢基础，有望在市场低谷期构筑竞争优势，市场地位相对稳固。

1）销售向核心城市集中，投资聚焦六大核心城市

图2：2024、2025年30家经营活跃企业销售贡献率高重点城市

2025年，30家经营活跃企业销售业绩向核心城市集中趋势强化。销售额排名前10城市销售贡献率相比上年增长3.5个百分点至66.7%，非核心城市业绩贡献持续弱化，上海、北京、广州、杭州、深圳、成都等城市的销售贡献占比位居前十。

2025年，30家经营活跃企业坚持以销定投、精准投资的策略，一线城市和杭州、成都等核心二线城市仍是主要布局区域。经营活跃企业借助城市更新，获取核心城市优质地块。

图3：2025年30家经营活跃企业拿地重点城市分布情况

2）紧抓改善性需求，着力提升产品力打造“好房子”

图4：2024、2025年30家经营活跃企业重点项目各面积段销售占比

改善类产品仍为企业主要业绩来源。从30家经营活跃企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90-140平米首改类产品、140-200平米再改类产品合计销售额占比达69%；200平米以上高端类产品销售额贡献率较上年增加4.0个百分点。值得注意的是，高端需求在2025年迎来爆发式增长，继续支撑新房市场，但这类需求规模整体有限，短期或存在透支压力。随着改善性需求的持续释放，树立“好房子”产品体系和产品标准，打造适销对路的“好房子”成为企业有效对抗市场调整压力的利器。

3）大数据和AI加持数字营销，提升营销效率和广度

图5：房企营销策略分析

2025年经营活跃企业应用最新技术，以人工智能参与直播获客、AI选房，强化数字营销效率，实现高效用户触达；为了狠抓去化促销售回款，打出多种促销组合拳。

4）优质土地供应和补库存效应带动下，拿地规模显著回升

图6：2024、2025年30家经营活跃企业拿地情况

2025年，在优质土地供应和补库存效应带动下，经营活跃企业拿地规模显著回升，30家企业拿地金额同比增长18.1%，拿地面积同比增长3.2%。

（3）七成企业经营稳定性偏弱，百强企业洗牌或将持续

其他企业或因拿地与销售规模大幅收缩，或经营稳定性偏弱，可持续经营能力有待观察，百强企业洗牌或将持续。其一，因投资规模支撑不足，“旧货难出、新货不足”，一些民企销售额快速下滑。企业经营基本面面临巨大压力，部分企业可能陷入“销售下滑—投资收缩—再融资困难”的困境，进一步遏制其长期发展潜力。其二，区域深耕型民企和深耕核心城市的地方国企2025年销售业绩表现尚显韧性，但其经营规模不大，开发能力有限，未来可持续发展能力有待观察。

营收同比下降6.5%资产减值拖累净利润，企业盈利困难

（1）交付减少导致营收连续下降，叠加历史包袱沉重、毛利下滑，百强企业亏损

图7：2021-2025年百强企业营业收入与净利润均值变化情况

受项目交付规模减少影响，百强企业营业收入同比下降6.5%，连续两年下滑。近年来，百强企业销售额增速维持下行态势，可供结转的销售额下滑显著，导致当前房企营收承压。毛利率下滑、资产减值计提进一步冲击行业利润，百强企业年内亏损，百强企业盈利能力连续多年下降。

（2）盈利较好企业销售去化顺畅、成本管控能力强，产品仍有溢价

当前，部分企业仍能维持一定净利率和净资产收益率，主要得益于前期审慎精准的投资策略和持有业务表现稳定。其特点主要表现在以下几个方面：其一，销售顺畅，并通过多元化业务持续贡献营收。其二，成本管控能力强，通过降本增效维持一定利润水平。其三，通过打造“好房子”产品、发挥品牌优势，产品仍有溢价，获取一定毛利润。

（3）历史包袱沉重的企业仍需通过盘活存量减负减重，优化增量提质增效

一些企业历史包袱较重，不仅会引发大幅资产减值、直接侵蚀当期利润，还可能使其难以腾出资源进行战略创新，进一步导致营收增长乏力或陷入收缩。房地产企业积极作为，减负减重，持续修复利润表。

其一，着力减轻历史包袱，盘活存量。为促进业务调整和风险化解，企业需持续瘦身健体，大力开展存量盘活工作，回笼现金，持续优化资产结构。

图8：企业减轻历史包袱策略

其二，适度布局开发主业，优增量、卷产品。一方面，企业仍需优化增量投资，维持适度的投资规模，聚焦于核心城市与潜力区域投资拿地，在动态发展中逐步化解过往积累的债务、库存等问题。另一方面，企业更要“卷”出产品力，加速调整产品结构，贴合“好房子”、“四代宅”等产品特征，打造产品。

流动性风险仍在偿债压力分化态势持续加剧

（1）销售疲软、融资受限，流动性压力仍在

图9：2021-2025年百强企业负债率情况

百强企业净负债率有所上升。2025年，百强企业净负债率均值为104.2%，净负债率均值较上年增加4.0个百分点。百强企业流动性继续减弱，销售下滑、融资受限、偿债资金流出对房企流动性产生不利影响。与上年相比，到期债券规模仅有小幅下降，偿债压力仍在。

（2）稳定内生造血、畅通融资渠道，提高财务弹性

其一，可持续的内生造血能力，铸就优秀房企流动性安全的根基。这类企业坚持以销定产、以收定支的经营逻辑，项目布局聚焦高能级城市，去化与回款率较好。同时，一些企业积极发展持有型业务，形成了稳定的租金收入，丰富现金流来源。同时，企业具备较强的风险把控能力，滞销项目对资金挤占较少。其二，多元通畅的融资渠道进一步筑牢了优秀房企的抗风险防线。其三，持续加强债务结构管理，用足政策减轻短期刚性兑付压力。

图10：资金流动性正向循环

（3）偿债压力较高企业需用足政策、改善经营，度过偿债高峰

流动性与短期偿债能力表现较差的企业，核心症结普遍在于自身经营造血能力的持续丧失。部分央国企和民企刚性兑付压力集中，陷入短期偿债困境。偿债压力较高的房企还应采取审慎的资金管理框架，积极利用各项融资政策，挖掘内部资金、增加外部融资和改善经营，防范和化解现金流压力。

图11：房企保现金安全策略

积极纳税彰显担当践行绿色发展

（1）积极纳税，行业纳税贡献仍然名列前茅

2025年，百强企业积极依法纳税，房地产行业在社会全部行业中始终是“纳税大户”，虽然近年来受市场调整影响，其税收贡献占比有所下降，但依然是地方财政收入的重要来源。

（2）聚焦“绿色发展”，做可持续发展企业

百强企业多措并举，聚焦零碳建筑技术创新、提升资源利用率、完善绿色建筑技术体系等，激发“绿色”新动能，提升“绿色”竞争力。百强企业恪守生态文明理念，通过多样化举措开展生物多样性保护行动，以期最大限度地降低施工对生态系统的负面影响，致力于构建人与自然和谐共生的美好氛围。

结语

“十五五”大幕正在缓缓拉开，十五五”规划《纲要》对房地产提出更高要求，定调“推动房地产高质量发展”，2026年是“十五五”开局之年。在此背景下，百强房企仍需以保障经营安全与提升核心竞争力为核心主线，择优深耕住宅开发、物业服务、代建、长租公寓、商业运营等高现金流业务，全方位提升产品力与服务力，稳步推动企业向新发展模式深度转型。