住宅市场

中国房地产指数系统（China Real Estate Index System，简称CREIS），是一套以价格指数形式反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当期市场状况的指标体系和分析方法，是国内最早的房地产指数系统。中国房地产指数系统于1995年、2005年、2015年三次通过国家最高级别专家学者的学术鉴定，见证并记录了中国房地产市场三十年的起伏与变迁，被誉为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。

过去三十年，是中国经济实现跨越式发展、城镇化快速推进的关键时期，房地产行业也实现了规模与质量的显著提升。在此期间，房地产业在扩大内需、促进投资等方面发挥了重要作用，解决了亿万中国家庭的基本居住需求，支柱产业地位持续巩固。近年来，随着经济产业结构转型和宏观形势变化，房地产逐步向居住属性回归。行业政策环境亦经历了从宽松支持、到与市场频繁博弈、再到长效机制逐步建立的过程。当前，房地产供求关系已发生重大变化，叠加新冠疫情及房地产金融监管趋严等多重因素影响，行业正经历深刻的市场调整与发展模式重塑。

中国房地产指数系统三十年运行表现

中国房地产指数系统目前覆盖全国主要城市，定期发布中国主要城市房地产价格指数，包括新房价格指数（综合指数、住宅指数、写字楼指数、商铺指数）、百城新建住宅价格指数、百城二手住宅价格指数及50城住宅租赁价格指数等，并在此基础上延伸出中国物业服务价格指数、中国房地产顾客满意度指数、中国土地价格指数、中国商铺/写字楼租金指数、中国城轨TOD指数、中国城市更新评价指数等。

图：中国主要城市新建住宅价格指数走势

图：中国主要城市二手住宅价格指数走势

注：新房价格指数以北京2000年12月为基期，以基期指数1000点为基点

二手住宅价格指数均以北京2004年12月为基期，以基期指数1000点为基点。2020年以前二手住宅价格指数覆盖固定样本小区范围为重点城市主城区，2020年7月后固定样本覆盖范围延伸至全部市辖区。

回顾过去30年房地产市场发展历程，中国房地产指数系统数据显示，中国主要城市新建住宅及二手住宅价格均实现显著上涨，但不同城市涨幅分化明显。具体来看，截至2025年10月，北京新建住宅价格指数从1994年底的997点上涨至4624点，上海从912点上涨至3799点，深圳从2000年底的1112点上涨至4887点，三个一线城市新建住宅价格指数累计涨幅均在300%以上。2017年开始，限价政策出台对重点城市新房楼盘价格产生了明显影响，平抑了指数涨幅。相较而言，二手住宅价格指数波动更加明显。中房指数系统显示，以2004年12月北京价格为1000点，截至2025年10月，上海、深圳、北京二手住宅价格指数分别达9116、8996和7910点，尽管2022以来二手住宅价格出现回调，但累计涨幅仍突出，北京、深圳相比2004年累计涨幅均在700%左右。2021年下半年以来房地产市场进入调整期，重点城市新房价格指数整体呈横盘微降态势，二手住宅价格指数持续下行。

从房价影响因素来看，地价作为房价的重要成本构成，在土地招拍挂制度下，尤其是市场供不应求阶段，价高者得的“竞价”机制推升了土地价格，进而形成成本端对房价的传导支撑。另一方面，需求端的驱动因素同样关键，过去20余年，中国经济快速增长、货币供应充裕以及人口与城镇化红利释放，共同构成了房地产市场快速发展的核心动力。

图：百城及一线城市住宅用地成交楼面价与新建住宅价格走势

注：新建住宅价格为各城市当年12月在售楼盘挂牌均价

土地招拍挂制度实施以来，房价与地价呈现明显的联动上涨态势。根据中指数据，2024年相比2010年，百城住宅用地成交楼面均价累计涨幅为207%，其中一线城市涨幅高达360%，上海累计上涨463%，北京上涨351%，反映出核心城市土地资源的稀缺性。同期，百城新建住宅价格累计上涨79%，一线城市均价累计上涨110%，其中上海、北京分别上涨124%、95%。地价涨幅整体高于房价，尤其在重点城市表现更为突出，市场一度出现“面粉”贵过“面包”的现象。近年来，随着房地产市场进入调整阶段，重点城市供地重心逐步回归主城区，带动平均楼面价提升速度有所加快，预计将进一步对新房价格形成支撑。

图：过去三十年中国经济增长与房地产运行情况

经济多年保持中高速增长，居民购买力显著提升，为房地产市场发展创造了较好外部环境。从“房改”开始计算，1998-2024年，中国GDP规模从8.6万亿元增至134.9万亿元，累计增长14.7倍，已成为全球第二大经济体，2025年GDP预计将超过140万亿元。1998-2015年GDP增速均保持在7%以上，经济的高速增长带动居民收入提升，2024年城镇居民人均可支配收入达到5.4万元，较1998年增长9.0倍，居民购买力的提升为房地产市场提供了坚实支撑。

与此同时，过去三十年中国货币供应量的快速增长，也是过去多年房价、地价持续上涨的重要驱动因素。1998至2024年，中国货币供应量（M2）从10.4万亿元增长至313.5万亿元，累计增长29.0倍，其中2011年之前货币政策整体呈宽松导向，M2同比增速普遍在15%以上。从市场规律来看，房价指数的每轮上涨启动前，均伴随着货币供应量的阶段性放量。宽松的货币环境为房地产市场注入充足流动性，推动市场供需两端活跃度提升。

更重要的是，人口红利释放及城镇化水平的快速提升为市场带来大量住房需求。1998至2019年，全国每年城镇人口增量基本保持在2000万规模，大量农村人口进城为城市带来旺盛的住房需求。期间，2013年中国劳动力人口达到峰值，随后开始下降，2014年房地产市场出现阶段性回调，但随后大规模棚改货币化安置政策带动市场继续冲高，并在2021年达到峰值。全国新建商品房销售面积从1998年的1.2亿平方米增长至2021年的16.1亿平方米，随后回落至2024年的9.7亿平米，峰值较1998年增长12.2倍；全国新建商品房销售额从2513亿元增长至2021年的17万亿元，随后降至2024年的9.7万亿元，峰值较1998年增长66.7倍。与此同时，需求释放拉动投资快速增长，1998至2021年，住宅开发投资额逐年增长，且新建住宅销售额普遍高于同年投资额。在此期间，房地产国民经济支柱产业地位持续巩固，全国房地产开发投资额占GDP比重持续提升，2009-2022年保持在10%以上。城镇居民居住环境也有了较大改善，人均住房建筑面积由2002年的24.5平方米，增加至2021年的41.0平方米。2022年中国总人口开始出现回落，城镇率在达到65%以后增长也有所放缓，全国新建商品房销售规模进入调整阶段。

市场与调控政策的持续博弈塑造了多轮小周期行情，市场起伏波动明显。房改初期，全国房地产量价平稳上行，2004年“831大限”后，市场进入快速发展期。2005年，针对部分地区房价过快上涨问题，政府开启第一轮密集调控，新旧“国八条”先后出台，当年十大城市房价指数涨幅明显收窄，但在整体供不应求背景下，市场热度快速反弹。2008年金融危机和2012年市场降温阶段，宏观及房地产政策都经历了先放松，后随着市场走出低谷而再次收紧的过程。2010年北京出台“限购令”后，地方政策开始发挥重要作用，这一时期各地政策节奏较为一致，市场三年小周期特征明显。2014年，随着经济发展进入“新常态”及住房短缺问题明显缓解，房地产交易量价下行压力有所加大，百城新建住宅价格指数下跌2.7%，同时市场库存风险积聚，随后多地密集取消限购，放松调控，并于2015年正式开启“去库存”周期。

在大规模棚改货币化安置带动下，新房销售量价逐步走出低谷。2016年全国新建商品房销售额同比增长达33%，同年百城新建住宅均价上涨18.7%，受房价地价快速上涨影响，核心城市调控不断升级，而三四线城市仍坚持去库存策略，城市轮动特征突出，一定程度上熨平了全国市场周期性波动，但总体市场仍升温明显，年末中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。在较严格政策下，2017年后房价涨幅逐步趋缓，但全国新房销售面积持续维持高位，三四线城市住房需求快速释放，至2019年全国市场再次转弱。

2020年初，新冠疫情冲击下，政策环境宽松带动下半年房地产市场快速修复，但随着金融监管趋严及房地产供求关系发生转变，2021年成为中国房地产市场规模拐点，全国总人口与新房销售规模同步见顶，随后行业进入深度调整期。过去五年间，新房销售规模累计下降近半，政策导向也从强调“房住不炒”逐步转向促进市场“止跌回稳”，自2021年10月以来，百城二手住宅价格指数已下跌约四年，部分城市价格指数已跌回2016年水平。

从中国房地产指数系统看三十年行业变化

1.第一个十年（1995-2004)：房改确立市场化机制，京沪房价指数上涨明显

1995年至2004年“831大限”是中国房地产市场化机制形成的关键阶段。以1998年住房制度改革为标志，中国实现了从福利分房体系向市场化商品房体系的根本转变。更重要的是，房改推动房地产投资与销售快速增长，为亚洲金融危机后的经济稳定提供了关键支撑，房地产业逐步成为国民经济的支柱产业。中房指数系统数据显示，2001年后北京、上海等城市房价进入快速上涨通道，其中上海2002-2004年住宅价格指数累计上涨79%，涨幅显著。在此过程中，房地产信贷尤其是住房消费信贷的扩大，有利支撑了供需两端快速发展。

图：1995-2004年北京、上海新建住宅价格指数同比走势

1998年“房改”开启商品房市场化之路，房地产业成为国民经济的支柱产业

为应对亚洲金融危机的冲击及国内有效需求不足等问题，中国于1998年启动了住房制度改革。国务院于1998年7月发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），明确停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化、市场化，并同步支持个人住房贷款发展，以释放居民购房潜力、扩大投资与消费，对冲外部冲击，稳定宏观经济。在这一系列政策的共同推动下，宏观经济逐步企稳回暖，商品房市场也由此进入了快速发展的新阶段，为后续房地产业成为国民经济支柱产业奠定了基础。

1998年“23号文”提出了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的目标，即“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”，其中要重点发展经济适用住房（安居工程）。2003年，在部分地区住房供求结构性矛盾较为突出的背景下，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），提出“加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房供应，建立和完善廉租住房制度，控制高档商品房建设”，确立了以普通商品住房为主要渠道的住房供给模式，2004年后经适房占同期住宅销售面积的比重降至10%以下。

1998年之后，房地产投资规模持续快速增长，占固定资产投资比重升至约20%。房地产业成为拉动经济增长的重要引擎，2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。随后中国迎来了自改革开放以来持续时间最长的一轮经济增长。

新房销售及开工快速增长，京沪房价指数上涨明显

1998年住房制度改革后，新房开工和销售规模实现了爆发式增长。根据国家统计局数据，全国新建商品房销售面积从1997年的9010万平方米迅速上升至2000年的1.9亿平方米，房屋新开工面积由1.4亿平米升至3.0亿平米，均在三年内实现规模翻番。

上世纪90年代初，房地产信息较为零散，部分区域市场波动显著。为促进市场平稳健康发展，及时监测市场变化，国务院发展研究中心情报中心、中国房地产开发集团等联合启动专项研究，最终决定采用简明、定量的指数形式作为分析房地产市场的主要工具。1995年1月，该系统通过初步论证并开始发布北京价格指数；同年9月通过国家最高级别的专家鉴定。同时，为更全面反映重点城市房价波动，中国房地产指数系统于2004年进行了技术改进，将北京等十大城市指数样本范围逐步扩充至全样本监测，2005年再次通过专家鉴定委员会的学术鉴定。伴随中国房地产市场的不断发展，中国房地产指数系统持续客观反映市场走势，逐步成为各界了解、分析和研判行业趋势的重要依据。

图：1995-2004年北京、上海新建住宅价格指数走势

上海2002-2004年房价指数累计涨幅达79%，2003年指数超越北京。根据中国房地产指数系统数据，在房改后的三年内，北京、上海房价指数未出现明显上涨。其中北京大量经适房上市有效平抑了房价上涨预期，而上海房价受亚洲金融危机影响则有所调整，1998年住宅指数累计下跌11.5%；为刺激购房需求释放，1998年起上海实施了为期五年的“购房抵扣个税”政策，且经适房供应规模较低，受此影响，上海新建住宅价格指数逐步恢复并较快上涨，并于2003年超越北京。综合来看，2002-2004三年期间，受2001年北京申奥成功、中国加入WTO等事件影响，市场投资情绪逐渐高涨，加之以温州炒房团为代表的投资客加速涌入热点城市，北京、上海等城市房价迅速攀升，三年间京沪新建住宅价格累计分别上涨22%、79%。

表：1991-2004年中国住房贷款政策变迁

与房改相伴的住房金融政策调整成为该时期推动住房需求快速释放的重要支撑。1991年，建行、工行成立房地产信贷部并出台抵押贷款办法，银行体系首次系统介入个人住房贷款领域。1995年，央行颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，统一风控标准，为商业银行个人住房贷款确立规范。而后几年间个人住房贷款政策经历了限制放开放松而又收紧的过程，但整体来看，在国内住房制度由“福利分房”向市场化转轨的初期，个人住房贷款作为全新的金融工具提升了居民购房支付能力，推动购房需求充分释放。截至2003年末，全国个人住房贷款余额约1.2万亿元，较1997年增长超60倍，占各项贷款余额的比重为6.9%，其中占人民币消费贷款余额的比重高达75%。

2.第二个十年（2005-2014）：新房销售额增长约六倍，百城新建住宅均价过万

2005至2014年是中国房地产市场发展的“黄金十年”。这一时期，经济高速增长、城镇化快速推进、货币供应量显著扩张，共同推动房地产市场实现“量价齐升”。根据中国房地产指数系统数据，2005-2014年间十大城市新房综合价格指数累计上涨79%，与此同时，全国新建商品房销售面积累计增长202%，新建商品房销售额累计增长614%，头部企业销售规模也实现了从百亿级到千亿级别的跨越。

图：2005-2014年十大城市新房综合价格指数与新建住宅价格指数同比涨跌幅

房地产量价快速上涨，2013年百城新建住宅均价超过万元

全国新建商品房销售规模持续攀升，十年间销售额累计增长六倍。从全国房地产市场规模看，“黄金十年”期间新建商品房销售面积、销售额均保持高速增长。其中，全国新建商品房销售面积从2004年的3.8亿平方米提升至2014年的11.5亿平方米，十年累计增长202%；同期销售金额从1.0万亿元跨越至7.4万亿元，十年累计增长六倍以上。在此期间，2004年合生创展销售业绩突破百亿，2010年万科销售业绩突破千亿，头部企业销售规模实现了从百亿级到千亿级别的跨越。

图：2005-2014年十大城市新房综合价格指数累计涨幅

房价方面，中国房地产指数系统显示，2005-2014年北京、深圳综合指数累计涨幅均在150%左右，领涨十大城市。分阶段来看，2005-2007年，北京、深圳新房综合价格指数三年累计涨幅分别达64%和81%，二手住宅价格指数累计涨幅分别为142%和131%，在十大城市中表现均最为突出。2008年，受全球金融危机影响，市场信心受挫，热点城市房价普遍出现回调，但随着“四万亿”刺激计划启动，房价再次回归上涨。2009至2013年，在不间断的政策调控下，十大城市房价涨幅依然显著，其中北京综合指数累计上涨65%，涨幅最高。

在房地产“黄金十年”中，更多城市市场迎来快速发展，为更全面地反映全国市场情况，中国房地产指数系统在总结多年研究成果的基础上，于2010年开启了“中国房地产指数系统百城价格指数研究”。结合各城市房地产市场规模、经济发展水平、区域辐射力等维度，挑选了最具代表性的100个城市，对其在售项目进行系统监测，并通过中国房地产指数系统的理论和实践检验，编制运行“中国房地产百城价格指数”，于2010年6月起每月1日定期公布。

2013年4月，百城新建住宅均价突破万元，全年价格累计上涨11.5%，其中十大城市累计上涨17.6%。而随着楼市升温，供应增长持续加快，库存压力开始显现，2014年房地产市场有所降温，房价出现回调，当年百城新建住宅均价累计下跌2.7%，房地产市场黄金十年由此终结。

市场与政策频繁博弈，调控思路逐步从“一刀切”行政干预转向分类调控

回顾2005-2014年，楼市调控始终贯穿其中，市场在政策调节下形成了明显的3年左右的小周期特征。政策持续在“稳增长”与“控房价”之间寻求平衡，但在市场“供不应求”背景下，限购、限贷等限制需求的行政调控虽能短期内压制市场情绪，却难以扭转由需求驱动的房地产上行趋势。

图：2005-2014年间全国新建商品房销售额增速与百城新建住宅价格指数走势

数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理

这一时期，伴随着房地产市场的黄金十年，城市间行情分化趋势日渐明显，调控政策也从全国“一刀切”走向分类调控，为后期的因城施策思路奠定基础。其中一线和核心二线城市因强大的产业基础，吸引人口持续流入，住房需求较为坚挺，房价抗跌性强；而部分二线与大多数三四线城市在经过前几年的集中开发后，供应过剩压力显现，库存问题逐步暴露，百城新建住宅价格指数显示，2014年二线、三四线新建住宅均价分别下跌5%、4%。伴随着市场特征的转变，楼市调控政策也逐渐走向差异化，政府因地制宜，调控的精细度明显提升。

2014年，随着经济发展进入新常态及住房短缺问题明显缓解，房地产交易量价下行压力加大，库存风险积聚，全年百城新建住宅价格指数下跌2.7%，年中住建部提出“千方百计消化库存”。与此同时，2014年3月《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》发布，首次提出“健全房地产市场调控长效机制”，并明确调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。彼时市场普遍认为行业将进入平稳理性增长的新阶段，但2015年推出的大规模棚改货币化安置政策再次拉动行业开启新一轮上涨周期。

3.第三个十年（2015-2025）：市场量价冲高回落，随后进入调整期

上篇（2015-2019）：大规模棚改货币化带动需求释放，三四线城市量价齐升

在此阶段，以棚改货币化安置为核心引擎，房地产市场量价迎来了从一二线到三四线城市的轮动上涨行情，全国新建商品房销售规模持续保持高位。中房指数系统百城价格指数显示，2016年，百城新建住宅价格涨幅达18.7%，其中一线城市上涨22%，二线城市上涨17%，与此同时，环京、环沪以及珠三角都市圈三四线城市房价迎来快速上涨期。随后一二线调控不断升级，限价政策平抑了房价涨幅，而三四线仍普遍坚持去库存策略，2017年三四线城市房价涨幅达12%。2016年12月，中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，此后“房住不炒”政策导向贯穿行业多年。

图：2015-2024年全国新建商品房销售面积及百城新建住宅价格同比涨跌幅走势

棚改货币化安置推动住房需求加快释放，全国销售规模跃升至15亿平米以上

2015年，房地产市场政策延续宽松基调，年中市场有所修复，一线及部分热点二线城市逐步企稳，但多数城市市场需求仍表现乏力，较高的库存压力下，房价多呈下跌态势。2015年11月，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，标志着推动房地产去库存上升为中央层面的重要部署。

2015年中央大力推进棚改货币化安置，2017年后棚改安置方式因地制宜的有所调整。2014年，央行创设抵押补充贷款（PSL）货币政策工具，专项加大对棚户区改造的信贷支持，为后续全面推进棚改货币化安置奠定了重要的资金基础。2015年，棚改政策迎来重大突破，明确了2015-2017年改造各类棚户区1800万套的工作目标，并首次提出“积极推进棚改货币化安置”，要求各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标；在专项资金支持下，2015-2017年全国每年实际棚改开工规模均超600万套。2017下半年棚改安置政策有所调整，提出库存不足的区域优先以实物安置为主，针对货币化安置的专项资金也逐步退场，其中2017年PSL发放额从2016年的9750亿元降至6350亿元。但棚改仍在持续推进，2017-2018年全国实际棚改开工规模仍保持在600万套以上，2019年后棚改开工量明显减量，降幅近五成。

棚改货币化安置推动住房需求快速释放，新房销售规模攀升至历史高位。2015年在大规模棚改货币化安置推动下，全国新建商品房销售面积同比止降转增，2016年增幅进一步扩大至20%，2017年销售规模攀升至15.5亿平方米左右，并持续至2019年。

房价轮动上涨，2016年一线城市上涨最快，2017年三四线房价涨幅仍超10%

在棚改货币化与因城施策等因素推动下，各级城市房价、地价出现轮动上涨行情。

具体来看，2015年，一线城市凭借基本面优势，房价率先反弹，房企也积极投资，“地王”频现进一步强化房价上涨预期，全年一线城市新建住宅价格上涨12%，多数二三线城市房价仍有一定压力。

2016年，一线城市新建商品住宅价格上涨22%，住宅用地成交楼面价上涨39%。二线城市新建住宅价格全年上涨17%，地价上涨84%。与此同时，因北上深等核心城市房价上涨过快，此类区域出现了较为显著的需求外溢现象，周边城市如环京的燕郊、固安与环沪城市昆山以及环广深的东莞、珠海等城市房价快速上涨，带动三四线城市房价全年上涨17%。但除热点城市群之外的多数三四线城市，房价仍在稳步恢复，整体以温和波动或小幅调整为主。

值得注意的是，为抑制热点城市房价过快上涨，2016年起陆续有城市出台了新房限价调控政策，严格的限价政策明显抑制了新房价格涨幅，2017年一线房价涨幅回落至2%，二线城市房价涨幅回落至9%，但实际销售过程中“延迟备案”、“茶水费”等现象层出不穷，扰乱市场规范运行。同时，在市场热度较高，严格限制房价而不限制地价的情况下，推动热度进一步向土地市场聚集，地王频出，“面粉贵过面包”现象屡见不鲜。

2017年三四线城市房地产市场热度明显提升。2017年，一线与热点二线城市调控政策不断收紧，限购限贷及各项监管措施频频加码，市场快速降温；而三四线城市仍延续去库存政策，市场需求积极释放，2017年三四线城市新建住宅价格累计涨幅达12%，超越一线与二线城市。

2018年后，房价、地价上涨较快的三四线城市调控力度也不断加码，三四线城市房价涨幅明显收窄。其中2018年三四线城市新建住宅价格上涨7%，2019年涨幅进一步回落至4%。2019年后，随着宏观经济压力增大，多地“限价”政策有所弱化。

在“房住不炒”政策导向下，调控注重因城施策，长效机制建设持续推进

政策基调从“去库存”转向“房住不炒”。2015年，房地产政策基调以“去库存”为主，进入2016年，随着热点城市房价、地价快速上涨，政策重心开始转向风险防控，各地“因城施策”，一线及核心二线城市率先收紧限购限贷等政策抑制投机投资需求，年末中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2017年起“房住不炒”定位持续强化，引导住房回归居住属性，推动市场预期趋于理性。

图：全国新建商品房销售面积累计同比增速与百城新建住宅价格指数同比涨幅对比

此外，这一时期，为促进房地产平稳健康发展，中央提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫，防止市场出现大起大落。2017年后，中央深入研究并加快住房制度改革和房地产长效机制建设，多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度加快建立，租赁住房、共有产权房成为住房保障的重要内容；土地制度改革持续推进，包括允许集体经营性建设用地直接入市，赋予省级政府更大的用地审批自主权；健全地方税体系，房地产税被多次提及，但截至目前，房地产税尚未落地。

下篇（2020-2025）：2021年市场规模见顶，百城二手住宅价格已回调约四年

2021年是中国房地产市场规模的历史性拐点，全国总人口与新房销售规模同步见顶，房地产供求关系发生重大变化，自2021年下半年开始，行业进入深度调整期。这一时期，政策导向逐步从“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，限制性政策基本退出，并探索建立发展新模式。但目前市场仍处调整阶段，预计2025年新建商品房销售面积将较峰值下降约五成。价格方面，百城新建住宅价格指数显示，市场已告别普涨态势，三四线普遍面临下行压力。而随着房地产进入存量时代，2020年起中房指数系统开始发布百城二手住宅价格指数，数据显示，自2021年10月房价下跌以来，截至2025年末，百城二手住宅价格已回调约4年。

图：2020-2025年全国新建商品房销售面积、销售额累计同比及百城二手住宅价格月同比

2021年新房销售规模见顶，核心城市依托优质供给支撑新房价格维持平稳，二手房价格呈现普跌态势

2022年，全国人口总量为14.12亿，较上年末减少85万人，自1962年以来首次出现负增长；常住人口城镇化率达到65.2%。同年，全国出生人口为956万人，出生率降至6.77‰，创1949年以来新低。在中长期人口规模趋于回落的背景下，新房销售总量也随之收缩。同时，2020-2021年行业监管政策与宏观形势发生显著变化，共同导致房地产市场进入深度调整阶段。

图：重点100城各线城市新建商品住宅销售面积同比增速

2022年后，房地产政策转向全面宽松，截至“十四五”末，多数城市限制性政策已全面放开，“去库存”与“城市更新”逐步成为政策重要方向。尽管如此，当前市场整体仍处于筑底阶段。国家统计局数据显示，2025年1-10月，全国新建商品房销售面积为7.2亿平米，同比下降6.8%，相比历史同期高点已回落约50%；1-10月房屋新开工面积降至4.9亿平米，同比下降19.8%，较历史同期高点下降74%。同时，在整体调整过程中，城市间分化加剧，一线与核心二线城市因需求支撑较强，在政策放松阶段表现出高于整体水平的市场反弹。

与此同时，这一时期，中国房地产市场正经历从“增量时代”向“存量时代”的深刻转变。在此背景下，中房指数系统于2020年7月进一步扩展编制了覆盖全国100个城市的“百城二手住宅价格指数”，以期更完整、真实地反映市场价格情况和变化趋势。该指数的构建与发布，为购房者、金融机构与房地产企业提供了客观连续的市场参考，也为政府部门研判市场阶段、评估政策效果和防范系统性风险提供了可靠依据。

图：百城新建住宅及二手住宅价格指数环比走势

房价表现来看，在市场调整期，一线城市优质改善项目带动新房价格保持结构性微涨，二手房价格整体跌幅小于其他城市；二线城市房价走势分化；三四线价格整体持续承压。

存量时代到来，全国二手房成交占比已超四成，置换改善成为市场核心驱动因素

全国二手房成交占比升至四成以上。根据国家统计局数据，2024年全国新建商品房销售面积为9.7亿平米，同比下降12.9%，而同年全国二手房网签面积为7.2亿平米，同比增长1.3%，二手房成交量占整体市场份额由上年的38.8%升至42.4%。参考国际经验，发达国家二手房成交量占比普遍在70%以上，如美国为85%左右，英国、法国超90%，未来中国二手房占比预计将进一步提升。

构建房地产发展新模式，完善市场+保障、租＋购的住房供应体系

随着房地产供求关系转变，探索并建立房地产发展新模式成为这一时期房地产政策的重要议题。2025年10月住建部在《介绍“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就》新闻发布会上，将房地产发展新模式概括为四个方面：完善住房供应体系（市场+保障、规范发展住房租赁市场），建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革完善房地产开发、融资、销售制度，发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”等。

其中，住房租赁市场在各项政策支持下，经历十年较快发展，逐步成为居民解决住房需求的重要途径。早在2015年底，中央经济工作会议就提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。2016年以来，中央多次在重要会议及纲领性文件中提及完善住房保障体系及培育发展租赁市场，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，以人口净流入的大城市为重点，大力增加保租房供给。2021年国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。2023年8月，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文），由公租房、保障性租赁住房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建。2025年7月《住房租赁条例》发布，标志着我国住房租赁市场进入了法治化、规范化的新阶段。

一直以来，中国房地产指数系统密切关注住房租赁市场的发展，2006年起对外发布“中国主要城市主城区住宅租赁价格指数”，并于2022年7月正式发布覆盖重点50城的住房租赁价格指数，旨在反映全国重点城市普通租赁住宅在不同时点的挂牌租金水平及其变化情况。

图：2021年7月至2025年11月50城住宅平均租金与环比涨跌幅

受居民就业收入预期偏弱及保租房供应增加影响，根据中房指数系统50城住宅租赁价格指数，2021年以来重点城市住宅平均租金延续小幅下跌态势，2025年11月50城住宅平均租金为34.4元/平方米/月，同比下降3.57%，相较2021下半年高点累计下跌11.7%。

4.中国房地产企业发展三十年变化：本地起步、竞速扩张、冲高回落，在风险化解中探索新模式

第一个十年（1995-2004）：国有房企率先上市，2004年上市房企达到90家，顺应市场化民企力量崛起

1990年代初，上海、深圳等前沿开放城市的国有房地产企业抓住房地产市场化初期发展机遇，本地化经营，先行在内地和香港上市。1991年，房地产企业如万科、深宝安A先后上市，1992年中海地产、越秀地产、沙河股份、城投控股等陆续上市。2004年，A股、H股上市房企合计达到90家，其中A股79家。

1995年-2004年，全国城市化率快速提升，农村人口大量涌入城市，城市人口快速增加、规模扩大，房地产企业凭借对房地产需求的精准把握，实现了经营规模的快速增长。2004年，合生创展销售额破百亿，行业首家百亿房企诞生。随着房地产市场发展，策划代理企业应势而生，2004年合富辉煌在香港上市，成为全国首家策划代理上市企业。

第二个十年（2005-2014）：房企规模快速增长，百强企业销售额十年间增长9倍，房企密集上市，2014年上市房企达到185家，开启全国化扩张

2004年的“831大限”后，土地出让走向市场化，区域壁垒被逐渐打破，房地产企业迎来蓬勃发展的黄金时期。房企把握快速城镇化、人口红利、金融宽松等带来的巨大机遇，开启全国化布局，形成了“单城市深耕-区域深耕-全国化扩张”的发展脉络，房企经营规模迅速提升，2010年万科销售额突破千亿，房企第一梯队进入千亿时代，2014年千亿房企达到7家。根据中国房地产百强企业研究成果，2014年房地产百强企业销售额相比2005年增长了9倍，市场集中度持续提升。从所有制结构来看，2014年房地产百强企业中民企占比76%，已经占据明显主导地位。

资本市场融资成为支撑房企发展的重要途径。2007-2009年，房地产企业在A股上市高峰；2006-2010年，内地房企掀起赴港上市热潮，2013年-2014年内地房企再次集中赴港上市，2014年，沪深和内地在港上市房地产公司分别为137家和48家。

第三个十年（2015-2025）：房企顺势下沉三四线，运用“三高”模式，经营规模冲顶，2021年下半年以来市场调整致房企集中出险

房地产开发企业：顺势下沉三四线及采用“三高”模式追求规模同时累积风险，市场调整下房企集中出险

2015-2020年，房地产市场持续高位运行，房企把握市场轮动机遇，销售额持续增长，TOP100企业销售额连续新高，2020年均值达到1303 亿元，较2015年增长了2.7倍。一方面，房企投资布局向三四线城市下沉，抓住了棚改货币化带来的发展机遇。另一方面，高周转、高杠杆、高负债的发展模式成为行业主流，支撑了企业规模扩张。

2021-2024年，市场显著下行，房地产行业进入缩表出清阶段，规模持续萎缩，同时售价下滑等因素使行业亏损比例增加。2021年下半年开始市场降温，房地产企业销售规模逐渐下滑，2022-2024年企业营收规模整体维持下降态势。2022年以来售价持续承压，叠加拿地持续回归一二线城市，房企盈利水平下降，行业亏损比例持续增加。

2015-2024年，百亿、千亿企业迅速扩容后快速收缩，到2024年百亿企业仅为86家，千亿企业仅余11家。根据中国房地产百强企业研究成果，从所有制结构来看，2024年房地产百强企业中的央国企占比75%，民企及混合所有制企业占比25%，与2020年之前的结构正好相反。

“高周转”模式高度依赖“高杠杆、高负债”，导致行业整体风险敞口扩大。2021年下半年以来，企业偿债压力持续加大，根据中指监测，截至2025年11月已有77家房企发生债务违约。市场深度调整及多家房企发生债务违约背景下，2022年至今有28家上市房企被动退市，其中A股14家，H股14家。

2021年底，中央经济工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。经历本轮房地产市场周期调整，房企在积极化解风险的同时，更加积极构建新发展模式。头部企业总体上采取聚焦优势赛道、轻重并举发展策略，发展物业服务、商业运营、代建、策划代理、长租公寓等业务，掘金存量运营服务市场。2020年，首家房地产代建企业绿城管理在香港上市，房地产代建发展迈出重要一步。2021年下半年以来，随着房地产行业进入调整期，行业分工更加细化，代建迎来快速发展，根据统计有百余家房企开展代建业务。

物业服务企业：开启存量时代运营新篇，从规模扩张到质效并进

（1）行业变化：从“助力”到“主力”，从“附属”到“担当”

在房地产增量时代，物业服务作为开发链条的末端环节，承担着基础房产维护和售后配套的角色，其价值更多体现在辅助销售与品牌延续。进入存量时代后，物业服务的角色转变为资产价值守护者、空间运营者与社区生态连接者，核心从“管理物业”转向“运营人与空间”，通过精细化服务、社区增值服务和多元化场景运营，担负起存量资产运营和基层治理的重任，物业管理行业的价值达到了新高度。在此期间，物业服务企业的管理规模、经营业绩和盈利能力也均获得了快速提升。2007—2024年，由中指研究院评选的物业百强企业的管理面积均值增长超过13倍，营业收入均值增长超过18倍，净利润均值增长了12倍。

（2）资本变化：从“无”到“有”，从“蜂拥上市”到“有退无进”

物业百强企业在资本市场从无到有，物业管理行业在资本市场从青涩走向成熟。2014年，彩生活在港交所上市，成为内地首家登陆资本市场的物业服务企业；2015年—2017年，中海物业、绿城服务等相继在香港上市；2018年，南都物业在上海证券交易所挂牌上市，成为国内首家登陆A股的物业服务企业；2019年—2021年，每年新增上市企业数量均超10家。近年来上市热潮明显降温，还有部分上市企业基于自身战略考量，选择主动退出资本市场。

（3）业务变化：从“基础”到“多元”，从“社区”到“城市”

物业百强企业面对内外部市场环境变化，抓住市场结构性机会，引领行业持续创新服务理念，从“对物的管理”跃升为“对人的服务”与“对空间的赋能”，并逐渐打开服务边界。

从中国房地产指数系统展望未来发展趋势

1.住房需求空间：未来五年全国新建住宅年均销售面积预计保持在7-8亿平米

党的二十大确定到2035年基本实现社会主义现代化，未来五年是承上启下、夯实基础、全面发力的关键阶段。“十五五”时期，中国发展面临的外部不确定性显著增加，扩大内需成为推动经济平稳发展的核心支撑。房地产行业兼具消费与投资双重属性，是扩内需重要抓手。同时，被纳入“民生保障”范畴也预示着行业发展模式将发生改变。从国际经验来看，即便在主要发达经济体中，房地产历经百年发展，也仍普遍承担着经济重要支柱产业的角色。总体来看，随着市场预期逐步改善，在经历供求大幅缩量和房价明显回调后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳。

房地产仍有发展空间，“十五五”时期新房销售规模有望逐步趋稳

长周期视角来看，多个国家历史经验表明，一个完整的房地产周期通常持续18-20年左右。参考OECD国家经验，在房地产下行周期中，房价平均回调幅度约34%，从房价开始下跌到企稳止跌平均用时约7年。中国房地产市场自2004年土地市场化开始，至2025年已历时22年，其中2015年推出的棚改货币化政策在一定程度上拉长了市场周期。自2021年下半年以来，房地产市场已持续调整超四年，各项指标已较历史高点出现显著回落。

展望未来五年，尽管新房市场总量峰值已过，但全国每年新增城镇人口仍较为庞大，人口持续流入的高能级城市仍具备较强的房地产开发投资潜力。同时，随着生活水平的不断提高，居民改善性住房需求仍未被充分满足。总体来看，刚需和改善性住房需求仍具备一定释放空间，但不同城市与区域之间的市场表现将进一步分化。

根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%-80%的转化比例，未来五年全国新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米。从住房需求构成来看：1）新增城镇人口带来的住房需求，这也是过去支撑房地产市场快速扩张的核心动力，假设未来五年中国总人口每年减少约0.25%，城镇化率年均提升0.7个百分点，则五年城镇人口增加约3650万人，带动住房需求增加16.1亿平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，本报告通过城镇居民人均住房建筑面积增加趋势来评估这一影响，按照五年累计增加2.1平米计算，“十五五”期末中国城镇居民人均住房建筑面积将达到45平米，带动住房需求增加20.3亿平米，占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点。3）拆迁改造带来的住房需求，在“十三五”大规模棚改货币化安置阶段，该因素曾是市场较快发展的重要支撑，但随着城市发展阶段转变，拆迁改造带来的住房需求预计将回落，但其仍将为市场提供一定支持，预计未来五年拆改需求约13.4亿平米。（详见中指研究院《“十五五”中国房地产市场趋势展望报告》）

值得注意的是，尽管2025年新房销售规模已降至中枢水平，但当前住房需求特征已由“刚需”驱动转为“改善”主导。相比刚需购房者，改善性需求购房决策更易受收入预期和市场前景影响。预计“十五五”前半段，受预期偏弱及市场惯性影响，房地产销售量价仍有下行压力，而随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，“十五五”中后期房地产有望逐步走出低迷阶段。

集聚效应带动核心城市人口保持净流入，房地产仍具发展潜力

2025年中央城市工作会议对中国城镇化所处阶段作出重大判断：“中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。2024年全国常住人口城镇化率达到67%，已逐步进入城镇化中后期，结合发达经济体70%-80%的城镇化水平来看，未来仍有一定发展空间，但增速将有所放缓。预计在未来城镇化推进过程中，人口向核心城市及优势区域聚集的趋势仍将延续。

图：2011-2020年与2021-2024年重点城市常住人口年均增量对比

注：部分城市2024年数据未公布，采用2021-2023年均人口增量代替，区划调整导致的人口变化因素已作剔除

长期来看，随着房地产行业逐步向新模式转变，“人、房、地、钱”要素联动机制将在未来市场资源配置中发挥主导作用，真正实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡。未来人口及人才吸引力强的城市市场更具韧性，随着居民对高品质住房需求的增加，“好城市+好房子”价值将逐步兑现。其中核心城市因人口增加且购买力较强，住房需求相对稳定，同时改善性需求释放支撑市场韧性较强，未来房地产量价具备空间。而对于大部分三四线城市而言，住房将回归消费属性，人口持续流出且供应过剩的城市可能长期面临有效需求不足的情况，市场难以回到过去高点。

2.房价趋势：经济增长带动下，房价指数有望温和修复，城市分化进一步加剧

发达国家经历房价触底后普遍回归上升趋势，目前多数已超越前期高点

从发达国家的长期房价轨迹来看，绝大多数成熟经济体在发展过程中都经历过房地产市场的深度调整，部分甚至演变成系统性风险。例如日本地产泡沫破裂、美国次贷危机、欧洲多国主权债务危机期间，房价均出现过显著下跌，部分跌幅甚至超过30%。而将观察周期拉长至数十年，可以发现这些市场在经济增长、通胀推动及供需结构改善的共同作用下，房价普遍重回上涨通道，并多修复至前期高点以上。

图：主要发达国家房价指数走势（以2010年为100）

美国：次贷危机后房价下跌约6年，2017年已恢复至危机前水平，科技产业驱动西海岸城市房价领涨

数据来源：联合国(城市化率)，世界银行(人均GDP)，IMF(人口)，标普/凯斯•席勒房价指数(全国房价及城市房价) 中指研究院综合整理

次贷危机后，美国房价在经历深度调整后逐步回升，并呈现出明显的区域分化特征。危机期间，美国房价较峰值下跌约27%，但随着经济复苏，至2017年已恢复危机前水平。截至2024年，美国整体房价较2012年低点累计上涨约143%，较2006年峰值亦高出约66%。不同城市来看，西海岸的旧金山、洛杉矶等城市因科技产业驱动，住房需求积极释放，房价上涨动力较强，当前房价较2006年峰值上涨超过60%，较2011年低点累计涨幅超180%。而东海岸的纽约、华盛顿和中西部的芝加哥等城市，受人口增长放缓或产业转型滞后影响，房价涨幅低于全国水平，但自2011年以来累计涨幅仍超过100%。

在次贷危机期间，美国政府通过强有力的政策干预较快实现了房地产市场的企稳，2006年至2024年间，美国人均GDP由4.6万美元增长至8.6万美元，累计增幅达85%，尽管美国城镇化率已处于较高水平，但总人口仍保持温和增长，为住房需求提供了支撑。从市场规模来看，美国新房和二手房销量均未恢复至危机前水平，其中二手房在住房交易中持续占据主导地位，2024年占比达85.6%，反映出市场以存量交易为主的特征。

日本：房价回落近20年，全国房价仍未回到泡沫破裂前，但东京圈已创新高

图：日本人口增量、城市化率、人均GDP、全国及主要城市房价指数

数据来源：BIS(日本整体房价)，日本统计局(人口)，联合国(城市化率)，世界银行(人均GDP)，日本不动产研究所(东京圈及大阪圈房价) 中指研究院综合整理

日本房地产泡沫破裂后，房地产与宏观经济进入相互拖累的负向循环，市场进入长期下行阶段。1991年房地产泡沫破裂后，日本住宅价格持续下跌，直到2012年左右才逐步企稳，房价累计下跌约45%。在泡沫破裂初期，日本政府应对相对迟缓，银行体系积累了大量不良债权，直至90年代末，金融机构连锁倒闭风险加剧，日本政府才通过相关法案向银行系统注入公共资金。此外，政府通过货币宽松（贴现率从1990年的6%降至1995年的0.5%）和财政刺激（多次减税）支撑经济，但早期政策协调不足，政策效果主要集中于“维稳”而非“修复”，未能有效阻断通缩预期的自我实现。截至2024年，日本房价较房地产泡沫破裂前的高点仍有24%的差距。

但核心都市圈价格已修复。从人口流动来看，尽管20世纪60年代日本曾出现阶段性逆城市化现象，核心城市整体人口增长放缓，但在2011年后全国人口持续下降背景下，核心都市圈仍保持净流入态势，住房需求保持相对韧性。从价格表现看，东京圈、大阪圈的新建公寓价格在2002年左右率先止跌，当前东京圈、大阪圈新建公寓价格水平已分别高于历史高点29%、21%。

中国：经济增长将带动房价重回上涨，但城市间预计将呈现明显分化

图：中国城镇人口增量、城镇化率、人均GDP发展示意图

展望未来，在经济持续增长、城镇化继续推进等带动下，全国房价指数有望实现温和修复，但预计房价复苏路径将呈现明显的区域分化特征，核心城市有望率先企稳并引领市场回暖。从国际经验来看，在全国性房地产市场调整阶段，核心城市因资源高度集聚、产业竞争力优势和持续的人口流入，通常表现出更强的价格韧性。结合中国实际，一线及部分强二线城市有望依托产业升级和人才政策优势，逐步改善市场预期，率先实现价格修复，并带动全国市场逐步企稳，但低能级城市房价或再难回到前期高点。

3.高质量发展：完善基础制度，优化住房供给，提升服务质量

推动房地产高质量发展，是适应我国城镇化新阶段与破解行业旧模式困境的必然选择。当前，房地产市场供求关系已发生重大变化，城市发展进入存量提质增效为主的阶段，部分在住房短缺时代形成的制度安排与发展方式已难以持续。2025年10月，《“十五五”规划建议》明确提出“推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的’好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度”，为行业转型指明了方向。

稳步推进基础制度完善，为房地产高质量发展奠定基础

“十五五”期间，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，是构建发展新模式的重要方向。现行相关制度主要形成于住房短缺时期，以预售加速资金回笼、扩大住房供给为主要特征。部分企业在此过程中形成了“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式。该模式虽在过去推动了行业快速发展，但也逐步暴露出资金违规挪用、项目延期交付等问题。

针对这些问题，未来制度完善预计将围绕资金封闭管理、销售方式转型与全过程监管展开。如推行房地产项目公司制，这将有利于实现项目风险隔离，防止建设资金被抽调挪用；建立以主办银行为核心的融资机制，可加强对项目资金的归集与全程监督；在销售环节，宜渐进式稳步推进改革，根据不同区域市场特征“因城施策”提高现房销售比例，对保留预售的区域和项目则加强预售资金监管，切实保障购房人权益，逐步推动市场从期房预售向现房销售平稳过渡。

构建多元住房供应体系，政府保基本、市场满足改善性住房需求，打造好房子

随着房地产市场供求关系发生根本性变化，住房发展重心已从规模扩张转向质量提升。“十五五”期间，优化住房供给结构、提升住房供给质量是推动房地产高质量发展的关键。

保障性住房将更加注重有效供给及需求适配。经过多年发展，我国已建立起覆盖公租房、保障性租赁住房和配售型保障房在内的多层次住房保障体系。当前，绝大多数家庭的基本住房需求已得到满足，下一阶段保障房建设重点预计将从增加规模转向优化供给结构，更加注重因城施策、按需定建，提升供给与需求的匹配度，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，更好地发挥政府“保基本”的托底作用。

市场化住房将聚焦品质改善与“好房子”建设。随着居民住房需求从“有没有”转向“好不好”，改善性住房需求已成为市场重要支撑。在此背景下，《“十五五”规划建议》明确提出要“因城施策增加改善性住房供给”，为市场发展锚定方向。同时，“好房子”概念首次纳入国家五年规划，鼓励建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求。

住房租赁市场为居民提供更多居住选择。近年来，在“租购并举”住房制度持续推进下，我国住房租赁市场实现快速发展，政策性保租房与市场化长租房供应显著增加，相关配套制度不断健全。未来，随着租赁权益保障持续强化、租购同权稳步推进，租房有望成为新市民、青年人的长期居住选择。租赁市场与购房市场协同发展，将共同构建多层次的住房供给体系，更好地适配不同阶段、不同群体的差异化居住需求。

提升服务质量，以优质物业与高效运维支撑房地产高质量发展

当前，我国住房市场已进入存量为主的发展阶段。居民对居住安全、社区环境与长期服务质量的要求不断提高，同时大量住宅建筑逐渐老化，设施维护需求日益突出。在此背景下，专业化的物业服务与系统化的房屋全生命周期安全管理，已成为推动房地产高质量发展的重要支撑。从物业服务发展来看，随着行业水平持续提高以及科技应用持续深化，物业管理正逐步从传统的“空间管理”转向构建“服务生态”。未来的“好服务”应更加聚焦于精细化、差异化、智慧化与价值化。同时，应加快建立覆盖房屋全生命周期的长效维护机制，以延长房屋使用寿命、提升居住安全。在此过程中，优质的物业管理服务是落实房屋全生命周期安全管理的重要支撑力量。

面对新形势，房地产企业应主动求变，逐步构建以“开发+运营+服务”为核心的多元业务体系，实现高质量发展。而不同类型房企在业务规模与资源禀赋方面存在差异，应结合自身特点因企施策，聚焦优势领域。大型央国企的开发业务宜重点布局主流城市，持续推进区域深耕；轻资产业务则可依托品牌优势、资源整合与技术积淀，通过代建运营、资产管理、物业服务等方式，构建跨板块协同生态，实现资源复用与价值提升。地方国有企业作为地方政府推进城市建设的重要力量，应深度参与基础设施配套建设，履行社会责任、保障基本民生，同时凭借属地优势增强运营服务能力，逐步向“城市运营商”转型。民营企业则应围绕轻资产业务做专做精，把握存量时代机遇，以专业化、精细化的服务能力提升核心竞争力，在行业格局重塑过程中实现可持续发展。

展望未来，房地产行业正逐步从以开发为主，转向开发、运营与服务并重的新阶段。存量时代到来将推动行业价值链条向资产管理、城市更新、租赁住房及物业服务等专业领域深化拓展。在此背景下，中国房地产指数系统将持续完善指数体系，以精准数据支持行业分析，为市场决策提供参考，助力行业实现高质量发展。