中指动态

一、中国经济周期：增速换挡“寻底期”

房地产链条长、关联广、韧性强，是宏观经济的重要组成部分，直接影响着消费和投资。目前经济增速出现两个背离，一是名义增速低于实际增速，导致居民收入、政府收入、企业收入增速偏低，宏观数据好于微观感受；二是实际增速又低于潜在增速，产生结构性失业问题。

中国人均GDP已跨越1.3万美元，按2035年达到2.7万美元的中等发达国家门槛计算，“十五五”期间需年均保持4.5%-5%的增长。当前中国仍处新旧功能增速换挡期。

二、2026年经济的两条主线：房地产和地方债务

2025年，中国经济运行两个“高于预期”和两个“低于预期”特征明显，两个“高于预期”包括：出口和资本市场表现高于预期。其中1-11月出口同比保持5%以上，对非洲、东盟资本品与中间品出口占比提升；同时资本市场表现好于预期。而两个“低于预期”是：房地产市场止跌回稳以及提振消费需要久久为功的过程，2025年房地产市场仍处调整期，同时家电等耐用品提前购买导致后续消费乏力，全年表现为“前高后低”。

2026年，房地产和地方债务仍然是中国经济运行的主要影响因素，而且这两个问题相互交织，既是短期问题、也是中长期问题。房地产方面，短期房价仍有下行压力。从三大微观主体关系来看，当前地方政府已居于关键地位，地方政府的积极性和能力直接影响到企业和居民的积极性，必须尽快恢复和激发地方政府发展经济的活力。当下房地产问题处理起来有难度，但地方政府债务问题解决起来则相对容易。应优先恢复和激发地方政府的积极性和能力，之后才有可能由地方政府带动企业和居民的积极性，推动企业和居民行为从防御转向扩张。

2026年，出口和中央基建投资是经济增长的重要动力，2026年是“十五五”开局之年，“十五五”规划中的一些重大项目2026年也开始落地实施，对经济增长形成一定支持。

三、房地产的未来与思考：短期与中长期

参考国际经验，平均而言，房价从峰值到触底需要5年。我国目前跌了约4年，不算特殊。完整的房地产周期可能是一个漫长的季节，平均跌5年、筑底震荡2年、恢复至历史水平4-5年。在房价下行、筑底期的经济增长压力较大，但一旦完成筑底，经济增长依然可期。

国际房地产危机历史上的两个典型案例，美国、日本房地产周期来看，其中美国下行期4年，筑底期约1年；日本下行期21年，筑底3.5年。日本风险集中在企业部门，危机处置的迟缓和政策反复，是房地产危机延宕30年的重要原因。美国次贷危机时风险主要源自居民部门房贷过度金融化，危机后处置及时，市场快速恢复。

我国企业部门与房地产风险隔离较好、居民房贷负担可控，风险累积主要在房企。对当前房地产形势的准确判断是：房地产市场正逐步走出“硬着陆”风险，进入一个周期更长、过程更为温和但持续的调整阶段。

中长期来看，城镇住房进入结构优化和品质提升的发展时期，城镇化带来的刚性需求、房龄老化带来拆除改造需求、人均居住面积提升带来的改善性需求仍将有望继续释放，中长期住房总量仍有增长空间，不必过于悲观，但分化是未来趋势。

建议，一是增发国债，探索在中央层面设立“房地产稳定基金”。专项用于两个核心领域：为陷入困境但有市场价值的项目提供“保交房”支持，切实维护购房者合法权益；收购部分房企持有的存量闲置土地，为房企注入流动性。二是，要从根本上解决地方政府财政压力的问题，增加转移支付或者提高一般债额度。三是，高度重视并有效化解房地产企业的流动性风险。四是，加快解除非必要的限制性措施，让商品房回归市场化配置。五是，进一步降低交易成本，降低贷款利率和税费成本，切实减轻购房者负担。六是，建立居民房贷弹性处理机制，防范社会风险。