住宅市场

8月，房地产市场仍处于传统淡季行情，京沪二手房成交量在放松限购政策带动下有所修复，环比小幅增长，其他核心城市二手房成交量普遍继续回落，“以价换量”现象延续。 政策层面，8月18日，国务院第九次全体会议再提房地产，进一步明确了“止跌回稳”依然是房地产政策目标，并指出“多管齐下释放改善性需求”。8月22日，财政部、税务总局发布《关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》，其中支持符合条件的房地产开发经营业纳税人，可以向主管税务机关申请退还与2019年3月31日期末留抵税额相比新增加留抵税额的60%，缓解房企资金压力。8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》对外公布，提出系统推进“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。地方层面，北京、上海优化限购政策，符合条件的购房者在五环外/外环外不限套数，成年单身人士按家庭执行限购政策，上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房，苏州取消限售，多地优化公积金贷款政策，其中北京优化套数认定、提高二套可贷额度、降低二套首付比例、提高年度缴存可贷额度，上海提高可贷额度支持提取公积金支付购房首付款。山东、浙江、湖南、安徽、江苏、四川发行超360亿元专项债券收回收购闲置存量土地。

▍8月十大城市二手房价格环比均下跌

图：2025年8月十大城市二手住宅挂牌均价及同环比

图：2020年8月至2025年8月十大城市二手住宅均价及环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年8月，百城二手住宅均价环比下跌0.76%，同比下跌7.34%；十大城市二手住宅均价环比下跌0.59%，同比下跌4.90%，同比跌幅收窄0.19个百分点。

各城市来看，8月十大城市二手房价格同环比均下跌，武汉、南京跌幅较大。具体来看，环比方面，武汉和南京环比跌幅分别为1.20%、0.97%；广州、重庆（主城区）环比跌幅均在0.7%-0.8%（含）之间；天津、北京、上海、深圳和杭州环比跌幅在0.3%-0.7%之间；成都二手住宅价格环比跌幅最小，为0.19%。同比方面，武汉和南京同比跌幅分别为9.67%、9.50%；天津、广州、重庆（主城区）同比跌幅均在5%-6%之间；杭州、北京、上海跌幅在4%-5%之间；深圳和成都同比跌幅则均在3%以内，其中成都跌幅最小，为0.98%。

▍北京：8月二手房成交套数环比增长，但同比仍下降，价格环比继续下行

图：2020年8月至2025年8月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

新政带动下，8月北京二手房市场成交量略有回升，但同比仍下降。成交方面，8月，新政出台后，二手房带看量较新政前有所提高，二手住宅成交13331套，环比增长4.3%，但同比仍下降7.2%，由于政策力度较为温和，部分客户观望情绪尚在，1-8月累计成交套数同比增长9.5%。价格方面，8月，北京二手住宅价格环比下跌0.53%，同比下跌4.58%，同比跌幅连续10个月收窄。不同区域来看，各区域二手住宅价格短期仍承压，环比均下跌。

图：2025年8月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：北京新房典型项目

▍上海：二手房市场活跃度有所回升，成交量同环比均增长，但价格仍面临下行压力

图：2020年8月至2025年8月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

8月，上海二手房成交量同环比均上升，价格同环比均下跌。成交方面，8月，上海二手房市场活跃度有所回升，市场主基调依然是“以价换量”，新政出台后，市场有所修复，全月二手住宅成交17255套，环比增长4.0%，同比增长10.6%，1-8月累计同比增长15.8%。价格方面，8月，上海二手住宅价格环比下跌0.49%，同比下跌4.16%，同比跌幅连续11个月收窄。

图：2025年8月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：上海新房典型项目

▍广州：短期价格仍面临下行压力，8月同环比均下跌

图：2020年8月至2025年8月广州二手住宅价格环比走势

在新盘项目冲击及二手房挂牌量维持高位影响下，二手房成交周期拉长，成交价格仍维持下跌趋势。价格方面，8月，广州二手住宅挂牌均价环比下跌0.80%，同比下跌5.73%，环比跌幅有所收窄，同比跌幅继续扩大。

图：2025年8月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：广州新房典型项目

▍深圳：8月市场热度有所回落，二手房成交套数环比下降，但同比仍保持增长

图：2020年8月至2025年8月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，8月，深圳二手房市场活跃度有所下降，二手房住宅成交4175套，环比下降10.3%，低基数下同比增长9.8%，1-8月累计同比增长27.8%。价格方面，8月，深圳二手住宅价格环比下跌0.49%，同比下跌2.90%，同环比跌幅均有所收窄。

图：2025年8月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：深圳新房典型项目

▍杭州：8月二手房市场活跃度有所下降，价格同环比均继续下跌，但跌幅有所收窄

图：2020年8月至2025年8月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，8月持续高温梅雨天气抑制了线下看房意愿，杭州二手房市场活跃度有所下降。8月二手住宅成交4858套，环比下降10.3%，同比基本持平，1-8月累计同比增长12.2%。价格方面，8月，二手住宅价格环比下跌0.36%，同比下跌4.95%，同环比跌幅均有所收窄。

图：2025年8月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：杭州新房典型项目

▍南京：8月二手房成交量环比降幅扩大，价格环比继续下行

图：2020年8月至2025年8月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

受高温天气及市场观望情绪影响，8月二手房成交量继续回落，价格环比继续下行。成交方面，8月，南京二手住宅成交6388套，环比下降12.0%，同比下降14.8%，1-8月累计同比下降4.9%。价格方面，8月，南京二手住宅价格环比下跌0.97%，同比下跌9.50%，同比跌幅有所收窄，但价格仍面临一定下行压力。

图：2025年8月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：南京新房典型项目

▍武汉：8月二手房成交量环比小幅下降，价格仍面临较大下行压力

图：2020年8月至2025年8月武汉二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，8月，武汉二手住宅成交8180套，环比下降8.8%，同比增长3.6%，1-8月累计同比增长7.8%。价格方面，8月，武汉二手住宅价格环比下跌1.20%，同比下跌9.67%，环比跌幅有所扩大，短期价格持续承压。

图：2025年8月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：武汉新房典型项目

▍成都：8月二手房市场活跃度有所下降，成交量环比下降，但价格同环比跌幅均有所收窄

图：2020年8月至2025年8月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势

成交方面，8月市场热度有所下降，成交量回落至今年年初水平，二手住宅成交17486套，环比下降13.4%，同比基本持平，1-8月累计同比增长14.7%，市场活跃度高于去年同期。价格方面，8月，成都二手住宅价格环比下跌0.19%，同比下跌0.98%，同环比跌幅均有所收窄。

图：2025年8月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：成都新房典型项目

▍重庆（主城区）：价格继续向下调整，但环比跌幅有所收窄

图：2020年8月至2025年8月重庆二手住宅价格环比走势

8月，重庆二手住宅成交均价为11412元/m²，环比下跌0.76%，同比下跌5.11%，同环比跌幅均有所收窄。分区域来看，巴南跌幅相对较小，渝北环比跌幅相对较大。

图：2025年8月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：重庆新房典型项目

▍天津：价格同环比跌幅基本持平，但区域间分化显著

图：2020年8月至2025年8月天津二手住宅价格环比走势

8月，二手房价格环比下跌0.69%，同比下跌5.79%，同环比跌幅与上月均基本持平。分区域来看，宁河区、和平区环比下跌超1%，跌幅相对较大。

图：2025年8月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比

表：天津新房典型项目

▍9月深圳优化限购政策，释放积极信号，核心城市二手房市场活跃度有望回升，但短期价格仍有压力

整体来看，8月仍属于市场传统淡季，京沪二手房市场在放松限购政策带动下略有回升，其他核心城市二手房成交量普遍继续回落，在高挂牌量压力下，“以价换量”仍是市场主流。

8月18日，国务院第九次全体会议再提房地产，进一步明确了“止跌回稳”依然是房地产政策目标，并指出“多管齐下释放改善性需求”，为市场回稳向好注入新动能。此外，9月5日，深圳出台楼市新政，分区优化限购政策，贷款利率不再区分首套住房和二套住房，整体力度较8月北京、上海政策更大，有望带动成交量回暖。8月以来北上深相继优化楼市政策，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。从市场趋势来看，9月楼市进入传统“金九银十”旺季，核心城市在政策及“以价换量”带动下，二手房市场活跃度有望好转。