住宅市场

2025年，中国房地产市场在深度调整中探寻新的平衡点。根据中指研究院监测，1-11月全国新建商品房销售面积7.9亿平方米，销售额7.5万亿元。综合全年情况，预计2025年销售面积与销售额将分别稳定在8.8亿平方米和8.4万亿元左右。分析认为，当前销售规模已逐步回落至一个新的、更可持续的合理中枢水平。

2026年展望：政策托底，结构分化延续

展望2026年，作为“十五五”规划的开局之年，预计更多有利于稳定房地产市场的增量政策将加速落地，从而促进合理住房需求的释放。中指研究院在中性情形下测算，2026年全国新建商品房销售面积和销售额预计分别为8.2亿平方米和7.8万亿元。

市场结构分化的态势将愈发清晰，“好城市、好房子”将继续成为市场的稳定器与核心机会点。核心一二线城市凭借坚实的人口、产业基础，其市场活跃度与抗风险能力将显著优于普通三四线城市。同时，产品力强、能满足居民品质改善需求的“好房子”，将成为穿越周期的关键。

“十五五”前瞻：总量平台期，需求结构深刻转变

中长期来看，中指研究院测算，“十五五”时期（2026-2030年）全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。考虑到保障性住房、存量二手房等多渠道供给，预计约70%-80%的增量需求将转化为新建商品住宅销售。据此推算，未来五年新建商品住宅年均销售面积预计为7-8亿平方米，市场将从此前的高速增长阶段过渡至总量稳定的平台期。

需求结构的深刻变化是这一时期的鲜明特征：

1.改善需求成为核心引擎：随着生活水平提高，人均住房面积增加带来的改善性需求预计将达20.3亿平米，占总需求比例约40%，取代过去的“刚需”成为住房消费的核心增长点。

2.城镇化动力持续但减弱：未来五年城镇人口预计增加约3650万人，由此带来的住房需求约为16.1亿平米，仍是重要支撑，但动力相对以往有所减弱。

3.城市更新提供稳定支撑：大规模棚改货币化安置已成过去，但持续的拆迁改造仍将带来约13.4亿平米的住房需求，为市场提供稳定支撑。

随着现有市场库存逐步去化，配合宏观经济社会预期的稳步修复，预计在“十五五”中后期，房地产市场有望逐步走出当前的调整阶段，进入一个规模更稳、质量更高、更具结构性的新发展时期。

土地市场：缩量提质，聚焦“好地块”

市场的理性与分化同样映射在土地端。2025年，地方政府普遍实行“缩量提质”的供地策略，房企则坚持“聚焦深耕、精准投资”。1-11月，全国300城住宅用地成交规划建面同比下降15.8%，但出让金降幅（-6.0%）明显收窄，显示土地价格韧性。

房企投资高度聚焦于确定性强的核心城市。1-11月，深圳、杭州、上海等城市土拍热度较高，溢价成交地块占比较高。TOP20城市的住宅用地出让金占全国比重升至57%，集中度较2024年提升6个百分点。这与新房市场“好城市+好房子”的格局相互印证。短期内，拥有强劲产业支撑、优越区位和轨交便利的“好地块”，将继续成为房企争夺的焦点，也是支撑未来新房市场品质化发展的重要基础。