住宅市场

12月15日，国家统计局发布《2025年1-11月份全国房地产市场基本情况》。数据显示，1-11月，全国新建商品房销售面积同比下降7.8%，销售额同比下降11.1%。供给端，1-11月投资、新开工和竣工面积同比继续下行。房地产市场整体仍处调整阶段。

12月10-11日，中央经济工作会议在北京举行，部署2026年经济工作。会议强调要“实施更加积极有为的宏观政策，增强政策前瞻性针对性协同性”、“着力稳定房地产市场”，并围绕控增量、去库存、优供给部署房地产具体任务。2026年是“十五五”开局之年，也是稳地产的关键一年，预计相关政策将靠前发力，加快稳地产，进而推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

需求：1-11月全国新建商品房销售面积7.9亿平米，同比下降7.8%

销售面积：根据国家统计局数据，1-11月，全国新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%；住宅销售面积6.58亿平米，同比下降8.1%。

销售额：1-11月，新建商品房销售额7.51万亿元，同比下降11.1%；其中住宅销售额6.60万亿元，同比下降11.2%。

当前房地产市场已逐步进入以存量为主导阶段，二手房为市场成交的主力。在核心城市，新增供应多通过打造“好房子”产品来实现品质升级，改善性需求已成为市场重要支撑。二手房主要满足刚需群体，今年以来，北京、上海300万以下低总价二手房成交同比增幅显著，500万以下房源占比均在七成左右，构成二手房市场的主流需求。根据中指数据，1-11月重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，带动新房+二手房整体网签成交量同比基本持平。

图：全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速

供应：1-11月房地产开发投资额同比下降15.9%

房地产开发投资额：1-11月，全国房地产开发投资额为7.86万亿元，同比下降15.9%；其中，住宅开发投资额6.04万亿元，同比下降15.0%。

图：2015年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

房屋施工面积：1-11月，全国房屋施工面积为65.61亿平方米，同比下降9.6%；其中，住宅施工面积为45.76亿平方米，同比下降10.0%。

房屋新开工面积：1-11月，全国房屋新开工面积为5.35亿平方米，同比下降20.5%；其中，住宅新开工面积3.92亿平方米，同比下降19.9%。

房屋竣工面积：1-11月，全国房屋竣工面积为3.95亿平方米，同比下降18.0%。其中，住宅竣工面积为2.81亿平方米，同比下降20.1%。

总体来看，当前新房市场仍处于“去库存”阶段。供给端，开发投资及新开工延续缩量态势，一定程度上有助于市场库存下降，推动供求关系改善。

图：全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

资金来源：1-11月，房企到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%

房地产开发企业到位资金：1-11月，房地产开发企业到位资金额为8.51万亿元，同比下降11.9%。

国内贷款：1-11月，国内贷款为1.31万亿元，同比下降2.5%，同比持续下降，占比为15.4%。

利用外资：1-11月，利用外资为23亿元，同比下降24.6%。

自筹资金：1-11月，自筹资金为3.06万亿元，同比下降11.9%，占比为36.0%。

定金及预收款：1-11月，定金及预收款为2.51万亿元，同比下降15.2%，占比为29.5%。

个人按揭贷款：1-11月，个人按揭贷款为1.18万亿元，同比下降15.1%，占比为13.8%。

图：房企到位资金同比增速及各项资金来源同比增速对比

政策动态

11月21日，住建部召开全国城市更新工作推进会，指出“要认真贯彻落实《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》，因地制宜、探索创新，着力在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫”。12月10-11日，中央经济工作会议在北京举行，针对做好明年经济工作，会议强调“实施更加积极有为的宏观政策，增强政策前瞻性针对性协同性，持续扩大内需、优化供给，做优增量、盘活存量，...，持续防范化解重点领域风险，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”。房地产相关部署仍置于“化解重点领域风险”章节，提出“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动'好房子'建设。加快构建房地产发展新模式。”

地方层面，杭州、成都、天津滨海新区等多地推动盘活存量资源，其中杭州公开征求《杭州市临时改变房屋用途实施细则》意见，为临时改变房屋用途落地操作细则；佛山优化境外个人购房条件；重庆、佛山等地优化公积金贷款政策;月末北京发布“十五五”规划建议，提出“持续推进住有所居。加快构建房地产发展新模式，完善‘市场+保障’的住房供应体系、租购并举的住房制度”。另外，11月重庆、湖北等省市发行近350亿元专项债券收回收购闲置存量土地。

展望

政策趋势来看，中央经济工作会议明确提出“实施更加积极有为的宏观政策”，政策取向上强调“要坚持稳中求进、提质增效”，并“发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度”。作为“十五五”规划的开局之年，预计宏观政策与房地产政策均将靠前发力。会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为首要任务。房地产行业既关联消费，又是投资的重要领域，是扩内需重要抓手。会议明确强调“着力稳定房地产市场”，其核心路径在于“因城施策控增量、去库存、优供给”。重点关注明年“去库存”增量政策方向及收储等存量政策的堵点破解方式。同时住房公积金政策仍是支持住房需求释放的重要抓手，而在优供给维度，对“好房子”建设的表述调整为“有序推动”，这有助于避免对现有库造成短期冲击，从而更稳妥地引导市场实现平稳过渡。

市场趋势方面，12月是房企业绩冲刺节点，预计重点城市优质项目入市将有所增加，市场成交量有望保持一定规模。展望明年，根据中指测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄，市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。在控增量、去库存政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄。供给端缩量有助于市场库存下降，推动供求关系改善。